1.目的

为加强海尔地产集团房地产项目的工程合同的成本管理，规X工作流程，维护集团权益，制定本管理办法。

2.适用X围

本管理办法适用于海尔地产集团下属各项目公司。

3.职责

3.1 海尔地产集团审计法务中心和成本管理中心负责对本管理办法的制订、修改、解

释、指导、监督检查。

3.2 海尔地产集团下属各公司负责签订、履行工程合同的人员（包括经办、审批、资

料管理等）贯彻执行本管理办法。

4.工作要求

4.1 一般规定

4.1.1 本管理办法适用于直接构成发包单位项目开发成本且需要承包单位通过工

程施工形成实体产品（如土建、安装、装饰、园林环境等）的合同；勘测、

监理、造价咨询委托类合同参照本管理办法执行；土地、材料设备采购、

设计类合同则另按有关管理办法执行。

4.1.2海尔地产集团房地产项目的工程合同管理必须遵循以下原则：

4.1.2.1 合法性原则：工程合同管理必须全面符合有关法律法规及行业规定，使得

集团的权益能够依法受到保护。

4.1.2.2 合同书原则：工程施工必须正式签署合同书以明确双方的权利、义务和责

任，但金额在3万元以下且能及时结清的零星工程及工程类合同中已经界

定清楚归属的变更签证事项可另行办理。

4.1.2.3 事前签订原则：工程合同应在经济事项发生前签署，禁止工程类业务未签

署合同即先行施工。

4.1.2.4 招标原则

本原则包括以下两方面含义：

◆采用招标方式确定合作方。除下列情况外的所有合同的合作方均应通过招标

方式确定：（1）某项工程、产品业已经过集团审批确定了长期合作伙伴关系；

（2）某些政府垄断工程；（3）属于工程招标管理制度规定的适用情形，经

详细填写集团《考察结果审批表》，并按规定经集团有关负责人会签批准后，

方可采用考察对比的方法确定合作方。

◆合同随附招标文件。拟签合同正文及其补充协议（包括设计变更与现场签证

协议、工程保修协议、廉洁合作协议），应作为招标文件之附件一并发给投

标单位，投标单位需对其进行确认。

4.1.2.5 利益明晰原则：合同应清楚地界定、描述各方的权利和义务，以杜绝模糊、

歧义、推诿、扯皮现象；合同中尤其应有明确的、可以界定清楚的合同价款、

结算办法及付款方式；如果合同价款可能调整，则应明确调整依据、调整方

式（如何计价、总价如何最后确定等），并就设计变更与现场签证的有效性、

可控性作出明确规定。

4.2 合同订立的管理

4.2.1 标准示X合同：在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同应尽量

应用合同标准文本。

4.2.1.1 总部有关部门将就房地产业务，逐步建立统一的合同标准文本，各开发企业

应予采用。

4.2.1.2 合同标准文本内容尽量采用FIDIC条款模式，内容分为协议条款、通用条

款、补充条款和附件，其中协议条款根据具体业务、对象的不同而定，通

用条款适用于所有的同类合同，补充条款则由经办人在具体经办合同时补

充加入协议条款、通用条款中未尽事宜；

4.2.1.3 如当地政府部门有强制性规定，可按当地政府部门标准合同执行，但必须

通过补充条款等方式充分补充与公司合同标准文本之间存在差异的内容。

4.2.1.4 当客观条件发生重大变化、原有合同标准文本不再适用时，业务部门应及

时提出与相关部门共同修改。

4.2.2合同的经济条款应包括但不限于以下内容：

4.2.2.1 合同价款或委托酬金：采用招标方式选择合作方的，应以双方确定的最终

报价作为合同金额；提倡在有标底的情况下进行招标并确定合同价款，如

果是采用费率折扣方式确定合同价款，合同中应明确费用计取的依据、主

材价格计取办法，并规定合同双方如何尽快核实施工图预算确定合同价款，

以及就确定后的合同价款签署补充协议。

4.2.2.2 为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定控制办法。比

如：报送的结算造价最终核减额在审核总价5％以内（含5％）的造价咨询

酬金由发包单位支付，若结算造价最终核减额超出5％，则因造价超出部分

而引起的造价咨询酬金之增加部分由承包单位支付；若承包单位报送的结

算金额超出最终审定结算金额10％（含10％）时，承包单位除支付造价咨

询酬金外，发包单位应进一步扣款（扣款比例、金额各公司自定），直至取

消今后对海尔地产集团工程的投标资格。

4.2.2.3 计价依据：工程类合同应将施工图、预算书作为合同的组成附属部分，合

同附属文件一般还包括：招标文件、投标文件、答疑文件等，并应在合同

条款中明确以下问题：

◆包干形式、计价原则、结算原则；

◆发包单位分包工程、甲供（发包单位）材料设备、（发包单位）限价的X围

和种类；

◆人工、材料、机械台班的价格及其价差的结算办法；

◆总分包的关系、配合的X围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等；

◆开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费等费用的取

舍、计取办法及其包括的具体X围。

4.2.2.4 设计变更及现场签证：合同中应规定设计变更及现场签证的认定依据、结

算核价办法，对于承包单位，可依据海尔地产集团设计变更和现场签证管

理办法的规定与其另外订立《关于设计变更、现场签证的协议》。

4.2.2.5 结算和付款办法：合同应明确规定验收及付款办法、保修维护办法及保修

金处理办法；进度款的支付一般按形象进度分阶段确定付款金额，不采用

分月审核进度款的方法；各期进度款累计不应超过总造价的80%；无准确施

工图预算或无准确合同总价时，应充分考虑付款风险，尤其在施工中后期

更应有效地控制好进度款，以防超付。

4.2.2.6 廉洁合作约定：为维护公司利益、防止黑幕、保护职员，在工程或其他高

金额的合同中，应与承包单位另外签署《廉洁合作协议》作合同的补充协

议。

4.2.2.7 保修协议：对施工合同，为保证工程质量，保护公司利益，应与承包单位

另外签署《工程质量保修协议》作合同的补充协议。

4.2.3 合同起草、谈判与签署的主要职能部门：工程管理中心负责工期、质量等

技术部分的起草、谈判；成本管理中心负责其中的合同价款、计价方式、

付款方式等经济部分工程的起草和谈判。

4.2.4 为提高合同审批的效率，公司领导、职能部门负责人可根据实际情况需要，

在自身职能X围内，对于某些类别、一定金额以下的工程合同，在不违反

有关规定的前提下，可对下级部门或人员作一定的授权，但授权人仍为责

任人。

4.3合同履行的管理

4.3.1 合同的交底：在合同签订之后，一般要求至少就主体合同向工程、成本、

采购等有关部门和人员进行合同讲解交底，说明工期、质量、工程X围、

付款方式、发包单位职责（即甲供材料设备、甲方限价、甲方分包等X围）、

总分包的关系等，以便各岗位人员协调、配合；金额较小的合同交底，可

只书面发送到相关部门的有关人员，以便执行。

4.3.2 合同款支付

4.3.2.1 项目公司的工程管理人员负责合同款支付的经办，填写付款申请单、工程

付款审批表等。工程进度款的支付流程如图所示（图中实框为必经流程，

虚框为按实际情况选择之流程），具体参见《工程付款作业指引》。