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P02（刘倩）
项目现状
该项目位于中国江苏常州钟楼区勤业桥堍，原为常州勤业塑料厂厂址用地，该区北枕京杭大运河支流，南依市中心南北主干道怀德路，区域中央上空为勤业路桥穿过，是为城市中心之枢纽心脏之位，人口密集，交通便利，周边有多处历史文化遗存，且毗邻明清河上米货豆货，集散码头，当年曾盛极数代。
该区域占地面积约：19744.4平方米，建筑面积约24030.04平方米，总投资约5000万元
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项目动因（陆涵）
（一）消极动因
1、投资方在该地块的运营长期处于亏损状态
2、该区虽处于市中心交通要充和繁华地带，但该厂区由于原投资方未对园区地产的运作作出明晰的定位及对基础设施服务支撑进行系统建设，园区衰落破旧，严重影响社区环境，与城市的发展格格不入，业务芜杂，布局零散杂乱。
租金低廉，出租率低下，经济及社会效益极差，连年亏损，功能单一，且安全隐患较多，已经严重影响钟楼区整体的社会形象与政府声誉。
3、亟待提升转型再生活力，脱胎换骨，令其重生为符合当今社区与产业相吻合，经济与社区效益双提升的优质社区。
P04（刘倩）
项目动因
（二）积极动因
1、政府在大力推进产业转型经济和供给侧改革的同时，大力倡导全社会万众创新、大众创业，在产业导向和政策扶持上，释放出积极的引导信号；
2、常州市和钟楼区政府在推进“双创”发展方面表现出极大的关注和支持热情，相继出台了一系列扶持产业发展的政策措施，并在各方面承诺给予支持。
且南大街街道办也迫切希望该区域能改变旧貌，成为中心城区一道靓丽的风景，充分发挥其应有的经济社会服务职能。
3、南天集团管理层敏锐捕捉到当前经济与社会发展的新动向和市场未来需求的变化，欲抓住这一契机，趁势而上，彻底扭转该区域的困境并探索企业发展新的生长空间与业态模式；
P05（刘倩）
项目动因
（二）积极动因
4、旧废弃工厂区作为产业类建筑，空间构成多元灵活，结构坚固且附带有一定的建筑历史文化价值。
改造再利用的开发方式相比推倒重建可以减少大量的污染，且减低碳排放并节能，同时对保留城市的文脉和历史记忆、凝聚周边民众对故地的归属感认同感带来积极的效应；
5、该区处在衔接转承城西城北大量人流车流的中枢要地，周边有多个规模体量大且较成熟的居民区，整个常州市目前尚没有一个类似上海田子坊，无锡清名桥这样的保留一定历史文化风貌的休闲商业街区，该区建成可以弥补这一空白。
6、街区与园区的整合，可以使两大类区在产业功能和配套服务需求上相互补充和支撑相得益彰，为项目今后的招商和运作带来显著的优势，并自成特色，使其与常州目前较接近的同类
项目产生差异和竞争优势。
PO6（陈燕）
项目定位
集江南区域文化和国际文化于一炉，融文化创意（wework）产业园与现代生活文化休闲为一体，定位明晰，形象独特美好，现代平台模式管理的具备产业培育、文化传承、社区服务、多元化功能的新型开放社区。
其功能可涵盖商业服务、联合办公、人才服务、文化展示活动、生活休闲活动、管理服务、物流配送等一切能产生经济效益的服务功能。
通过导入文化、商业及创新产业元素，使该项目的产业与社会效益得以最大化，让一座曾经辉煌而今处于半废弃状态的老厂房区演化成一座既体现城市文化创意及时代精神，又延续城市历史文脉的文化创意产业集聚地。
常州的田子坊:有上海田子坊的街、还有田子坊没有的园，园街相融，相得益彰。
PO7（陈燕）
项目定位
活力之区，魅力之街，奇货之仓，创意之城。
夜的精灵，河的妖姬，游的码头，心的港湾。
白天静静办公，入夜美美生活。
PO8（陆涵）
项目业态与形态综述
（一）业态
1、街区
国际免税品与特色文创品零售
主题与特色餐饮
