•赵巷镇
➢基于地块判断，地块具备别墅市场， 但由于地块气质不如赵巷别墅区，小 户型产品可以很好差异化竞争
•青浦镇镇中心 •沪青平高速 •A30
•徐泾别墅区
•赵巷国际别墅区 •A5
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上海万科晶源项目产品分析51PPT
•2.规划。
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•建筑布局
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2020/10/31
上海万科晶源项目产品分析51PPT
•项目概况
•赵巷小户型纯别墅社区
占地面积
37500平方米
建筑面积
30000平方米
容积率
0.8
绿化率
35.00%
建筑形态
15栋叠加别墅; 10栋四连排别墅;
•主力户型：联排别墅：150平米；叠加别墅：150平米； •主力总价：开联发排商别墅：450万；叠加别墅：350万； 万科
•联排部分抬高设置
• 会所位置 （售楼处）
•主入口
•车行动线
•人行动线
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•车库规划
•整体车库规划
•联排地下车库拥有双车位，实现独立入户设置；叠加配备地上车位
•联排地下车库规划
•车行入口
•联排地下车库局部放大
•车库车道 •个人车库
•车行入口
•个人地下室
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•动线设置
•联排车库人行出口
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•叠加车库方向 •联排车库方向
•小区入口
•联排车库车行出入口
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•边套设计
•由于整体定位小户型别墅，万科晶源变套产品并未像传统别墅设计增加房 型面积抑或提高花园面积，而是仅仅通过开窗来提升房型采光面；
➢由于实现地下车库直接入户的现转， 导致整体地下室入门朝向相反。以 此联排别墅出现两种入口方式的户 型
•车行道
•地下车库车行出入 口
•车库车道
•个人车库
•联排地下车库
•叠加地面车库
•地下车库人行出入口
•车库人行出入口
•——其中一个个人地下车库含2个 车位
•北向出口
•南向出口
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•叠加别墅，主力面积在150平米左右。 由于70/90限制，以公寓的形式报批 实际购买为2张产证
•联排别墅，以四连排为主，主 力户型在150平米左右
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•建筑规划
•经济性别墅大开间窄进深设计整体容积率却可达到0.8，车库地下 设置使规划成为可能；
传统经济型别墅设计
➢万科晶源整体容积率控制在0.8，与传统经济性别墅容积率相似， 核心关键在于万科晶源创新的将联排区域车库放置于地下，使地 面节省了大量的车行空间
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•联排区域整体采用人车分流 设置，整体车库均置于地下
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•动线设置
•联排区域人车分离，叠加部分地面集中停车
➢入口设计：区域主入口设置在地块的正北向，位 于联排和叠加的交界处 ➢动线设置：联排区域在小区入口处即进入地下车 库，整体人车分离设置；叠加区域集中设计两个地 面停车位 ➢由于联排区域整体拥有地下车库，故联排部分较 叠加位置整体地面抬高2米
➢基于市场规律而言，叠加+联排经济性别墅紧凑型排布，整体容 积率可控制在0.8-0.9之间
➢传统经济性联排开间控制在5.3-6.9米之间，进深10米以上，以 此设计可最大程度的提升容积率
•主入口
•区域内只设置一条车行主干道
万科晶源别墅设计
➢万科晶源采取大开间短进深设计，整体开间7.4米，进深8.4米， 如此尺度设计固然可提升产品舒适性，但一定程度上浪费容积率
代理商
易居中国
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•1.区位。
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•区域界定
•由于地块区位非赵巷传统别墅区，整体户型趋小化可以很好的差异 化竞争
➢区域整体交通通达性较好，且区域 内分布大量楼盘，整体别墅市场较为 认知
➢项目并非位于传统赵巷国际别墅区， 而是处于赵巷镇内，地块气质不如龙 湖滟澜山、圣安德鲁斯等楼盘
•联排车库设置 •通过堆坡技术，将联排区域太高，以此保证地下车库的层高
➢联排区域车库虽然公共地下车库，但实现整体独立入户；
➢每户拥有两个停车位置，且整体层高2.9米，空间无压 抑感；
➢如此联排车库最大达7.6米面宽，设置较为人性化，舒 适性抑较高；
➢车位保持1：1配比
•地下车库
•三层 •二层 •一层 •地下室
•通过的堆坡的方式将地块 整体太高2米 •地下车库的整体层高2.9米， 区域无压抑感 •地下室层高也达到2.95米 •通过地下车库的开挖以及 整体的抬高，导致整体地下 室高于地平线
•地平线
•首层天井为车库采 光
•堆坡抬高
•车行动线
•主入口（地平线）
•车库具备天然采 光
•虽车库为公共地下车库设计， 但实现车库独立入户
•产品业态分布基本将高价值地块留给联排区域，叠加产品L型分 布于东北角；整体150㎡户型为产品核心特色。
➢规划指标：容积率0.8；万科产品系受制于 70/90限制
➢产品组合：万科晶源以纯别墅设计，物业组
合以联排+叠加产品为主，其中叠加产品以公
寓形式报批。
——平衡容积率；化解70/90政策抗性
•N
➢建筑布局：将西南向优势地块分布联排别墅， 叠加产品ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ过L型设计，分布在东北角；
•叠加产品：边套较中间套与三层增加东西向阳台，并且在每层均增 开两扇窗提升东西向采光面积
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•联排产品：边套较中间套差别不大，每层仅多增开一扇窗 上海万科晶源项目产品分析51PPT
•规划小结
➢基于市场需求以及整体容积率限制，物业形态组合以联排+叠加的形式存在； ➢区域内产品走小户型路线，联排与叠加面积均控制在150 ㎡上下，为万科晶源产品最大的 特色； ➢联排大开间小进深的设计浪费一定容积率，而车库地下设置则很好的弥补容积率的损失 ➢整体地块价值分配合理，将高价值联排产品分布西南侧； ➢整体建筑排布较为紧凑，联排以四联排为主，栋距控制在14米左右； ➢联排边套并未增加产品附加值，叠加边套增开南北向阳台； ➢联排区域人车分流设计，叠加部分拥有独立地面停车位。
➢建筑排布：整体建筑排布采取兵营式排布的方式 ——最大程度提升土地的使用率，整体设置为高 建筑密度，低容积率的社区 ➢联排排布：主体以四连排产品为主，辅以少量三 联排与五联排。 ——由于地块整体开间300米左右，联排四开间 设置排布较为合理 ➢栋距：联排栋距14米左右，叠加栋距在20米左右
•叠加停车位 •叠加停车位