存在转租情况租赁合同纠纷案中几个难点问题的分析
翁秀明程德刚【编者按】本案是一起典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参考价值。文章对案件审理中存在的三个问题进行了深入细致的分析，并明确了认识：一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何确定，这关系到案件的审理范围问题;二是租赁合同解除时增设物应当如何处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题;三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的适用问题。
要点提示租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立请求权第三人参加诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼请求，如果提出亦应作为另外一个诉讼;合同解除时租赁物上新增物的处理在当事人没有约定时应根据租赁物性质、可利用价值及当事人过错确定归属和补偿，并且原则应当遵循合同相对性原则。
一审法院查明：1998年5月3日，某居民委员会(甲方)与某公司(乙方)签订《续租合同》，将位于某地的综合配套楼于1998年2月31日一次性转交给某公司由其续租;同时还约定某居委会将位于某商场东邻31号楼房三层于1998年5月1日一次性转交给某公司由其续租。此外，合同还约定了两租赁物的范围、租赁期限、租金缴纳时间方式以及双方的权利和义务等。其中第三条最后一款约定，“以上租金不能及时缴纳，每超期一天罚款一千元”;第四条第(一)款第七项约定，“允许乙方在经营期间与外单位联营和租赁使用”，第(二)款第二项约定，“租赁终了，乙方对自身添置的资产及设备有处理权(动资归乙方，不动产归甲方)。合同签订后，某公司在29号综合配套楼后建附属楼、美食城宾馆楼各一座，并在综合配套楼内增设电梯，进行
了内外装饰。同年5月10日，某公司将31号楼转租给某投资中心，该中心又在租赁物南边建三层楼房作为招待所，安装了配电设施、水电暖，并对内外进行了装饰。2001年11月29日，某公司将29号综合配套楼及增建的宾馆楼转租给曹某。2002年7月11日，某居委会和某公司签订了一个《还租金协议》，内容为：某公司欠某居委会2001年租金10万元，2002年应缴租金70万元，共计80万元;经双方协商在2002年7月29日还40万元，剩余部分(40万元)在2002年12月30日还清，如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃。2002年7月30日，某公司归还了第一个40万元，因其未按约定归还租金，某居委会于2003年6月向东营市中级人民法院提起诉讼;同年6月24日，东营市中级人民法院按照有关法律规定指定利津县人民法院对该案进行审理。庭审中，经山东正大信会计师事务所对涉案资产进行评估，某公司增设的固定资产现价值为4 151 740.00元(不包括电梯)，某投资中心增设的固定资产现价值为469 527.18元(不包括对承租楼房的装饰)。另查证，某公司因未参加2001年度年检而被工商管理部门吊销营业执照。初审庭审中，某投资中心要求作为有独立请求权的第三人主张权利，并以某居委会和某公司作为共同被告，要求其赔偿在转租初期增建的固定资产的投资，法院依法合并审理。
某居委会诉称：1998年5月3日，某居委会与某公司签订楼房《续租合同》，将原租给他人的楼房两座一并续租给某公司使用。某公司未按合同约定交纳租金，已构成严重违约，另外又以某公司法定代表人的名义将两座楼房分别转租给两个第三人。加之某公司营业执照被吊销，无资格继续履行租赁合同，请求法院判令解除双方续租合同;判令某公司支付所欠租金750 342.99元，违约金249 600元;判令第三人交出所占用的楼房;判令某公司承担案件诉讼费。后某居委会在初审中变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 175 000元，违约金780 000元;重审时某居委会又变更诉讼请求，要求某公司支付租金1 885 416元。
某公司答辩并反诉称：某公司拖欠部分租金属实，但《续租合同》不应解除;某公司被吊销营业执照可由其法定代表人继续履行原合同;即使解除合同，某居委会也应将某公司在租赁物上的添置财产(四层楼房一座、电梯一套)折价550万元赔偿给某公司;《续租合同》约定的违约金过高，应予减少;不应将他人列为第三人参与诉讼。对某居委会增加的诉讼请求，认为自诉讼开始，涉案租金及违约金就不应增加，此要求不应得到支持。
某投资中心诉称：1998年我方转租了某公司续租的东赵楼房后，按照合同的有关约定，在某居委会的地皮上并经其同意建起招待所，共投资3 493 396.53元。如解除合同，要求某居委会与某公司给予我方新建楼房、配电设施补偿费621 015.90元;赔偿装饰、装修、水电暖及其他设施损失费889 693.63元;赔偿违约金500 000元。
曹某述称：我应该参加诉讼，我预交了2003年12月份的租金。
针对某公司的反诉，某居委会辩称：某公司在租赁的院子内建设四层楼房一座，无建设规划许可证，又无施工许可证，更无法取得房产证，是违章建筑，应自行拆除。某公司要求赔偿500万元无法律依据。某公司不能以《续租合同》取得电梯的处分权。按照后来双方签订的《还租金协议》，某公司投入的固定资产视为自动放弃。应驳回某公司的反诉请求。
针对某投资中心的诉讼请求，某居委会认为与其无任何合同关系，其损失应向某公司追偿;某投资中心增建楼房无任何审批手续,属违章建筑，无证据证实经某居委会同意，故应驳回其诉讼请求。
针对某投资中心的诉讼请求，某公司认为某居委会与某公司之间的合同约定某公司有转租权，由于某居委会坚持解除合同才影响到某投资中心的利益;某投资中心的楼房建在某居委会的地皮上，某居委会要解除合同，应全部接受这些资产，某投资中心的损失应由某居委会承担。
审判一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，且应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，某居委会与某公司签订的《续租合同》及某公司与曹某、某投资中心签订的转租合同均为合法有效合同。房屋租赁合同中，出租人的主要权利是收取租金，承租人的主要义务是交纳租金，因此，某公司未及时交纳租金构成根本违约，且其营业执照已被吊销，双方再履行合同已不现实，现某居委会坚决要求解除与某公司签订的续租合同，予以支持;某公司与曹某、某投资中心签订的转租合同应一并解除。某公司应将拖欠某居委会的租赁费足额缴纳，同时承担违约责任。某居委会起诉时违约金的计算是按《续租合同》的约定为249 600元并无不当，应予确认。合同解除后，承租人在租赁物上的添附物随租赁物移转，对某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产，某居委会应当进行适当补偿。对某投资中心的合理要求应予支持，因某公司与某投资中心签订的转租合同中未约定违约金，故可由某公司赔偿其一定的经济损失。尽管某居委会、某公司在《还租金协议》中约定“如第一个40万元还不清时，合同终止解除作废，投入的固定资产视为自动放弃”，因某公司缴纳第一个40万元时只延期一天且某公司投入的固定资产经评估数额巨大，按照此约定处理显失公平，故对该协议中关于某公司投入固定资产的处理约定不予认定。某居委会提供了有关部门出具的某公司及曹某、某投资中心增建的楼房是违章建筑的证明，该证据形式、内容存在瑕疵，且无违章建筑认定和处理决定，尚不足以证实某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产是拆除之列，某公司及曹某、某投资中心增建楼房投资之大，时间之长，且某居委会对某公司及曹某、某投资中心增建楼房等是应该明知的，故对某居委会以某公司及曹某、某投资中心增建的固定资产是违章建筑应自行拆除的主张不予支持。但某公司及某投资中心增建楼房缺乏必要的审批手续，对其投资造成的损失应各自承担相应的责任，某居委会应按该固定资产的现有价值给予一定的经济补偿，某公司和曹某、某投资中心增建的固定资产(增建的楼房)的价值，应该以评估单位作出的鉴定报告的数字为准，即某公司的为4 151 740.00元，
