目录1历史回顾以住宅为主体的杭州市房地产市场，与全国其它城市一样，经历了1992以后的超速发展和及时调整，现已进入平稳发展期。

他的发展，基本上经历了这样几个阶段：初期，参与建房的只有房管局及政府所属建设单位，主要进行旧城的改造和新城的扩建。

随着市场的发展，集资建房的出现，一些政府所属建设单位渐渐地不满足于旧城改造，开始扩大市场，逐步拓宽建设范围。

随着市场的扩大，一些民间开发商纷纷展露头脚。

由于政府所属的开发商垄断着杭州市中心的开发，民间开发商们无法轻易进入，于是，他们只好从杭州市郊区开始开发，试图以“郊区包围城市”，从外围打开缺口。

就这样，他们选择了蒋村。

蒋村作为余杭的一部分，在他们看来，迟早是要被划为杭州市的。

而且，即使不被划为杭州市，由于其毗邻杭州，在地理位置上也是有优势的。

当时，浙江绿城房地产开发有限公司、浙江金都房地产开发有限公司、浙江南都房地产开发有限公司等一批开发商都列于其中。

正是这样的一批早期为了生存而在杭州市郊摸爬滚打的开发商们，奠定了杭城房地产业的基础。

随着市场的发展，开发商的增加，竞争日趋激烈。

于此同时，为在竞争中求发展，开发商们开始在规划、设计上显现出一些特色、品位，形成了品牌的雏形。

蒋村正式划为杭州市，掀起了蒋村建设的高潮，也就真正拉开了杭州市房地产行业竞争的序幕。

97年下半年，随着竞争的加剧，开发商们开始意识到品牌在竞争中的重要性。

于是，纷纷采取多种形式，以扩大自己及楼盘的知名度。

绿城房地产公司率先引进了一大批设计界年青的精英加盟，来为公司服务，开始了其桂花园系列的规划设计。

98年初，以绿城桂花园系列和南都德加公寓为代表的一大批精品楼盘突然间拔地而起，令业内人士和消费者眼前一亮，吃惊非小。

从此，对于环境规划的重视，对于楼盘品质的重视，以及广告、楼书上包装自己的楼盘等品牌意识越来越为开发商所接受。

杭城房地产行业也由此迈入了新的历史时期。

2概况1999年，杭州市全年财政预算内外投资22.5亿元，用于房地产开发。

2000年，杭州市房地产开发投资增势不减，在去年高速增长的基础上，今年上半年房地产投资仍然保持良好的发展态势，完成投资30.54亿元，同比增长32.9％。

其它投资完成8.76亿元，同比增长3.3％。

1999年，杭州市市区住宅施工面积555万平方米，竣工232万平方米。

其中，市区经济适用住房竣工建筑面积达到35万平方米，新开工建筑面积43万平方米，不在统计口径内的省级经济房竣工2.2万平方米，竣工及新开工面积均超额完成市政府确定的目标任务。

2000年上半年，杭州市施工面积达691万平方米，同比增加137万平方米，增长24.7％，其中新开工面积达163万平方米，同比增加46万平方米，增长39.28％。

新开工项目297个，比去年同期增加69个。

目前，杭州市区人均住宅面积达到10.1平方米。

1999年，杭州市全市消费信贷资金累计发放贷款46.2 亿元，年底余额50.3亿元，同比增长 3.71 倍，其中，个人住房贷款占全部信贷消费总量的72.8%。

99年，杭州市房地产销售价格同比增长2.3%，其中，普通住宅上升4.1%，房地产租赁价格同比上升 5.2%。

2000年，杭州市房地产开发到位资金达83.5亿元，比去年同期高出29.3亿元，增长54％，其中购房定金预付款达24.7亿元，同比增长83％。

2000年l-6月，市区住房公积金“个人购房抵押贷款”达1471户，贷款金额18300万元，预计全年贷款可突破3亿元。

到2000年初，全市新增物管面积513万平方米，50多个住宅小区（大厦）获得了市级物管优秀，分别有17个和3个小区（大厦）获得省级、国家级物管优秀示范小区（大厦）。

