租赁合同纠纷分析报告

一、案情概要

本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方自愿解除关系，签订了《解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫妻关系。2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现

“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二被告拒绝，导致未果。2011年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告营业受阻。之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予理睬。遂导致纠纷。

二、分析

1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。

二被告系合法的夫妻关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍自始自终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在2011年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60%的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题，尽管追认行为发生在2011年3月10日房屋买卖之后，

但谭建华在2011年4月12日才发现并查证核实2011年3月8日的租赁行为

，谭建华并非以2011年3月10日出售房屋的行为来否定其租赁行为，《合同法》第229条规定的房屋买卖不破租赁的原则也符合此情形。本案中，第三人谭建华是红湖宾馆的权利人，谭建华与王五芹之间房屋买卖协议是否生效，不影响谭建华对原、被告租赁房屋协议行为的认定效力，更何况于被告冉隆彬及第三人谭建华在把房屋宾馆出售时，未让杨华江知晓，也未提前通知杨华江，剥夺了杨华江的优先购买权，违反了《合同法》第230条和《民法通则》意见第118条之规定。总而言之，原告与二被告之间的租赁转让宾馆的行为，谭建华已追认，完全是合法有效的。

2、二被告具有严重的违约行为，原告有权解除协议。

二被告不按约定将特种行业经营许可证、卫生许可证等证照手续转移给原告并协助更名登记。作为租赁房屋转让宾馆经营，这些相关证照是必不可少的，而且转让宾馆这些证照手续自然要也要一同转交，这是一个基本的常理、惯例。由于二被告的行为造成原告营业受阻。再者，在履行合同的过程当中，由于二被告与第三人租金、宾馆转让费分配无果，第三人谭建华给自己在宾馆中的相应份额的房间上了锁，使得原告无法正常营业。这两种行为使得合同目的不能有效实现，二被告应承担主要责任。最后，二被告及第三人在出卖房屋过程当中，未征求原告的意见，剥夺了在同等条件下原告优先购买的权力，并且也未事先通知原告，违反了《合同法》第230条和《民法通则意见》第118条的规定，也是一种违约行为的事实表现。综上所诉，二被告已然严重违约，导致协议目的不能实现，原告有解除触协议。

三、基本结论

二被告不给予原告提供经营宾馆的相关证照，实际上是以自己的行为表明不履行协议，从订立租赁房屋转让宾馆的开始就违约，又加上随后不给予第三人分配租金及转让费的严重过错行为，迫使第三人对红湖宾馆房间上锁，造成原告无法经营宾馆，根本无法履行协议，构成根本性违约。

从协议的订立到后来纠纷的发生，其中各个主体都是适格的，具有权利能力，所以在订立阶段无违反法律情况。协议的内容清晰、具体，无违反相关法律内容，所以协议总体说来是合法有效的。其出现的各种问题，原因是二被告不履行关键条款，在房屋权利内部利益分配处理不当，导致原告利益受损，原告有权提出赔偿要求。

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