某投资中心的为469 527.18元，由某居委会分别补偿50%;同时，某公司及某投资中心所增建的固定资产归某居委会，未作价值认定的动产归某公司及某投资中心所有;某公司增设的电梯归某居委会所有。对某公司要求以法定代表人个人名义承继某公司的权利义务继续履行原续租合同不予支持。某居委会主张曹某、某投资中心不应参加诉讼，因本案的处理结果与其有利害关系，故对某居委会的这一主张不予支持。某居委会要求某公司支付2004年11月30日前的租金1 885 416元及违约金249 600元予以确认，对某投资中心所举的证据主张超过举证期限的主张不予认定。某投资中心要求某居委会、某公司赔偿违约金500 000元无法律依据且某居委会无违约，不予认定;某投资中心因解除合同会有预期可得利益的损失，应酌情认定经济损失为250 000元，因解除合同是由某公司违约造成的，故由某公司予以赔偿;某投资中心对租赁的楼房安装、装修等530 823.87元的价值认定，予以确认，由某公司对某投资中心补偿。判决：一、自判决生效之日起，某居委会与某公司签订的《续租合同》以及某公司与曹某、某投资中心分别签订的《转租合同》予以解除;二、自判决生效之日起10日内，某公司支付某居委会租金1 885 416元，违约金249 600元;三、自判决生效之日起10日内，某居委会对某公司增建的固定资产(楼房)按评估价4 151 740.00元的50%进行补偿，即2 075 870元，对某投资中心增建的固定资产(楼房)按评估价469 527.18元的50%进行补偿，即234 763.59元;四、某公司增建的楼房和在租赁物上安装的电梯以及某投资中心增建的楼房和在租赁物上装修、安装的财产归某居委会所有，某公司赔偿某投资中心因合同解除预期可得利益经济损失250 000元，补偿对租赁物的装修、安装费530 823.87元;五、驳回某居委会的其他诉讼请求;六、驳回某公司的其他反诉请求;七、驳回某投资中心的其他诉讼请求。
某公司不服原审判决，上诉。
二审期间，某公司提交了照片四张和证明一份，是对租赁物现状的现场拍摄。拟证明某居委会在诉讼中未经法院许可，擅自拆除全部的租赁物，对此其依法承担下列两个法律后果：一是导致某居委会事实上不能再承接某公司的合同地位继续履行转租合同，为此，某居委会有全部过错，某居委会应全额赔偿第三人损失;二是导致事实上不能再对某公司在租赁物上增设的价值为4 151 740元的固定资产楼房进行必要的鉴定和认定，对此，某居委会有全部过错，应全部赔偿某公司的全部损失。
二审法院未认定新的事实。
二审法院认为：一审认定当事人之间签订的《续租合同》和《转租合同》合法有效是正确的。当事人签订合同后，应当严格按照合同的约定履行自己的权利和义务。本案中，某公司因未在规定的期限内交纳租金，构成根本违约，某居委会请求解除与某公司签订的楼房《续租合同》应予支持。《续租合同》解除后，转租合同也难以履行，另本案所涉标的物已被拆除，转租合同的履行已经不能，故原审判令解除《续租合同》和《转租合同》是合理的。因某公司违约，造成《续租合同》和《转租合同》不能履行，所涉标的物已经全部归某居委会所有，原审判令某居委会对某公司和某投资中心增建的固定资产(楼房)按评估价的50%进行补偿也是合理的。某公司迟延交付租金，构成违约，且其在原审中对电梯款未提供有关的证据，原审对此不予支持是妥当的。故某公司要求全额赔偿租赁物上的添置财产及电梯款的理由不予支持。但原审对某投资中心的预期可得经济损失无直接证据证明，酌情认定其损失为250 000元欠妥，对某投资中心在原审的该项请求不予支持。因本案所涉标的物已经全部归某居委会所有，原审判令某公司补偿某投资中心对租赁物的装修、安装费530 823.87元不妥，应由某居委会给予补偿是合理的。二审审理期间，因某公司对租金和违约金的计算方法没有意见，某公司称某居委会计算违约金数额的依据错误的理由不予支持。判决：一、维持利津县人民法院(2004)利民重字
第5号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项、第七项及案件受理费等费用的负担;二、变更第四项为，某公司增建的楼房和在租赁物上的电梯以及某投资中心增建的楼房和在租赁物上装修、安装的财产归某居委会所有，某居委会补偿某投资中心对租赁物的装修、安装费530 823.87元。
抗诉机关抗诉认为，本案二审判决认定事实的主要证据不足，适用法律有误。其理由主要为：(一) 二审判决将某公司的楼房认定为承租物上的添附物不符合法律规定。(二) 增建的楼房在性质上属于违章建筑，二审判决将该违章建筑折价归属某居委会，缺乏法律依据。(三) 二审判决认定某公司和某投资中心违章建筑物价值的证据不足。(四) 二审判决认定某公司根本违约导致合同解除，却又判令某居委会补偿某公司和某投资中心的损失，不符合法律规定。(五) 二审判决判令某居委会补偿某投资中心装修款无事实和法律依据。
再审中某居委会同意抗诉机关的抗诉意见;某投资中心不同意抗诉机关的抗诉意见。再审中当事人均未提供新的证据。
再审法院查明的事实与原一审认定的事实基本一致。另查明，某公司和某投资中心增建的楼房已于2005年被某居委会拆除。
再审认为，原二审判决在责任的承担上理由虽有不当，但认定事实基本清楚，法律适用正确，判决结果并无不妥，应予维持。判决：维持本院(2005)东民四终字第65号民事判决。
评析本案是一起较为典型的存在转租情形的租赁合同纠纷案件，主要有三个方面的问题需要探讨：一是租赁合同纠纷中次承租人的诉讼地位，这关系到案件的审理范围问题;二是租赁合同解除时增设物的处理，这涉及增设物的性质认定、归属和补偿问题;三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体的认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的适用问题。
一、租赁合同纠纷中次承租人诉讼地位的确定
(一) “有独立请求权第三人”和“无独立请求权第三人”之争
租赁合同纠纷中，次承租人作为第三人参加诉讼基本上没有什么争议，问题在于其是以独立请求权第三人还是以无独立请求权第三人参加诉讼，这关系到次承租人的诉讼权利义务，同时也关系着次承租实体的权利义务，直接影响着案件的审理范围。这个问题在司法实践中基本上呈现为三种情形：(1)次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼，依附于一方当事人(通常为承租方)，接受案件裁判结果(通常为归还租赁物)，但不能向其他当事人主张权利，其相关权利另行起诉解决(通常要求另行起诉承租方)。(2) 次承租人作为有独立请求权第三人参加诉讼，不依附于任何一方当事人，可以向其他当事人主张权利，案件裁判时通常对其权利义务一并处理。(3) 次承租人不参加出租人和承租人之间的诉讼，租赁合同解除后，次承租人可以另行对承租人提起合同之诉。上述三种情形，以第一种情形居多。
本案作为租赁合同纠纷案，除租赁合同双方参加本案诉讼外，原审在审理过程中将转租合同的承租人，即次承租人某投资中心和曹某列为本案诉讼第三人，且允许次承租人某投资中心提出独立的诉讼请求并进行审理和判决。对此，再审过程中存在不同观点：第一种观点认为，某投资中心应当作为无独立请求权第三人参加诉讼，不能提出独立的诉讼请求，其相关权利的主张应当另案解决;第二种观点认为，某投资中心应当作为无独立请求权的第三人参加诉讼，为确保其在诉讼中权利义务的一致性，应允许其向某公司和某居委会主张权利;第三种观点认为，某投资中心可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，可以单独提出诉讼请求。
从形式上看，上述分歧产生于次承租人作为第三人的类型问题上，即为有独立请求权第三人亦或是无独立请求权第三人。依据我国民事诉讼法的规定，对当事人双方的诉讼标的认为有
独立请求权而提起诉讼的人为有独立请求权第三人;对当事人双方的诉讼标的没有独立请求权，但案件处理结果同其有法律上的利害关系，而申请参加或由法院通知参加诉讼的人为无独立请求权第三人。界定第三人类型的关键就在于，第三人对当事人双方的诉讼标的是否有独立请求权。通常认为，民事诉讼标的是当事人之间争议的，请求法院裁判确定的实体法上的权利义务关系，即民事法律关系。依据合同相对性原则，租赁合同显然仅对租赁合同双方当事人有约束力，租赁合同纠纷中双方当事人的诉讼标的为争议的租赁合同权利义务关系，次承租人对此显然没有独立请求权，故次承租人在租赁合同纠纷中，显然是无独立请求权的第三人。
(二) 无独立请求权第三人“能否提出诉讼请求”之争
