坑梓房地产发展概况
交通位置上处于龙岗中心城、坪山、惠阳之间，4者之间的通 达性非常好。
长期以来以工业为主的发展模式，19年来房地产的发展为零。 直到2019年1月，坑梓的第一个房地产旧改项目——金田风
华苑才正式推出（目前销售商业部分，销售状况比较理想.住 宅和公寓还没有推出）。 目前客户基本为坑梓本地客户，近7成以上为自用，近3成为 投资。
建筑以小高层为主，并有别墅高档产品的出现（棕榈岛）。 在惠州的房地产大开发的背景下，房地产发展逐步受到市场的
关注。 房地产开发企业63家，目前启动的项目近20个，拥有大量的
土地储备。 以本地客户为主，有辐射周边区域的趋势。目前的客户有部分
是龙岗、淡水、坪山、坑梓、东莞、关内以及香港客户。特别 受到深圳客户的关注。 各大知名品牌开发商对该区域高度关注，结合深圳各大媒体对 其宣传，极大的提升了该地区的知名度。
较大的空间
整体区域市场不成熟，处于起步阶段 整体区域档次形象较差，没有形成市场关注 龙岗、惠阳等周边区域竞争激烈，尤其是龙
岗，分流部分高端客户
关于项目的思考
由于区域市场发展的极度不成熟，常规的房地产区域性研究可行吗？ 仅仅通过对本地考察就足够了吗？
我们在思考。。。。
我们的项目究竟面临怎样的市场环境？ 未来的市场发展趋势如何？ 我们的项目所拥有得核心资源是什么？ 我们应该采用什么样的开发策略来赢得市场？ 我们的客户在哪里，他们需要怎样的产品？ 未来项目价格能够是多少？ 如何结合开发策略，合理利用地块资源，做到价值最大化利用？
态组团（葵涌、大鹏、南澳）
发展前景
总投资75亿元的外环高快路，全长85.3公，设计速度100公里／小时，预计06年底动工， 09年底通车。
地铁三号线有望延长，经过坑梓，直通惠州。目前在轨道建设上已经预留了与惠州城 际铁路接驳的条件。
“龙二线”和“复合通道2”、“复合通道4”的建设，标志着坑梓交通状况得到改善。 “南坪快速路”、横坪公路改扩建、沙湾连接大工业区宝荷路段的沙荷路、正在施工
年人均可支配收入达到27072元。 有较好的资金实力。有部分人会购买龙岗中心城的高档物
业，但是数量较少。 比较习惯于本区域的生活环境，有一定的本地情节。
品进行全新打造。
寻找我们的客户
我们的客户 坑梓主要人口构成
企业员工＋ຫໍສະໝຸດ 本地居民 （原居民、私营业主、公务员）
＋
私营业主
总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万
本地居民
户籍人数约在1.2万左右，户数近3000户。 目前大多数住自建房，一般是楼下出租，楼上自己用。一
般一家人住在一起。 主要收入为物业租金+ 分红，一部分人自己做生意。2019
项目开发策略
项目开发策略
以本地客户资源为主体，挖掘引导潜在客户。 以大量住宅作为短期资金的回收点。 以商业作为开发商的未来长期收益以及增值点。 细化目标客户群体，对1#和2#地分别定位规划，达到市场
细分。 抢占坑梓市场空白点，尽早启动项目，占领市场先机。 在市场竞争策略上，可采用“市场追随者”的方式，对产
定位策略案
坑梓印象
地理位置：坑梓位于深圳龙岗东北部，被坪地、龙城、坪山包围，东部与惠州接 壤。是深圳市东北部的工业重镇。
行政划分：1986年建镇。2019年，撤销坑梓镇，设立坑梓街道办事处。下辖坑 梓、龙坑、秀新、龙田、金沙、沙田6个社区。
面积人口：总面积40.49平方千米，总人口15万人，其中本地户籍人口1.2万。 交通状况：坑梓交通发达，深汕高速、深汕公路横贯全镇，周边有机荷高速、惠
房地产尚未形成规模，开发处于空白，目前不被外 界市场所关注
高
龙岗中心城
片
房地产区 房市场重点 惠价阳、惠州
低
城市规划发展前景、 发展速度、可发展空间
高
坪地
坪山 市 场 关 注 度
坑梓
低
综合城市规划发展前景、房价、发展速度、市场关注度、购买客户群体、发展空间
坑梓房地产未来发展前景
坑梓用地规划（2019—2020）
客户有部分是龙岗、淡水、坪山等。受到关内投资 客户的关注。 从发展前景来看，深圳特区外8大组团分区规划草案 公布后，坪地正式被纳入到龙岗中心组团中去，作 为东部发展州综合服务中心的一部分 。重点发展商 业服务业、房地产业、金融业等，就房地产远景来 看，受益于相对成熟的龙岗老镇及龙岗中心城的带 动。
莞、坪山、坑梓），同时吸引了关内投资客户的 关注。 片区氛围日益成熟，交通便利，片区形象高档。 高起点规划，片区未来发展潜力巨大。
惠阳房地产概况
在沉寂了10年之后，随着南海壳牌项目的开工和大亚湾开发区 的建设，再次成为人们的关注焦点。
距离龙岗中心城15公里，2019年成交均价达到2500元/㎡，具 有一定的价格优势。但同时也具有10000元/平米的产品，区域 可塑空间较大。
市近期建设规划（2019－05）》，全市重点配套建设后海、横岗、 龙岗、坪山、新安、光明、龙华七大居住区。）
