上海股权投资基金有限公司发展规划方案（拟）一直以来，我国房地产行业的高速发展严重依赖于银行的贷款，企业的融资渠道十分狭窄。

而房地产作为一个典型的资金密集型的产业，随着近年来土地成本的不断上升，市场对产品品质的要求不断提高，房地产项目的投资规模越来越大。

过于单一的融资方式已经越来越难以满足房地产行业发展的需要。

尤其是在楼市调控的政策背景下，企业通过传统的银行融资越来越难。

房地产行业迫切需要改变传统的融资方式，融资渠道的多元化已经成为房地产行业是否能够持续、健康发展的关键因数。

市场需要通过创新为房地产提供新的融资渠道，而房地产投资基金正是作为房地产金融的一种创新，它的出现将为房地产行业提供新的资金来源，缓解上述矛盾。

也正因为市场的巨大需求为房地产投资基金提供了生存和发展的土壤。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。

基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用，基金管理者收取代理费用。

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

上海股权投资基金有限公司（以下简称“基金公司”）拟以资本为纽带，为投资企业提供全方位的增值服务，帮助投资企业跨越式发展，实现企业和投资者共赢、业内一流的发展格局。

一、发展定位1、聚集资本，发挥资本协同效应房地产做为资金密集型的行业，小量资金根本无法支持前期巨大的现金流出。

面对房地产行业的高额回报率，中、小量资本望洋兴叹。

在基金公司投资的过程中团结了很多中小投资者，以资本为纽带，保持了良好的合作伙伴关系。

在股东广大的资源平台上，更有条件来整合资本，按“谁投资，谁受益”的原则，科学管理、精选项目，共享地产项目高成长所带来的高回报，充分发挥资本的协同效应。

2、依托品牌、整合资源、管理协同股东已形成强大的品牌优势，一整套开发经营理念形成了强大的竞争优势。

目前，房地产市场的发展也呼唤品牌企业的出现。

品牌效应可以带来企业经营成本的下降和市场占有率的进一步提高。

因此，以一个强有力的品牌为纽带，带动、盘活各类分散的资源以形成合力，是现代企业实现高速发展的必然选择。

依托基金公司股东品牌，以基金公司为投融资平台，把独立、分散的资源高效率加以整合，团结房地产行业投资者、行业链上下游相关企业、金融机构，引进先进经营理念，谋求管理协同。

3、开展资本运营，实施外部扩张战略基金公司将在股东产业经营基础上，开展广泛的资本运作，吸收先进的市场基金运作理念，不断实现创新模式的发展。

通过兼并、重组、信托、内保外贷等形式壮大资本实力，扩张产业版图。

二、组织构架设立股东会和董事会。

股东会的主要职责是决定公司的经营方针和投资计划、审议批准公司的年度财务预决算方案以及对公司增减注册资本、公司是否合并或分立做出决议等。

董事会的主要职责是制定公司的年度财务预决算方案、制定公司增减注册资本的方案、拟定公司合并或分立的方案、决定公司内部管理机构的设置、聘任或者解聘公司总裁、制定公司的基本管理制度等。

（以上股东会和董事会职责仅供参考，实际职责以公司章程为准。

）内部组织构架如下：1、投资决策委员会投资决策委员会是基金管理公司管理基金投资的最高决策机构，是非常设的议事机构，在遵守国家有关法律法规、条例的前提下，拥有对所管理基金的投资事务的最高决策权。

投资决策委员会由总裁、投资总监、运营总监、财富中心和渠道部总监及其他相关人员组成，负责决定公司所管理基金的投资计划、投资策略、投资原则、投资目标、资产分配及投资组合的总体计划等。

2、风险控制委员会风险控制委员会也是非常设议事机构，一般由总裁、运营总监及其他相关人员组成。

其主要工作是制定和监督执行风险控制政策，根据市场变化对基金的投资组合进行风险评估，并提出风险控制建议。

风险控制委员会的工作对于基金财产的安全提供了较好的保障。

3、投资部投资部负责根据投资决策委员会制定的投资原则和计划进行项目的筛选和投资管理；同时，投资部还担负投资计划反馈的职能，及时向投资决策委员会提供市场动态信息。

4、风险管理部风险管理部负责对公司运营过程中产生的或潜在的风险进行有效管理。

该部门的工作主要对公司高级管理层负责，对基金投资、研究、交易、基金业务管理、基金营销、基金会计、系统、人力资源、财务管理等各业务部门及运作流程中的各项环节进行监控，提供有关风险评估、测算、日常风险点检查、风险控制措施等方面的报告及针对性的建议。

5、财富中心及渠道部财富中心及渠道部负责基金产品的设计、募集和客户服务及持续营销等工作。

财富中心及渠道部的主要职能为根据基金市场的现状和未来发展趋势以及基金公司内部状况设计基金产品，并完成相应的法律文件；负责基金营销工作，包括策划、推广、组织、实施等；对客户提出的申购、赎回要求提供服务，负责公司的公司形象设计以及公共关系的建立、往来与联系等。

6、行政人事管理部行政管理部是基金公司的后勤部门，为基金公司的日常运作提供文件管理、文字秘书、劳动保障、员工聘用、人力资源培训等行政事务的后台支持。

7、财务部财务部是负责处理基金公司自身财务事务的部门，包括有关费用支付、管理费收缴、公司员工的薪酬发放、公司年度财务预算和决算等。

8、法务部法务部的职责如下：(1)决策性事务1）协调处理公司决策、经营和管理中的法律事务；2）参与公司重大经营决策，对公司重大经营决策提出法律意见，并对相关法律风险提出防范意见。