租赁合同纠纷中，次承租人以无独立请求权第三人的身份参加诉讼。作为无独立请求权的第三人，能否基于自身利益的考虑，在租赁合同纠纷中向租赁合同的当事人双方提出诉讼请求，是本案分歧所在。
依据民事诉讼法及其相关适用意见，有独立请求权的第三人对当事人双方争议的诉讼标的有独立请求权，可以提出自己的诉讼请求;无独立请求权的第三人被判决裁判民事责任的可以上诉，但一审中无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉。此规定明确有独立请求权第三人为诉讼当事人，但对无独立请求权第三人的诉讼地位及诉讼权利的规定却较为含糊，导致理解上出现分歧，分歧的关键点在于，无独立请求权的第三人能否提出自己的诉讼请求。一种观点认为，无独立请求权第三人对当事人双方之间的诉讼标的无独立请求权，不能提出独立的诉讼请求，只能依附于一方当事人;另一观点认为，无独立请求权第三人参加诉讼是基于诉讼处理结果同其有法律上的利害关系，这种法律上的利害关系是与当事人诉讼法律关系存在牵连的一种权利义务关系，无独立请求权第三人参加诉讼是一种诉的合并，所以无独立请求权第三人仅仅是对当事人双方之间的诉讼标的没有请求权，而不能说其在诉讼中没有请求权。上述两种观点实际上
并不是绝对对立的，它们都建立在认可无独立请求权第三人不能对当事人诉讼标的提出诉讼请求的基础之上，区别在于第二种观点在本诉中引入了另一个牵连的诉。此即解决租赁合同纠纷中次承租人能否提出诉讼请求问题的关键所在。
对于诉的基本问题，无论是立法还是理论研究，从体系和技术上考虑，通常是抽象出一个单纯的诉，诉的其他问题，包括诉的合并等，通常是建立在个体诉的规则或者部分变通规则之上。从民事诉讼法的立法本意看，其规定无独立请求权第三人参加诉讼的目的，应当是将当事人之间诉讼裁判结果拘束力扩至无独立请求权的第三人，避免无独立请求权第三人另行起诉本案当事人后的裁判结果与本案裁判结果相矛盾，而不是为了解决无独立请求权第三人与本案诉讼当事人之间的纠纷，也不希望在本案当事人之间的诉讼中引入另外一个诉一并予以解决。由此可以明确，即对无独立请求权的第三人，原则上应当不允许其提出自己的诉讼请求，其与当事人之间的纠纷，可以另案解决。
无独立请求权第三人与诉讼当事人之间的纠纷另案解决，可能会产生两个方面的问题：一是诉讼经济问题，无独立请求权第三人另行提起诉讼后，该诉讼与当事人之间的诉讼可能在某些部分重合，导致司法资源的浪费和当事人诉讼成本的增加;二是裁判矛盾问题，当事人另行提起诉讼后，可以出现前后两个裁判的矛盾，有损司法公信。此外，不允许无独立请求权第三人提出诉讼请求还存在一个难题：无独立请求权第三人可能会被判决承担责任，如果不允许其提出诉讼请求，那么就会人为地将其基于同一法律关系产生的权利义务割裂开来，导致其权利义务的不对等，不符合程序正义原则。对此，我们认为，无独立请求权第三人另行起诉，相对方通常是前一个诉讼的当事人，对前一个诉讼裁判结果，在另行诉讼中必定会由一方提供给法院，而法院在审理过程中对前一个诉讼裁判结果就会直接予以适用，出现裁判矛盾的可能性极小，
诉讼成本也不会有较大的额外增加;无独立请求权第三人相关权利也会在后一个诉讼中予以保护，两个诉的最终处理裁判，消除了无独立请求第三人权利义务不对等的状况。
虽然原则上不允许无独立请求权第三人提出诉讼请求，但在司法实践中应当根据具体情况予以灵活把握，在某些情况下可以予以变通。最常见的情形是无独立请求权的第三人对当事人之间的诉讼标的不具有独立请求权，但对该诉讼标的的标的物享有权利或者承担义务，无独立请求权第三人以诉的方式提出诉讼请求，或者被诉讼当事人起诉。需要明确的是，此种情形下无独立请求权第三人提出的诉讼请求并非针对当事人的诉讼标的，而是与此有牵连的另一个法律关系，实际上成立另外一个诉，与本案诉讼形成诉的合并。此种情形还应有一个考虑，即引入的一个诉相对于本诉而言，不是过于复杂，不至于导致本诉审理难度的加大，否则应当让第三人另行起诉。本案中次承租人某投资中心提出诉讼请求即属上述变通情形，某居委会与某公司租赁合同纠纷是一个诉，某投资中心与某公司之间的转租合同纠纷又成立一个诉，某投资中心对涉案租赁物享有权利，也承担相应的义务，在租赁合同纠纷中，也提出了自己独立的诉讼请求，本案实际上是对两个诉的合并审理。
二、租赁合同解除时增设物的处理
(一) 租赁物上增设物的类型及处理原则
租赁合同期间，承租人(或次承租人)通常会基于使用需要在租赁物上增添一些“物”，实践中“物”的形态多样，依据不同的标准可进行不同的划分，如依据是否经出租人同意可分为经出租人同意增设物和未经出租人同意增设物;依增设物的建设或存在是否符合法律规定可分为合法增设物和违法增设物;依增设物的表现形态通常可分为扩建、增建物和添附物。
对于增设物的处理，合同法仅规定承租人经出租人同意可以增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。显然该规定在司法实践中，并不能满足解除增设物问题的需要，特别是增设物归属的确定问题，其中涉及增设物的能否取回问题、租赁物能否恢复原状问题、投资增设物和租赁物损害的补偿问题等。租赁合同纠纷司法实践中此类问题较多，对此类问题研究成果颇丰。对该增设物的处理原则，当事人有约定的，如果约定不违反法律规定，一般按当事人约定处理。当事人没有约定，依据民法和合同法的规定及原则，理论上的认识和实践中的作法较为一致，即增设物能取回的应当由承租人取回，不能取回的视不同情形予以处理：(1) 未经出租人同意，承租人自行决定增设的，承租人应当自行将添附物除去，如不能除去，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。(2) 经出租人同意的增设，在合同解除后，由于该增设物不能取回，已经成为承租方的损失，对于这种损失，原则上按照当事人造成合同解除的过错承担赔偿责任。如虽是承租方违约，但所留增设物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿①。
(二) 租赁合同解除时违法增建物的补偿
本案中，租赁合同解除时，对某公司和某投资中心在某居委会租赁物上增建楼房和装修装饰物，特别是增建楼房的归属、补偿问题，是本案一审初审、重审，二审和再审审理中的一个争议焦点。某公司主张增建楼房应当归某居委会所有，某居委会应当给予补偿;某居委会认为对方增建楼房未经其同意且是违章建筑，应当由对方自行拆除，恢复租赁物原状。再审时对该问题的解决，特别是对装修装饰物的处理，基本上遵循上述合同解除时增设物的处理原则;但对增建楼房的处理，基于其自身的特性，予以了相应的变通处理。
本案中，依据租赁合同和转租合同的约定以及涉案增建楼房的规模，可以认定增建楼房是取得某居委会的同意的，该增建楼房显然不能取回，在租赁合同解除时，某公司已无法继续利用，显然已成为其损失。对该损失，如果按照上述增设物的处理原则，损失是由某公司的违约行为导致的，某居委会原则上不应给予补偿，并且增建楼房的建设没有经过相关行政主管部门的许可、批准，无相应的行政审批手续，属违法建筑物，对某居委会而言已没有利用价值，某居委会显然不应给予赔偿和补偿。我们认为，上述增设物处理原则在处理一般添附物，或者说是处理合法增设物时比较妥当，但对法律不认可其合法性的增设物，在合同解除时就不应当依据造成合同解除的过错来划分损失承担责任，也不应当按照其可利用价值来确定补偿责任，而是应当依据当事人对不合法增设物产生的过错来分担由此带来的损失。因为对这类不合法的增设物，随时有可能被拆除，由此导致的损失随时可能产生，而不是必然发生于合同解除时，与导致合同解除的责任也没有必然的联系。本案再审审理时，考虑到某公司(某投资中心)增建涉案楼房是取得某居委会的同意，对不合法楼房的建设，某居委会存在过错，故认定某居委会对由此产生的损失承担过错相当的补偿责任。再审对这种补偿责任的认定，区别于二审的认定理由(按照增建楼房归某居委会所有这一事实来认定某居委会的补偿责任)。
三、租赁物上次承租人增设物的补偿主体的认定
(一) 次承租人增设物的补偿主体应当依据合同相对性原则确定
本案中，某投资中心以出租人某居委会和承租人某公司为相对方，提出了自己的诉讼请求，要求对其在租赁物上的增建楼房和装修装饰投入给予补偿。对此诉请求的对象，某居委会提出抗辩认为，依据合同相对性原则，某投资中心的该项请求应当向某公司主张;某公司及某投资中心则认为，某投资中心的增设物是附着于某居委会的租赁物上，归某居委会所有，应当由某居委会给予补偿。此争议为本案的另一个争议焦点，涉及合同相对性原则的适用。