主题生活休闲业
主题时尚酒店
娱乐与创意活动
文化艺术展售
PO9（陆涵）
项目业态与形态综述
（二）业态
2、园区
Wework联合办公平台
文创企业空间租赁
运营管理服务
P10（陆涵）
业态编织原则
1、一楼大部分应该以小型服务业态为主，以保证街区商线范围内的业态的多元性、丰富性，能够在晚上持续营业的尽量放在一楼，白天不营业晚上营业的放在二楼以上；
2、大型零售业一般置于二层或者一层小空间与二层大空间的组合，文创办公空间，大型生活服务业态均安排在三层至顶层空间，顶层加屋顶具备较好视觉环境的，主要安排夜间可持续服务的业态
3、广场周边节点型的户外敞开空间周围一般集聚夜间营业的业态，水边一般集聚夜间营业的
业态
4、特色商品零售与特色美食和特色餐饮一般编织成为一个组合单元
5、书吧、茶吧、酒吧、咖啡吧+特色零食+特色小型生活百货成为一个单元
P11（刘倩）
特色业态概念企划：
常州首条以汇聚新，奇，特，生活休闲服务业态体验为特色的街区：
1.常州首家街灯wifi覆盖的智能街区；
2.常州首家华联国际洋货乐淘街；
3.常州首个创客屋顶花园集聚休闲区；
4.常州首家以电力文化为特色的爱情主题咖啡吧——触吧；
5.常州首家以明清水上贸易，历史文化和米文化为主题的咖啡吧；
6.常州首家集聚洋人乐队的主题文化吧；
7.全国首家以多肉绿植为主题的融花艺培植零售与餐饮为一体的主题餐厅；
8.国内首个集聚东西方街头艺人及各类艺术表演和定期举办个性化私人手工创意产品及轻奢艺术品交易跳蚤市场的街区；
9.常州最系统的运营配套服务整合办公平台；
10.富有现代设计感与文化内涵的公共空间景观艺术装置，地面铺装及街具装置，环境音响和艺术标识系统。
P12----P14（王雪雪）
形态
融欧洲近代工业loft风格与民国风建筑及江南民居，文艺新古典风格相融合的街区整体视觉形象定位。
改造总体按照“依旧如旧”与“加建嵌入”原则进行，最大限度的保持原建筑的框架结构、高敞空间。
外墙原则上只做清洁与修补，突出原有外墙肌理，体现建筑的原真性。
在重要节点对建筑外观风貌作显著提升，通过点的优化来带动面和体的提升，部分重点建筑及生活可考虑后现代风格。
P15---P18（王雪雪）
形态
街区和园区的户外广告标识及店招可以个性设计并统一把关，在街区的视觉形象上，尤其是在夜间灯光效果及广告的内涵上体现时尚艺术文化相结合的独特效果。
街区内分布的节点广场应根据所在区位及业态分布及空间与建筑的形态尺度不同分别赋予不同的主题内涵：
P19（王雪雪）
形态
如东入口个性化创意市集与户外艺术表演文创展示交流；中段码头区以明清贸易、运河文化及历史人文故事传说为主题；西侧入口则以老烟囱，老城记忆与心灵故事并融入音乐啤酒文化为主题。
P20（陈燕）
园区运营方式
1、运营模式框架
建设引进互联网+支撑下的文创产业园租赁与配套服务整合互融的平台运营模式。
保持高品味
高层次的管理水准，有利于增强国内高端团队及项目入园的吸引力，并与常州乃至周边城市同类项目形成落差和错位竞争优势。
P21（陈燕）
2、平台服务框架（毛大庆的图：表格化）
P21（刘倩）
盈利模式
级差地租
将旧厂房改造成办公或者商业空间，工业用地及商业用地的级差地租差距很大，使得经营者具备了利润提升空间
批零差价
该产业园，由南天集团与2006年整体购入，一直以来都为低端租赁，改造完毕后拆零转租的过程中会有差价，这是收益的基本组成部分。
品质增值
通过项目定位、策划、维修、改造，旧厂房和区域的品质得以大幅提升，使单位租价及出租率得以提升
服务收益
与传统单一的办公楼租赁模式相比，园区的运营特色突出，不但有行业集聚效应，还有公共活动，及配套系统服务。
通过配套系统服务获得增值利润，通过帮助争取政府项目政策支持获取收益等
投资收益
介入项目孵化获得投资增值效益，
P22总平（刘倩）。