坪地房地产概况
以工业为经济支柱产业发展，房地产起步较晚。 西湖苑是坪地开发的第一个商品房项目，目前销售
到3期。 目前小高层销售价格为4200元左右。别墅7800元。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。目前的
福万佳购物广场
永泰百 货
2#
1# 5分钟生活圈
光祖中学
金田风华苑
项目SWOT分析
优势S（Strength）
劣势W(Weekness)
靠近坑梓传统商业街区（步行5分钟） 周边配套齐全 项目周边道路交通便利 位于深汕公路旁，又处于坪山—坑梓的首站，
昭示性强 发展商
1、具有开发经验。
2、拥有大量的物业投资，进行出租收益，比较擅 长长期投资收益。
3、企业处于稳定发展及扩张阶段。
4、有较多土地储备，可持续性发展。
项目地块被龙兴南路分割成两块，不利形成 规模，地块周边整体规划较差
1#较小，不利于住宅的布置 2#沿深汕公路有近250米，不利于噪音的规避 紧靠深汕公路，噪音干扰非常大 深汕公路一路之隔，商业氛围差距巨大 旧城改造，2#地块需要拆迁，1、2#在开发时
坪山房地产概况
长期以工业为支柱产业发展，房地产起步 较晚，发展速度较快。
产品发展多样化，有商业也有住宅。 目前销售价格已经攀升至4000元左右。 主要为本地客户，有辐射周边区域的趋势。
目前的客户有部分是龙岗、淡水、坪山、 坑梓等。 从规划的角度看，坪山深圳是7大住宅配套 区之一，片区房地产开发前景较好；（《深圳
间的协调上有一定困难
旧改的成本相对较高
机遇O(Opportunity)
威胁T(Threaten)
高新技术、家具和自行车基地、沃尔玛物流的 入驻带来的机遇
外环高快路即将开工，地铁3号线可能延长带 来新的机会
地产市场供应的紧缺 第二个旧城改造项目，借鉴成功经验，规避市
场风险 项目所在片区未来规划为住宅区，商业发展有
宝 沙井松岗福永北 156.5㎞2
安 公明光明石岩
221.2㎞2
区
新安西乡福永南 龙华观澜扳雪岗
162.1㎞2 20.35㎞2
98万 74万 50万 25万 76万 75万 100万 99万
83.3㎞2 82.4㎞2 68.3㎞2 40.9㎞2 91.4㎞2 87.4㎞2 84.6㎞2 199.4㎞2
优势传统产业“强势集聚”。占地56万平方米、计划总投资1.8亿美 元的震雄工业园，又投资2.5亿港元扩建二期工程，为建成全球最大 的注塑机生产基地奠定了基础；首期工程占地70万平方米、总投资40 亿元的深圳家具产业集聚基地已经进入前期开发阶段，未来2至3年内 将建成国内领先、国际一流的产业园区；占地50万平方米、总投资33 亿元的深圳自行车产业集聚基地也选址落户坑梓街道，将建成全球最 大的自行车产业基地。
深高速和惠盐高速，镇内已实现村村通道路 。且开通了到罗湖火车 站和香港直通巴士。镇内主要有龙兴路、光祖路、以及人民路构成全 镇内部主交通网络。 生活配套：坑梓配套设施较为成熟，中行、农行在内的金融、保险、商贸服务等 第三产业发展迅速。商业、金融、医疗、教育、文娱等配套基本能满 足人们的居住、生活要求。 经济发展：坑梓经济发展主要依靠加工制造业。工业主要以零散厂房和工业园区 构成。目前主要有三大工业园区，同富裕工业园区、宝梓工业园区、 沙田工业区。另外还有其他大型工业项目正在建设当中。发展产业从 电子、电器到五金、塑胶、化工，从制革、服装、玩具到机械、纺织、 印染、酿造，形成了较强大的工业阵容。外商主要来自于香港、日本、 台湾及南韩等国家和地区。
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看看市场
龙岗中心城房地产概况
目前是深圳房地产最为热点的区域之一。 各大品牌开发商云集（招商、天健等）。 目前销售价格在6000—7000之间。 建筑多为小高层和高层，户型以大面积的3房和4
房为主。 90%以上的本地客户，辐射周边区域（横岗、东
坑梓印象
成片的工业区+厂房+农民房 19年来没有开发过商品住宅 2019年，第一个商住项目——金田风华苑问世
项目概况
项目位置：深汕路和龙兴南路交汇。 项目性质：旧城改造。 用地面积：总用地面积为31676.2㎡，分为2个地块。 1# 用地面积——9718.3 ㎡，可用占地6000 ㎡。 2#用地面积——21957.9 ㎡，可用占地18500 ㎡。 容积率——未确定。
龙兴路
深汕高速
1#地块
2#地块
深汕公路
2019年10月，深圳规划部门结合东部工业组团分区规划， 对坑梓进行了重新的整体规划。可以看到，这次规划将居住、 商业、工业区域作了较好的有机结合。使得居住生活，商业区 域与工业区域基本分开，较大的改善了居住环境，提升了片区 的形象和档次。以深汕路为界，分为南北2个片区。