当前宏观经济形势对房地产市场的影响
房地产与国民经济有着密切的经济联系。

国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。

我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响应当辩证地看待：有积极的一面，也有不利的一面。

一、首先从积极的一面来说，1999年政府提出的指导性经济增长指标是7％左右，低于上年GDP增长的实际值，这是从优化结构，提高质量和效益的要求和计划要留有余地的角度考虑的。

但在实际操作中，政府会努力争取更好的结果。

从我国的“赶超”战略、下岗就业问题和居民的预期出发，政府不会满足于把争取7％的GDP增长率作为1999年的目标。

GDP增长由三个方面组成：出口、投资和消费。

消费与投资是国内需求。

目前我国出口增长为负值，那么也就是说，GDP增长全部依赖于国内需求。

1998年投资增长支撑GDP增长5个多百分点，消费增长只占2个百分点，今年的情况不会有太大改观，还得靠投资来支撑经济增长。

1998年国家发行1000亿债券作为基础设施建设，定了6个方面，其中包括住宅建设，这表明政府对住宅建设这一新的经济增长点的充分肯定，这也说明我国房地产市场发展的政策空间是很宽松的。

投资需求的另一大块民间投资，相信在政府的努力下将会启动起来，根据前不久《工商时报》做的调查，现在民间投资的首选方向是房地产。

这说明了政府和民间对投资房地产的信心。

长期以来，我们往往只把住宅看成经济建设的结果，经济建设发展了，住宅建设也相应发展，经济过热了，就压缩基建规模，砍住宅建设。

现在终于认识到住宅建设不仅是经济建设的结果，而且是经济建设的动力，通过住宅建设，能拉动经济增长。

住宅建设对经济增长的带动作用，体现在投资和消费两方面：在投资方面，住宅建设必然要消耗相关的各行业产品，有一个诱发系数，住宅建设投资1万元，对经济的拉动为1.9－1.92万元；住宅进入市场后，对消费市场还有一个带动系数，为1.3－1.4。

据统计，目前我国城镇人均住房面积仅8平方米，城市里还有6000万无房户，有三分之二的省份，居民住房低于全国平均水平，改善居住条件的需求很强烈。

要使我国城镇居民住房的潜在需求得到满足，需要投入的资金无疑是相当大的，这种投资，在我国宏观经济形势不景气的条件下，可谓适逢其时。

宏观经济形势对房地产市场的有利影响还体现在随着我国城市化进程加快，将会给房地产市场的发展带来巨大的潜在需求和提供有利条件。

据国家统计局1997年的资料表明，我国从80年代末到90年代中后期，我国城市年均增长近5％。

由城市增长引起人口增长弹性为0.53，而由人口增长引起城市增长弹性为1.9，统计期间拉的愈长，这两个弹性之间的反差就愈大，总人口基数大和城镇人口对城镇增长的影响显然比后者对前者有更强的作用，由城镇人口增长引起的新增住房增长弹性的时序变化是递增的。

因此，由城镇居民人口增长产生的住宅需求无疑是巨大的。

宏观经济形势要求房地产业在新的形势下有一个大的发展。

根据统计资料，我国1998年房地产投资比1997年增长了12.6％，其中商品住宅投资增长24％，1999年一季度，房地产开发投资比同期提高了19.6％，住宅投资提高35％，反映我国房地产市场景气状况的中房指数和国房指数都呈现攀升的态势。

可以看出，我国目前的宏观经济形势给房地产业提供了一个充分发展的机遇。

二、从消极的一面来说，我国目前的宏观经济形势对房地产市场的影响是多方面的，限于篇幅，本文只着重分析有效需求不足对房地产市场的影响。

其实需求不足不仅仅是对房地产市场，对整个国民经济的发展的影响也是相当严重的，已成为中国当前宏观经济研究中的一个核心问题。

根据国家统计1999年公布的几项主要宏观经济数据进行测算，1998年最终消费增长对GDP增长的贡献只有30％多，达到历史最低点，表明消费需求不足已成为中国需求不足的主要内容，尽管资本形成的贡献率已超过60％，但其中起主要作用的是政府投资，而民间投资增长则相对缓慢。

造成这样一种投资格局的原因同样是消费需求不足，因为投资需求与消费相比，毕竟是一种派生性需求，而消费需求是最终需求，
对经济增长具有持久的拉动力量。

因此，没有消费需求的带动，投资需求就会失去基本的动力，对已经在相当程度上受市场支配的民间投资更是如此。

从长期来看，只有启动消费需求才能真正启动国内需求，实现国民经济的正常增长。

然而扩大消费需求要比扩大投资需求复杂得多，困难得多。

有效需求不足对房地产市场的影响无疑是巨大的，没有需求的供给就是无效供给。

截止到1998年底，全国商品房空置8000多万平方米，其中商品住宅空置4000多万平方米，空置率超过了国际上公认的警戒线，在这样一种情况下，提出加速住宅发展，不能不是一个严重的挑战。

三、当前应采取的几项政策建议。

其一，继续采取的几项政策建议。

1999年乃至今后一两年内，中国将继续面临需求不足的问题。

因此，政府应采取扩张性的财政政策，扩大支出以启动内需，促进经济的发展。

扩张政策，一方面应注意力度，应密切注意国民经济运行的动态变化，以便做到既有效启动国民经济增长，又不至于造成后来的通货膨胀压力；另一方面应注意投资方向。

由于房地产的行业相关性大，而且投资住宅建设的诱发系数大，因此，投资住宅建设仍是政府投资的一个合理选择。

其二，以放松银根的货币政策配合扩张性财政政策，在较长时间实行紧缩的货币政策后，由于银根紧成为经济低迷的因素之一时，有必要采取松的货币政策，通过降低存款准备金或公开市场操作增加商业银行之可用资金，以及降低利率刺激一部分人的需求，对解决目前的通货紧缩，启动经济有积极的作用，况且没有货币政策配合，扩张性财政政策的功效很可能因产生“挤出效应”而大打折扣。

扩大政府支出所多占用的社会储蓄资源，需要扩大货币供应才至于影响民间投资对资金的需求。

其三，理顺收入分配关系，逐步提高居民收入。

由于目前中国消费需求不足的根本原因在于国民收入分配中，居民收入增长速度长期相对落后经济增长，因此，我们必须注意从调整收入分配关系入手，提高最终消费率，逐步把过高的积累率降下来，使居民的收入和消费水平能与国有的生产能力相适应，实现二者之间的良性互动。

居民收入的增加，能将房地产市场上潜在需求转化为有效需求，其中住房消费更因为住房本身的特点，使其具有承担其他消费的特性，因此使居民的边际消费能力增到波及住房消费的水平，将是住房建设能否成为新的经济增长点所必须回答的。

其四，稳妥落实各项改革，稳定居民未来预期。

目前居民对未来的预期是影响扩大消费需求的一个重要因素，而各项改革如何进行又是影响居民对未来预期的重要因素。

对于那些已经在进行之中又尚未完成的改革，应该尽快明确方案，及时落实完善。

例如，住房制度的改革应加大力度和房地产二级市场应尽快开放。

对一些正在筹划尚未铺开且对居民支出预期存在影响的改革，可以暂缓，以后分步进行，以免影响目前居民的消费。

总之，各项改革的时机选择需要考虑宏观经济形势，恰当铺开安排，以利于保证必要的消费和投资需求。