1.2商业地产的发展经历
尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位
世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。
1.2商业地产的发展经历
边圈 次圈
主圈
人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模
影响商圈大小的因素
1.3商业地产的专业术语
铺面房： 是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。
1.3商业地产的专业术语
铺位： 一般是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中某一单独 单元或某些独立的售货亭等，俗称店中店。由于物业属性不同，必然导致其差异性的存在。
社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall为代表，
纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
随着新世纪的到来，超 市迅速在中国成为新的 时髦，这和后期所谓的 mall实际上是一致的， 国内汽车保有量低难以 支撑真正意义的郊区 mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多 ，惠商项目率先将城市 休闲生活带到常州
购物中心Βιβλιοθήκη 1.2商业地产的发展经历尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。
➢ 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大 型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通 工具来店，平均不超过40分钟
➢ 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型 商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20 分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来店平均在40分钟以上
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.2商业地产的发展经历
尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会 进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来 说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公 路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽 车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设 才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
①1.1什么是商业地产 简单的说，就是“商业+地产”。 从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投 资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金 投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形 式，都叫商业地产。
写字楼
商铺
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发 市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与 住宅类有很大区别的房地产产品。
1.2商业地产的发展经历
商业 模式 国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
商业向城市的 几何中心发展
商业离开城市的 几何中心，向郊 区聚集
1.3商业地产的专业术语
商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一 定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围
简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围
➢ 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大 型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通 工具来店，不超过20分钟
商业地产基础知识培训
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目录
1 商业地产的定义 2 商业地产的类别划分 3 商业与住宅的区别
4 商业地产的销售模式 5 中国商业地产现状及趋势 6 国内外知名商业项目
1、商业地产的定义
①1.1什么是商业地产 1.2商业地产的发展经历 1.3商业地产的专业术语
1、商业地产的定义