万科财务报表分析1. 背景分析万科企业股份有限公司成立于1９84年5月,是目前中国最大的专业住宅开发企业。

200８年公司完成新开工面积52３.3万平方米，竣工面积5２9。

4万平方米，实现销售金额478．7亿元,结算收入4０4.９亿元,净利润4０.3亿元。

万科1988年进入房地产行业，1９9３年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末,业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套,在全国商品住宅市场的占有率从2。

07%提升到2．34％,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司,持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可.过去二十年,万科营业收入复合增长率为31。

４.％,净利润复合增长率为３６。

２%;公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球2００家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业20０强”、“亚洲最优５０大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项.2.资产负债表分析根据万科２009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表,如图：1)资产负债表总体状况的初步分析从总体来看,公司的资产总额从年初的119２.20亿元增加到上半年末的1２45．20亿元,同比增长了４。

43% ；从负债和股东权益来看,主要是资本公积增加了8。

33%和未分配利润增加了3１.９3%，显然公司盈利是资产增加的主要资金来源。

这也意味着,投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。

从资产结构看，公司上年末的资产总额中,流动资产占了９5。

4％，而固定资产仅占0.9％，在建工程占0。

2%。

说明流动资产所占比重较大,资产增值主要依赖于流动资产的增加。

从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3．０% ，所占比重由上年的５4。

1％降低到了５０.3 ％;所有者权益所占的比重由上年的32。

6％上升为3３。

６% ,其中未分配利润所占比重较上年有所增加。

2)资产主要项目分析(1）货币资金及其质量分析从总体规模开看,公司货币资金同比增长了３４.５％,明显高于资产的增幅,使其占资产总额的笔者那个也由年初的16。

8%上升为21.6％。

从过去三年的增长变化看,浮动性较大,08年受经济危机影响较大,但是0９经济复苏货币资金的运行也开始增长,可见其发展性还是较好的。

据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。

表明资金的流动性好，资金运用较好．（2）应收款项及其质量分析应收账款同比增加了8。

5％，应收账款占资产总额的比重为0。

8%未发生变化。

由此看出万科的应收账款占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少,风险较小。

其原因在于;集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。

尚未发生应收账款逾期的情况。

在营业收入上涨了２６.3９%的情况下,应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业收入增长得快,说明公司销售商品回款很好,而０９年货币资金有所增长也是有力的证明。

尽管应收账款呈上升态势,但在应收账款附注披露中可以看出,单项金额不重大但按信用风险特征组合后的风险较大的3年以上的应收账款由上年的１40５万元下降为１053万元，且其按金额计提了坏账准备，计提较充分；从应收账款前５名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。

(3) 其他应收款及其质量分析其他应收款同比增加了11。

６5%,就其他应收款的规模而言,合并其他因收款年末数为3９亿342万元，而公司其他应收款331亿９６10万元，差额较大，说明公司于其子公司的往来数额较小。

子公司的其他应收款主要为合营及联营公司往来款、与合作方往来款、一年内发生的代垫款及保证金、代收代付款、押金、备用金等。

其他应收款账龄在三年以上的较少，仅占4。

46%，较上年有所下降，说明其他应收款的回收没有什么问题.(4)存货及其质量分析存货同比下降了2.0％，占资产总比重由年初的72。

0％下降为67．6％，对利润增加有正面影响。

存货主要包括:已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场及销售情况，公司对20０8年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。

一季度末,公司曾将南京金域缇香项目跌价准备金额由6３59万元调整到4９５7万元.根据目前的情况,公司又将该项目的跌价准备金额调整到2７8１万元.另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备本次也全部冲回,天津假日润园计提的跌价准备金额由70２3万元调整到４４２6万元．以上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润1623４万元。

其它8个项目暂维持08年末的评估另外，存货也计提了存货跌价准备,从年初的969８万元到年末增加到了一亿2４１1万元。

符合谨慎性原则。

(5) 长期股权投资及其质量分析长期股权投资两年变化不大,虽然增长了１．6％，但是占资产总额比重不大，表明公司长期股权投资的战略没有变化,力度也不大。

公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资，占长期股权投资比重的74％,所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。

另外,公司上半年计提减值准备与上年计提的减值准备相同,没有发生变化,预示着公司长期股权投资的质量保持了上年水平。

(６) 投资性房地产及其质量分析投资性房地产同比下降了-1５。

13%,但其比重较小,也未发生较大变化。

投资性房地产主要采取成本模式计量．所以不存在将不满足条件的投资性房地产采用公允价值模式对其进行后续尽量,虚增当年利润的情况。

(7) 固定资产及其质量分析固定资产同比减少了-7。

87%。

占资产总额比重较小，变化较小.在房地产行业属于适中水平。

而固定资产减少主要是由于折旧引起的。

从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残值率没有发生变更.而20０9年上半年也没有新计提固定资产减值准备,预示着公司自身对其固定资产的利用及其质量还是有信心的．3）负债主要项目分析(１) 短期借款的分析短期借款同比减少了５３.47%，比重由年初的3.９％降到了年末的1.7％。