如上所述，租赁合同纠纷解决的是出租人与承租人之间的权利义务的分配，次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼，一般不能提出诉讼请求;如果提出诉讼请求，则形成另外一个诉，即承租人与次承租人之间租赁合同诉讼，与出租人与承租人之间已存在的诉构成诉的合并。根据合同相对性原则，在后一个诉讼中，次承租人诉请的对象应当是承租人。由此可以明确，次承租人就其在租赁物上增设物的补偿请求，应当向承租人提出，由承租人给予补偿。对该补偿，承租人也可依据合同相对性原则，要求出租人给予补偿。对租赁物上增设物的最终补偿主体，还是出租方。但能否据此要求出租方直接就增设物给予次承租人补偿呢?我们认为，出租人和次承租人之间并没有直接形成民事法律关系，法院如果在其二者之间直接进行权利义务分配，没有明确的法律依据，而且在一定程度上会损害合同相对性原则。
(二) 次承租人能否要求出租人就其在租赁物上的增设物进行补偿
本案中，对某投资中心提出的增设物的补偿请求，一审法院判令由某公司予以补偿，二审认为增设物已归某居委会所有，故改判由某居委会予以补偿。对此，再审认为，依据合同相对性原则，某投资中心增设物的补偿应当由某公司予以补偿，而某公司可针对该增设物向某居委会主张补偿。
本案再审审理时也认为某投资中心增设物的补偿责任，应当由某公司承担，之所以维持某居委会补偿某投资中心增设物的二审判决，主要是基于以下原因：一是本案原一、二审将租赁合同和转租合同纠纷均纳入本案审理，期望一次性解决三方合同纠纷，再审即便认为转租合同纠纷不宜纳入审理，但考虑到各当事人已为此纠纷进行过四次审理，如果再审时将某一部分纠纷剔出审理范围，显然当事人难以接受，而且也不利于诉讼经济，故再审亦将各方纠纷一并审理;二是本案原审审理过程中，某公司未就某投资中心的增设物向某居委会提出请求，而是某投资中心直接提出，如果按照一审法院判决，某公司对某投资中心增设物予以补偿，由于某公司
未就该补偿另行向某居委会主张，法院也不能判决某居委会给予某公司补偿，势必造成某公司就此补偿问题另行起诉的局面，二审依据增设物的归属改判由某居委会予以补偿，显然能够消除这种局面。这样虽然突破了合同相对性原则，但从当事人角度看，并没有损害任何一方的利益，反而可以减轻其诉累。需要指出的是，再审对此项判决予以维持，并不是认可这种处理思路，而是基于再审立场，综合多方面考虑作出的变通处理。
租赁合同常见的问题 什么是租赁合同 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人;对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件。 租赁合同常见问题 一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情况 1、作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等： (1)未依法取得租赁物的相关证件; (2)共有租赁物未取得共有人同意的; (3)权属有争议的。 2、作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件;如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。 3、为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。 二、租赁合同之租期条款在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。 三、租赁合同之租金条款 1、在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式(采用银行转账需写上户名、银行账号)，实行按月支付、按季还是年支付等。 2、在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。 四、租赁合同之保证金条款在租赁物租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或
押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。 五、租赁合同之转租条款在合同中明确约定承租方是否可以转租。 1、作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。 2、承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。 六、租赁合同之妥善保管责任条款在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。 七、租赁合同之维修责任条款在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担维修义务。 八、其他事项在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低风险和顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。
租赁合同,押金条款 篇一：租房合同押金条款 租房合同押金条款 一、租房合同押金条款 为了预防因押金引起的纠纷，租赁双方在租房合同中最好加入押金条款，具体如下： 1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于___年____月____日前支付给甲方押金___元整，甲方在收到押金后予以书面签收。 2、除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。 3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10日内补足。 4、因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用该物业，甲方应立即全额无息退还押金予乙方，且乙方有权追究甲方的违约责任。 二、租房押金问题、租房押金交多少 1、关于租房押金问题 2、租房押金一般是依出租方与承租方双方约定，实际操作中押两个月房租居多。
3、需要慎重审查中介方是否有合法授权，最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订合同，这样更有利于保护自己的权益。 三、租房合同押金条款 为了预防因押金引起的纠纷，租赁双方在租房合同中最好加入押金条款，具体如下： 1、为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于___年____月____日前支付给甲方押金___元整，甲方在收到押金后予以书面签收。 2、除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。 3、因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金和其它相关费用，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后10日内补足。 4、因甲方原因导致乙方无法在租赁期内正常租用该物业，甲方应立即全额无息退还押金予乙方，且乙方有权追究甲方的违约责任。 四、租房押金问题、租房押金交多少 1、关于租房押金问题 2、租房押金一般是依出租方与承租方双方约定，实际操作中押两个月房租居多。 3、需要慎重审查中介方是否有合法授权，最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订合同，这样更有利于保护自己的权益。
租房合同案例分析 【案例1】： 出租人将房屋出租给承租人租赁合同约定房屋交付给承租人之前承租人需支付5万元履约保证金履约保证金条款约定“承租人因自身原因未经出租人同意擅自解除合同的承租人的保证金及利息不予返还”后出租人因第三人的原因未能交付房屋承租人要求出租人双倍返还履约保证金承租人主张是否具有法律依据? 分析：本案中履约保证金条款未明确约定履约保证金具备定金性质合同本身也没有约定在甲方违约时要双倍返还履约保证金因此承租人只能根据违约责任条款请求出租人承担违约责任如违约条款没有约定或约定不明则承租人需要举证证明因出租人未履行交付房屋义务造成的承租人损失 【案例2】： 出租人将房屋出租给承租人租赁合同约定“当承租人未按合同规定缴纳水电费、物业费未经出租人同意进行转租以及承租人出现毁坏租赁房屋、破坏房屋结构等情形时出租人有权没收承租人缴纳的履约保证金”后承租人因经营不善连续三个月未能缴纳房屋租金问出租人能否直接没收履约保证金? 【分析】：根据合同约定出租人可以没收承租人履约保证金的情形中并未包括承租人拖欠房屋租金的情形如承租人拖欠的租金少于履约保证金额度出租人在缺乏合同约定的情形下直接没收承租人履约保证金不符合担保法规定因此建议履约保证金条款中明确担保