2.1 空置房商品住宅的积压，资金的沉淀，不仅使国有商业银行在开发项目上的贷款无法按期收回，金融风险增大，而且将影响整个住宅产业的发展。

在制约住宅发展的同时，也波及到整个社会经济。

然而，住宅需求并没有因为商品住宅空置率居高不下而得到满足，潜在的住房需求无法转化为现实需求。

如何盘活杭城空置商品住宅，使住宅产业成为推动杭州市国民经济新一轮增长的动力，已经成为目前令人关注的重要问题。

至2000年2月2日，杭州市公开刊登五期《杭州市区空置商品房确认公告》，共核准在杭42家房地产开发企业的4035套，计35.7769万平方米的商品房为空置房，可以享受优惠政策，降价、减税出售。

目前，此类房产品问者多，购者少，销售形势很不乐观。

豪华住宅的空置率最高，远远超过了其它房产品的空置率，也超过了全国商品房的平均空置率，说明杭州市豪华住宅供需严重脱节。

1999年商品房空置率情况表14%2.2 交易状况杭州市1999年房地产交易情况表团体购买已走向尾声，散户市场已真正来临。

同时，散户购买商品房的实力和实际承受能力都较去年有了一定的提高。

杭州市1999年商品房交易情况表杭州市1999年抵押房产交易情况表2.3厂商目前,杭州市有省、市、区、单位、集团、合资、股份、等各种房地产公司约327家。

其中，市属73家，县属110家，大企业近20家。

如：浙江绿城房产、浙江南都房产、浙江证大房产、浙江耀江集团、安居房产、浙江金都房产、大家房产、华立房产、浙江金纬房产、滨江房产、浙江伟星房产、浙江中大房产、、浙江广宇房产、浙江广通房产、浙江兴财房产、浙江中财房产、浙江浙经房产、浙江华立房产等。

杭州市的房地产公司有三种，一种是大型的集团公司下属的房地产公司，如：青春宝、中大、广通、城建、野风、久阳、宋都、滨江、广宇、华立、伟星等十几家。

这些房地产企业的特点是：资金实力雄厚，但主营并不是房地产。

另外一种是专业的房地产开发公司极其销售、代理、物业公司，如：绿城、中江、西泠、金纬、风起、金都、耀江、广厦等70家左右。

它们的特点是：主营为房地产业务，大都开发过较多的项目，而且，大多涉及房地产的开发、销售甚至物业管理。

第三种是因某个项目而成立的项目型开发公司，如万景阁、双牛等十几家。

它们的特点是：实力有限，资金有限，经验少、只做过一、两个项目的开发，销售或物管大都由别的专业公司代理。

在杭州市的房地产企业中，绿城房产属于一类房地产企业，99年的销售额近7亿元；南都房产、证大房产、耀江房产、安居房产、金都房产、大家房产，99年的销售额分别为：4亿、3.2亿、3.2亿、3亿、2.5亿2.5亿元;；其他房地产企业，他们在99年的销售额分别为：华立房产1.8亿元，金纬房产1.6亿元，滨江房产1.5亿元，伟星房产1.3亿元，中大房产1.2亿元，都是销售额在2亿元以下的房地产开发企业。

行业中，绿城房产的销售额比上年增长82%，大家房产比上年增长92%，金都房产增长40%。

绿城南都证大耀江安居金都大家华立金纬滨江伟星中大2000年，杭州市房地产企业的房产销售形势仍然保持稳中有升的好势头。

78.57%的杭州开发商认为今年2季度本企业的景气状况比上季度偏好，认为持平的占14.29%。

这些企业里，今年2季度的商品房销售价格呈上扬态势，完成的投资及土地开发面积不断增加，房屋施工及销售大幅度上涨。

有35.71%的企业表示，自己公司的商品房销售价格已比上季度要提高，而有64.29%的企业表示持平，没有一家公司的销售价格是下降的。

认为2季度税后利润比上季度上升的开发企业占了19.23%，持平的占73.63%。

目前，杭城已有十几家房地产开发和物业管理公司通过了ISO9000国际质量保证体系认证，包括绿城、南都、证大；绿城房产、证大房产等还通过了ISO9002国际质量体系认证。