(2)规范性事务1）参与公司重要规章制度的制定和实施，对公司各部门制定的规章制度提出修订意见；2）根据公司需要修改公司章程；3）以解决管理流程中的法律问题为楔入点，提供企业管理中的法律问题解决方案。

(3)公司业务法律支持1）起草、管理、审查公司合同，参加重大合同的谈判工作；2）参与公司的重大经济活动，处理相关法律事务；3）办理公司工商登记以及商标、专利、商业秘密保护、公证、鉴证等有关法律事务，以及公司商标、专利、商业秘密等知识产权保护工作；4）法律调查。

根据公司业务需要，开展资信调查、员工背景调查、尽职调查、侵权调查等；5）提供与公司生产经营有关的法律咨询。

(4)受公司委托，参加公司的诉讼、非诉讼等活动。

(5)及时完成领导交代的任务，并就工作进展定期向领导汇报。

(6)工作时间内随时接受各部门的法律咨询，及时给予答复，并配合各部门开展工作(7)工作监督1）对员工严重侵犯公司利益的违法行为进行调查，并提出法律建议；2）负责外聘律师选择、联络及相关工作，并对其工作进行监督和评价。

（8）对公司分立、合并、解散、增减资本、重大投资与融资等重大事项，出具法律意见书，分析相关的法律风险，明确法律责任。

三、前期筹备前期筹备活动包括各个岗位人员招聘和租赁办公场地及置办营业办公用品。

1、团队组建为保证地产基金业务正常开展，共需18人。

2、办公场地为便于业务拓展和提升公司形象，办公选址初步定位在陆家嘴金融圈，该区域交通便利，同业资源丰厚。

3、营业办公用品办公桌椅、，电脑、电话、打印机、传真机等设备的购买。

4、公司筹备预算未来一年的总预算为人民币1000万元，其中包括所有人员的工资及社保费用、办公场地租赁费、办公用品的采购费及日常办公所花费的费用。

（具体各项费用根据实际的经营活动及营利能力进行适当调整。

）5、制定公司规章制度及各业务流程根据基金公司公司章程和发展规划制定公司规章制度、业务操作流程。

四、业务模式将本着“合法、合规、稳健、可持续发展，提高效率，坚决杜绝风险”的投资风格，以“合规经营、稳健投资、风控至上、和谐共赢”为投资理念，以“诚信为本、求实创新”投资原则，充分依托股东背景和优秀团队在投资调查、资金投放、投后管理上丰富的经验及房地产投资领域深厚的研究和实践，通过与政府、银行、基金、房地产企业等机构深度合作，成立并发展专业化的基金运营平台，精选房地产行业中具有发展潜力的商业地产、住宅地产及城市综合体项目进行投资，开展项目筛选、尽职调查、投资管理和投资退出等工作，通过基金管理能力、开发管理能力、商业整合能力等，实施房地产行业与资本市场的有效对接，为有意投资中国房地产行业的机构投资者和高净值客户提供专业的投资管理服务，从而为投资人创造最大化价值投资收益，同时也为我国房地产企业提供新的融资渠道，为我国的房地产行业发展贡献力量。

1、地产私募基金基本运作模式目前设立的房地产私募基金多数采用“股权投资基金管理有限公司→私募基金（有限合伙）”的模式。

即先设立一家股权投资基金管理有限公司，该公司注册资本少则三五千万，多则数亿。

然后以该股权投资基金管理有限公司为主体，按需发起设立若干只私募基金。

如下图示：股权投资基金管理有限公设立的私募基金通常采用有限合伙的组织形式。

2006年修订后的《合伙企业法》将合伙企业分为两种，即普通合伙企业和有限合伙企业。

有限合伙企业这一组织形式是为私募投资基金专门准备的。

有限合伙企业中，必须至少有一人是承担无限责任的普通合伙人，其余合伙人均可以是有限合伙人（以出资为限承担有限责任）。

普通合伙人是基金的管理人，是合伙基金的事务执行人，其他的有限合伙人不参与基金事务的管理。

在私募基金中，普通合伙人的角色由股权投资基金管理有限公担当。

这是股权投资基金管理有限公为取信于人，所应当作出的一种制度设计。

而且，股权投资基金管理有限公为表明对投资的信心，通常会认购自己拟设立基金2-20%的份额，这既是为了保证发行成功，也是为取信于人。

除了上述运用有限合伙组织形式运作地产私募基金，还和其他地产私募基金合作共同管理一家有限合伙企业，或者运用信托、基金子公司、证券公司资管业务、银行资管业务共同运作地产融资项目。

2、盈利模式基本上按基金总份额的固定比例（约2%）收取管理费，因此能发起几只私募基金，设立起多大规模的基金是公司能否获得高盈利的关键。

比如，一个成熟运作的私募基金管理公司，其注册资本人民币1000万元，在其发行的私募基金中占2%出资，即基金总规模达到人民币5亿元，其每年的管理费收入可达到人民币1000万元，加上其自有份额的投资收益（假设年投资收益20%），那么股权投资基金管理公司股东每年的综合收益约能达到120%以上。

如能在华东区域甚至全国范围内较早地开展募集投资，做出品牌与规模，公司的业务可以向全国各地发展，应该可以取得更好的投资回报和社会效应。