的范围(租金、水电费、租赁物修缮维护费用、物业管理费以及因可能侵害第三人利益而存在的赔偿保证金等)并明确履约保证金的抵扣方式(如抵扣金额为承租方欠付的相应款项)同时还应明确抵扣的程序和通知方式 【案例3】： 履约保证金条款的设计：承租人应在本合同签定后工作日内向出租人支付履约保证金万元人民币支付履约保证金前工作日出租人应提供合法收据否则承租人有权顺延履约保证金支付时间除本合同另有约定外履约保证金在本合同终止(提前终止、解除或届满)时承租人可用履约保证金抵付临近合同终止日相应月份的租金直至数额为零履约保证金抵付租金时出租人应提供合法房屋租赁发票当承租人同时拖欠物业费、水电费、房租费以及迟延支付租金的违约金时承租人同意出租人用履约保证金进行抵扣但应首先抵扣拖欠的房租费用租房合同中关于履约保证金条款的适用问题： 1、履约保证金(常见的称呼如押金、订金、留置金、保证金等)是担保承租人按租赁合同履约的单方担保如果在租赁合同中有诸如“乙方因自身原因未经甲方同意擅自解除合同的乙方的保证金及利息不予返还”等特别约定此处约定的保证金实际上是一种履约保证金 2、履约保证金属于金钱质押在签订合同或履约保证金条款时成立当正式交付给出租人时生效一般情形下履约保证金以补偿功能为主惩罚功能为辅即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额度不足的问题但也有法院判决承认履约保证金的惩罚功能
房屋租赁合同纠纷处理办法 摘要 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规 《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是： 1 、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。 2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。 3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。 三、有效房屋租赁合同纠纷的处理 (一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。 (二)合同解除时有关问题的实体处 1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同： (1)承租人欠租超过合同约定期限; (2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上; (3)承租人未经出租人同意擅自转租的; (4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。 出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同： ①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的; ②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;
房屋租赁合同 出租方：（以下简称甲方）__________________________ 承租方：（以下简称乙方）__________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜订立本合同。 一、租赁房屋描述 1、甲方将其合法拥有的座落于____________________________________ 房屋出租给乙方。该房屋建筑面积共________ 方米。 2、内附属设施：（或附表） 二、租赁房屋用途 1、乙方租赁房屋作为居住使用。 2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。 三、租赁期限 本合同租赁期为______ 年，自 _______ 年_____ 月_____ 日起至 ______ 年_____ 月____ 日止。 四、租金及支付方式 双方在合同签订后，乙方于5天内支付甲方租金为人民币 __________ 元每年（大写：— __________ 圆整）。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋设施、水电费押金为￥元（大写：），待租赁期满且结清费用后，甲方应于当 日将押金退还给乙方。 五、甲方的权利与义务 1、甲方应在乙方支付租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。 2、甲方必须保证在租赁期内不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；或在租赁期内房租加价。 3、在租赁期间，甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人意见，无使用纠纷。 4、在甲方将房屋交付给乙方之前，应负责将所租赁房屋设施设备修缮好，不影响乙方正常使用房屋。
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一、案情概要 本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方白愿解除关系，签订了〈〈解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫凄关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3 月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年 4 月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）
租赁合同案例 原告（反诉被告）王某某。 委托代理人刘某某。 委托代理人姚某，河南某律师事务所律师。 被告（反诉原告）谢某某。 委托代理人杜某某。 委托代理人张某某。 原告王某某与被告谢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭。本案在审理中，被告谢某某提起反诉，本院决定合并审理。公开开庭进行了审理，原告委托代理人姚某、刘彩虹，被告委托代理人张百礼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某诉称，20XX年3月16日，原告以125XXX元的高额转让价从“京都老蔡记”饭店取得了该店面的经营权，随后与被告签订了该处房屋的租赁合同，合同期限为三年。双方约定：合同履行期间，原告定期支付被告租金，被告依约将其所有的房产（郑州市惠济区南阳路XXX号5号楼XXX号）租赁给原告用于经营面庄。20XX年元月，原告暂停营业。在放假回家过春节期间，被告未通知原告撬门而入，将饭店内所有经营设备非法变卖，后又将此房违法租赁给了第三人。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告因此诉至法院，请求判令被告谢某某赔偿原告