南都房产开发的南都·德加公寓和金都房产开发的新金都城市花园，均通过国家建设部组织的全国城市住宅建设示范小区的验评和复评，双双摘取国家级金奖小区桂冠，囊括建设部最高奖项。

这一切，都标志着杭州市房地产企业的开发、管理水平迈上了一个新台阶，对提高杭城房产品质将产生积极而深远的影响，也将促进杭城乃至浙江房地产界全面建立质量保证体系。

随着杭州市房地产企业的健康发展和市场竞争的进一步加剧，既无品牌又无实力的开发商已经在逐渐被淘汰出局。

3行业环境3.1 经济环境3.1.1国民经济保持持续增长1999年，浙江省GDP增长10%，达到5350亿元，增速高出全国平均水平。

早在1998年年底，杭州市区人均GDP已达3.33万元人民币，居全国大中城市之首。

至1999年年底，杭州市GDP达到1225亿元，同比增长10.2%，已经连续第9年保持两位数增长。

全市人均GDP为2414美元，同比增长9.5%，其中市区人均GDP达到4171美元，继续在全国各大城市中名列前茅。

3.1.2居民收入逐步提高在浙江省， 1999年，全省人均可支配收入8428元，比上年增长7.5%，1999年杭城居民人均可支配收入9085元，比全省人均高出7.8个百分点，比上年增长7.3%，剔除物价因素，实际增幅为6.9%，超过1998年的实际增幅（5.3%）。

居温州、宁波之后,排名第三。

1999年，全省市区居民恩格尔系数为42.2%，杭州市居民恩格尔系数为40.3%，比上年下降2.2个百分点。

3.1.3住宅产业正成为中国国民经济新的增长点我国经济的“拐点”即将出现，作为导向行业的房地产行业将是最受益的行业之一。

尤其是在今年，随着“货币化”分房政策以及金融、税收等一系列相关配套政策的出台，加之银行不断加大推行个人住房按揭的力度，房地产行业在经过了近六年痛苦的经济结构调整之后，正逐步走出低谷，步入良性循环的发展轨道。

3.2 政策环境福利分房的取消、货币化分房政策的实施，外地人购房入户政策的出台等住房制度的改革，各种住房金融制度的建立，甚至政府减免一系列税费，让居民卖旧房买新房，享受政策优惠，都不断地改善着政策的软环境，或者促进住房的商品化进程，使集团购房从市场退出，个人购房取而代之；或者刺激房地产二级市场的发展，都为杭州市的房地产行业的发展起着积极的推动作用。

3.2.1房改政策1.取消福利分房（实物分房），实施货币化分房的政策货币化分房对于房地产商来说，意味着散户时代的到来，杭州房地产业结构将面临着大的调整。

散户的个性化倾向明显，对房产品的要求较高，房地产企业必将优胜劣汰。

散户青睐品牌，品牌房产公司在激烈的竞争中会更加有利。

可以说，这一方案的出台对杭州的房地产有着积极的作用。

同时，货币化分房对开发商来说是一个挑战。

此政策出台，消费者将从根本上破除要房找单位的观念。

货币化分房的补贴额度有限，散户根据自己的经济实力，以及对居住环境的要求，或多或少要选择按揭，因此，可以预计，更多的人会超前消费，货币化分房给人们带来的是观念的改变。

对于国有房地产公司，此政策的出台则为不利的消息。

因为国有房产企业原来享受国家优惠政策，市场意识相对薄弱。