经济损失305XXX元，并承担本案诉讼费用。本案在审理中，原告 将其诉讼请求增加至696480.XXX元。 被告谢某某辩称，原、被告所签订的房屋租赁合同明确规定，每月6日为原告向被告交纳房租的时间，如果原告拖欠房租60天，视为原告违约，被告有权收回房屋，不退还原告押金。起初原告 尚能按时交纳房租，但随着时间的延长，原告常拖欠晚交房租。 由于原告做生意并不容易，被告没有追究原告的违约责任。但是，到了20XX年元月6日该交房租的时候，原告及其委托代理人却无 影无踪，被告电话联系到原告的代理人，他却说没钱，反正又不 到解除合同的条件，到时候大不了给违约金。由于未到解除合同 规定的60天时间，被告也无可奈何。到了20XX年2月，由于原告拖欠员工工资，被《东方今报》报道后，原告店里的设施被供货商抵账和员工抵工资分割一空。此时，被告赶紧按双方签订合同时 原告提供的身份证的地址给原告发送特快专递，通知原告来处理 此事，但原告置若惘然。无奈之下，被告于20XX年7月和第三人 签订了新的租赁合同。被告因此希望法院在查明事实的基础上依 法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告谢某某诉称，反诉原告与反诉被告于20XX年3月16日签订了一份房屋租赁合同，约定每月6日为交纳房租的期限。 到20XX年2月6日，反诉被告共拖欠租赁费15XXX元、拖欠电费 4XXX元、水费XXX元、物业管理费1XXX元（电、水、物业费已由反诉原告替其垫付）。由于索要无果，反诉原告请求法院依法判令：
如何理解租赁合同中押金条款的性质 【问题】 在租赁合同实务中，出租一方常常会在合同中提出制定这样的条款；“承租一方须向出租方交付××元押金，如承租方逾期××天不支付租金或者有其他违约行为，出租方有权没收该押金。如承租方没有违约行为，合同期满后，出租方退还承租方押金”。对于此类押金条款，实践中对其性质存在不同的认识。有一种观点认为该种押金的性质为定金，尽管合同当事人没有明确约定，但从押金条款的内容，押金实质上具备与定金相同的功能，如承租人违约逾期交付租金，出租方可以适用定金罚则没收押金；如出现出租方违约情形，承租方也可以适用定金罚则要求出租方双倍返还押金。 【实务解析】 如何看待上述押金的性质，还得从合同当事人设定押金条款的功能和法律对于定金的规定进行分析。 一、出租人要求承租人交付押金，不外乎出于以下几方面考虑；1、租赁期间，承租人对房屋造成了不当的损害，可以将押金用于损害赔偿；2、租赁期间房屋的水电费、物业费一般都由承租人承担，押金可以担保承租人不拖欠支付上述费用；3、承租人违约逾期支付租金，押金可以用于冲抵拖欠的租金。出租人设置押金条款的目的是让承租人以金钱形式提供一定的担保。但这种担保能否等同于法律所规定的定金？ 二、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第118条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，
但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 依据司法解释的规定，对于定金，应当采取这样的识别标准：1、如当事人采取“定金”的表述，条款中也约定了定金罚则的适用情形，则可以明确判定为属于定金；2、如当事人没有采取“定金”的表述，但条款中约定了定金罚则的适用情形，从而能够判断属于定金性质的，也应当认定为定金，不能因为没有“定金”表述而予以否定；3、如当事人既没有采取“定金”的表述，条款中也没有约定定金罚则的适用情形，从而难以判断其性质的，不能认定为定金； 三、租赁合同中的押金条款，对于“押金”并没有采取“定金”的表述，条款内容也没有定金罚则的适用情形，且“押金”仅仅单方指向承租方，而没有指向包括出租方在内的双方，因而，“押金”并不能判断为属于定金。 以上述分析为基础，笔者认为：这里的“押金”具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，“押金”就是承租人对出租人违约的担保。因此，这类租赁合同的“押金”属于双方约定的违约金。当然，如果“押金”过分高于违约造成的损失，承租人可依据《合同法》第114条申请法院或仲裁机构予以调整。
《合同法》 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外. 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。 第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同. 房屋租赁纠纷《案例》 案例一:
法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下,至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方,在原告不履行维修义务的情况下,既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担. 案例二 一、基本案情 2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；（2）房屋租赁期间,刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的,承租人负责按价赔偿或给予维修。 2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障,向外喷水，导致屋内漏水,并漏至楼下.10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失,我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。 10月18日,受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。
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房屋租赁合同 出租方（甲方）： 承租方（乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，经协商，双方就下列房屋的租赁签订本合同。 第一条租赁物基本情况 1.甲方将其将位于，三室二厅一卫共98m2房屋给乙方使用。房屋设施设备见附表。 2.甲方对上述房屋享有所有权。甲方向乙方交付租赁物前，应向乙方出示房屋所有权证。 第二条租赁房屋用途 租赁房屋用途为公寓住宿。除双方另有约定外，乙方不得擅自改变其用途。 第三条租赁期限 1.房屋租赁期限为12个月。 起止日期为：年月日至年月日。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方要求继续租赁的，应提前1个月向甲方提出续租要求，甲方同意续租的，双方重新签订房屋租赁合同。 2.如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前1个月书面通知对方。 第四条租金、租金结算 1.租赁期限12个月，租金￥，另外押金：￥，租金与押金共计￥，大写：人民币。本合同生效后，乙方于两日内一次性支付租金与押金。乙方将来不再租住房屋并经甲方验收房屋合格后，于两日内原数退还乙方押金。 2.租金以银行转帐方式支付，甲方变更收款帐户应提前10日书面通知乙方。 第五条其它费用 1.与土地房产相关的所有税费，包括室外环卫、消防、绿化保护、物业管理、管道排污，由甲方承担。 2.租赁房屋发生的水、电、气、网络通讯费、固定电话费等费用，乙方应按时交纳自行负担的费用。
第六条：房屋修缮与使用 1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。甲方提出进行维修，乙方应积极协助配合，乙方不得以任何理由阻挠甲方维修。 2、乙方应合理使用其承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋以及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。如因使用不当造成事故或人身伤害的由乙方自行负责。 第七条：违约责任 1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。 1）未经甲方书面或口头同意，转借、转租、装修、承租房屋。 2）损坏承租房屋或设施，在甲方提出合理期限内仍未修复或赔偿的。 3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的家庭住房租赁用途。 4）利用承租房存放危险物品或进行违法活动以居住的房去经营。 5）合同到期内提前一个月，没有交纳下次房租费，视为不租，合同无效。 甲方有权租给他人，乙方要配合甲方租房、看房。 6）逾期未按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损害的。 2、乙方在租期内提前退租，应提前7天告知甲方并尽快腾退，根据房屋验收情况乙方可以请求返还剩余租期的租金（按月计算，不足月按每天单价计算），乙方无权请求押金的退还。 第八条租赁房屋的归还 1.租赁期满，乙方不续租的，应于期满后5日内将房屋交还甲方，双方签署租赁房屋移交清单。 2.租赁期满或合同解除后，乙方应当5日内搬出全部物件，房屋返还后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，5日未搬出的，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。 3.房屋、附属设施、设备和装修，因自然损耗而折旧，丧失用途或灭失的，乙方不承担恢复原状或赔偿损失的义务。 第九条房屋质量、产权瑕疵担保 甲方应保障乙方所租赁房屋不存在房屋质量和产权问题，不会发生侵犯第三方权利的情况。如因房屋质量问题、产权问题给乙方或第三方造成损失，由甲方赔偿。
租赁合同纠纷分析报告 一、案情概要 本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方自愿解除关系，签订了《解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫妻关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现
“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二被告拒绝，导致未果。2011年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告营业受阻。之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予理睬。遂导致纠纷。 二、分析 1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。 二被告系合法的夫妻关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍自始自终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在2011年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60%的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题，尽管追认行为发生在2011年3月10日房屋买卖之后，
租赁合同要点分析 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 一、租赁合同的特征 《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁合同具有以下特征： 1、租赁合同属于移转财产使用权的合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。 2、租赁期限6个月以上的租赁合同为要式合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。 3、具有非永续性。租赁合同的期限过长，将使出租人的财产权利被虚置。《合同法》214条规定，一个租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效（即：缩短为20年）。 二、不定期租赁合同 《合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 （一）概念 定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁合同。不定期租赁合同，指未约定租赁期限的租赁合同。
（二）不定期租赁合同包括三种情形 1、没有约定租赁期限的； 2、租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的； 3、租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。 注意：不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权： 1、出租人和承租人均有权随时解除合同； 2、出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 三、买卖不破租赁 《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《城镇房屋租赁合同解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 （一）概念 买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指在租赁期间，租赁物的所有权发生变动，由新所有权人法定承受该租赁合同。所谓法定承受，指原租赁合同的权利义务内容（租金、期限等）维持不变，什么也不需要做，自动将承租人变更为新的所有权人。不动产租赁合同与动产租赁合同均适用买卖不破租赁。 （二）买卖不破租赁的构成要件 1、租赁合同有效 2、租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。 （三）买卖不破租赁的例外情形
店面租赁合同注意事项 店面租赁合同要注意什么? (1)承租方需要了解出租人和出租物的基本情况：作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：未依法取得租赁物的相关证件;共有租赁物未取得共有人同意的;权属有争议的。 (2)作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件;如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。 (3)为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。 (4)在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。 (5)租赁合同之租金条款：在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式(采用银行转账需写上户名、银行账号)，实行按月支付、按季还是年支付等。 在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。
(6)租赁合同之保证金条款：在租赁物租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。 门面租赁合同范本 甲方(出租方)：__________________ 乙方(承租方)：__________________ 甲方将产权属于自己的门面房出租给乙方，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方平等协商，特订立如下合同： 一、门面的坐落与面积 1、甲方出租给乙方的门面位于 _______________________________________。 2、出租门面面积共__________平方米(建筑面积/使用面积/套内面积)。 二、租赁期限 自__________年________月________日起至__________年 ________月________日止，租期_______年。乙方如要求续租，则必须在租赁期满_______个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。 三、租赁金额及付款方式
房屋租赁合同防火条款 【篇一：房屋租赁安全消防协议书】 房屋租赁安全消防协议书 甲方（出租方）： 法定代表人： 乙方（承租人）： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规，甲乙在双方平等、自愿的基础上，经协商达成一致，签订本合同。 第一条租赁房屋状况 1、房屋名称：门面房屋 2、房屋坐落： 3、房屋建筑面积为[ ]平方米。 4、房屋使用性质或用途： 5、房屋结构：砖混结构 第二条租赁期限 6、甲方自年月日将房屋及配套设施交付乙方使用，至年月日到期，租赁期为年。 7、租金不包含水电费、电视收视费、治安费、环卫费、 租用房屋装修费等其它违法罚款费用。 第三条房屋使用 8、租赁期内经甲方允许，乙方有权对租赁房屋内部进行适当装修、 装饰，但必须符合消防安全的有关规定，并经消防管理部门同意后 进行设计、施工，合同期满后乙方不得以任何方式向甲方折算所发 生的费用。 9、乙方对房屋进行装修时，不得破坏房屋的主体结构，并应遵守国 家有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法律、法规、 规章及其他约束性条款。 10、房屋消防、安全责任，按照《消防法》及《安全生产法》执行，由乙方负责。 第三条甲方的义务 11、甲方有权按国家和企业规定对乙方进行安全、消防及卫生、社 会治安综合治理进行监督、管理。 第四条乙方的义务
12、乙方在租房期间应接受甲方的安全管理，遵守国家《安全生产法》、《消防法》等法律法规和社会治安综合治理条列等有关规定，不得在租用房屋内从事黄、赌、毒和任何违法犯罪活动，保证租用 房屋财产安全和乙方雇佣员工的生命安全。 13、乙方必须保证租用房屋期间安全用电，经营场所（包括内设库区）内要有安全通道，严禁使用明火，配备相应的 消防设施，建立健全安全值班制度、组建消防安全小组、应急小组，服从消防部门和甲方的监督检查。 第四条消防安全责任 14、乙方应实行防火、防盗、安全值班责任制，确定本部门安全责 任人； 15、乙方针对本部门的特点对职工进行安全宣传教育； 16、乙方负责组织防火、防盗、安全值班监督检查人员，严禁打架、斗殴、赌博、吸毒、卖淫嫖娼等违法活动，看好自己的人、管好自 己的门，及时消除安全隐患； 17、乙方按照国家有关规定配置消防设施和器材、设置消防安全标志，并定期组织检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效； 18、因乙方经营中放松管理，给相关部门造成损失的，由乙方负责。 19、甲乙双方经协商达成一致，在双方平等、自愿的基础上签订本 协议书。 签订日期： 【篇二：房屋租赁安全协议书】 房屋租赁安全协议书 甲方： 乙方： 应乙方要求，甲方同意将位于德州市天衢工业园惠风小区2号楼5 单元601东户房屋租赁給乙方，租期见房屋租赁合同第一条款，租 金为550元每月。租户在租期中的安全是甲方与乙方的共同责任， 本着双方能够顺利的履行合约，保证租户的各项安全权益，现与各 租户签订如下协议： 1，乙方不得随意改变房屋内的水电设施等可能造成安全隐患的设备，使用煤气炉等明火设备需在屋外进行并告知甲方，由甲方同意后方 可使用。 2，乙方在租期内在租住房屋内需时刻注意防火，防盗，放触电，天 然气用完要及时关闭阀门，防止泄漏，热水气达到用水温度后，先
房屋租赁合同案例分析 一、案情简介 2012年2月，原告韩某与某公司签订了《房屋租赁合同》，将自己的房屋出租给某公司从事经营业务，租赁期限为2012年9月至2018年9月。合同约定年租金为87000元，在租赁合同履行期间内，双方不得单方解除合同或者变更合同条款，任何一方违反本条款规定，由违约方赔偿对方当年房屋租赁费二倍的违约金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知书，单方解除租赁合同。双方就解除合同事宜经多次沟通未达成一致意见，于是，韩某一纸诉状将某公司诉至人民法院，要求某公司按合同约定支付单方解除合同的违约金174000元（当年房屋租赁费的二倍）。 在庭审过程中，某公司辩称，2016年8月，该公司在当年合同约定履行日之前向原告韩某出具了一份告知书，原告韩某在收到告知书后遂针对该案涉案房屋进行了招租行为，原告韩某的招租行为足以证明其与该公司达成了解除合同的合意，属于双方协议解除合同。该公司不应承担延期交纳租金的违约金，而且韩某计算的违约金过高，即使应支付违约金，也应减少违约金。 （二）案件结果 经法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条之规定，判决如下： 一、被告某公司支付原告韩某43500元。 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 （三）案件分析 本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，某公司单方解除合同，违反合同约定，判决某公司支付违约金没有争议。本案的争议焦点是违约金是否过高，如何判断违约金过高，如何调整过高的违约金。本案中韩某认为《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，关于违约金的标准也是双方协商的结果，未违反有关法律法规，是合法有效的，双方均应遵守
订立租赁合同的法律风险及防范 租赁合同以特定的动产或不动产为标的物，在订立和履行中也存在一定的风险，特别是长期的租赁，风险更大。如何防范其中风险是值得认真对待的。 一、租赁合同的概念和特征 (一)租赁合同的概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。 (二)租赁合同的特征 1．租赁合同是转让财产使用权的合同，承租人并不享有对租赁物的处分权 租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。 2．租赁合同为有偿合同 租赁合同中，出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为有偿合同。 3．租赁合同为诺成合同 租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。 4．租赁合同具有临时性 租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。我国《合同法》第214条规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 二、租赁合同常见风险 1．对合同主体资格审查不够 在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。 2．代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同 在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授
房屋租赁合同的房屋用途是必备条款 租房需要签订房屋租赁合同，那么如何签订房屋租赁合同，需要注意什么?房屋租赁合同不是万能书，如果忽视了部分条款签订，也会引发许多纠纷。那么房屋租赁合同中的必备条款是什么? 在房屋租赁合同中房屋的用途是必备条款，作为出租方有义务保证房屋能作约定的用途使用。 根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二条的规定，房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是承租方使用的具体用途，比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格其就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，如公安、卫生、消防、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。 出租方有义务保证房屋能作约定的用途，指的是类用途，而不是承租方具体的使用用途，因为房屋所有人只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素无法保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者的。如果在合同中直接约定房屋的具体用途，那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会给出租方造成不必要的责任，甚至是巨大的损失，在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。 合同有些格式条款不符合实际的租赁情况，租赁双方都要对部分条款进行修改。 比如合同的使用者须按5-2条规定，将租赁房屋时的水、电、煤气、通讯、设备和物业管理费，选择出租方或承租方其中之一支付，但是在实际情况中这些费用某些可能由出租方承担，如物业管理费，某些可能由承租方承担，如房屋使用中的