虽然比重不大,但是降幅一半多。

说明企业的流动资金运用灵活,有足够的能力偿还短期借款，说明企业拥有较好的商业信用.（2）应付账款的分析应付账款同比较低了5.4%,应付账款的比重由年初的１0.８%降到了上半年末的9．８% 。

尽管如此,应付账款占权益总额的比重比较大。

从绝对额上来看，数额也比大。

从年初到上半年度截止,绝对额变化不大。

应付款主要为未支付的工程款和地价款。

而由附注披露可知集团无个别重大账龄超过3年的应付账款;无对持有本集团5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的应付账款.（3) 预收账款的分析预收账款同比增加了25.2％，占权益总额的比重也有年初的20.1％增加为２4。

1%。

从绝对数额上来看,预收账款增加了60亿3400万元。

资料显示公司预收账款从０6年到09年上半年间，每年都平稳上升,而到09年增幅较大。

另外,公司的营业收入同比增长了2６。

4% ,低于前三年的增长幅度,但营业收入有所增长。

营业收入的降幅较大，让人不免有些担心,但是从最近房地产的销售来看，万科的销售业绩还是不错的。

（4）对应付职工薪酬的分析应付职工薪酬同比降低了２7。

9%,所占比重也由年初的０。

4%下降为0.３％,一般半年度的应付职工薪酬半年度的都要比年初的下降些,主要是有些职工福利，奖金和津贴都是年初未使用完的福利为和上年末预提的年度绩效工资所致。

(5）对应缴税费的分析应交税费同比增加了57。

９7％,占权益总额的比重也由年初的－0。

7％,下降到了-1。

１％。

该项目为负值,则表示企业多交的应当退回给企业或由以后年度递交的税金.（6）其他应付款的分析其他应付款同比下降了9。

77%，占权益总额的比重也由年初的8.4%下降为7.2％。

从绝对数上开看，2009年上半年其他应付款达到了89亿9454万元，其中35亿4952万元系土地增值税.从附注中了解到,账龄超过一年的大额其他应付款主要为尚未支付的股权转让款、保证金等。

上述余额中,集团无对持有集团5%(含5％)以上表决权股份的股东的其他应付款.于20０9年6月30日，集团及本公司并没有个别重大账龄超过三年的其他应付款。

（７）对一年内到期费流动负债的分析一年内非流动负债同比下降了２４。

72%,占权益总额的比重也由年初的11。

１%下降为１1.1% 。

减少主要是归还了银行借款和其他借款,值得注意的是其借款年利率为４。

86%至7。

56% 。

(8）对长期借款的分析长期借款同比增长了46。

5０％,占权益总额的比重由年初的7．7%上升为10。

8％ .从绝对数额上开看，2００9年上半年长期借款达到了134亿3964万元，其中１2５亿23１1万元系1到２年到期的。

4) 所有者权益分析所有者权益较上年上涨了7。

７%,占权益总额的比重也由年初的32。

６％上升为33.６%。

主要是资本公积和未分配利润的增长较大，但是总体增幅较上年不大,说明公司盈利稳定。

5) 资产负债表的总体评价综上所述，公司的资产总体质量较好,能够维持公司的正常周转。

货币资金的流动性强,说明公司的运作良好。

从资产的分布来看较合理.3。

利润表分析根据万科09半年度利润表,编制利润表的趋势分析表，如图：0930项目增(减)/％２0０9结构/%2008结构/％一、营业总收入26．3９10０.00 １0０。

00二、营业总成本27.47 8１.5280。

83 其中:营业成本47。

５4 68.81 58.95营业税金及附加—19。

78 ７。

５0 11.82 销售费用—2２。

24 2.５３4。

11管理费用—３0.33 2。

６1４。

７3财务费用1８。

10 1。

09 1。

16 资产减值损失—23７9。

32-1。

0２0.06 加：公允价值变动损益—3８.70 -０.０1 -0.０2 投资收益620。

51 0。

74 0。

13 其中：对联营公司和合营公司的投资收益５65.8８０。

6７0。

１３三、营业利润25。

９5 １9．２2 １９．28 加:营业外收入12。

08 0.21 0。

24 减：营业外支出13.01 0。

2１0．23 其中:非流动资产处置净损失（收益) —399．590.00 0。

0０四、利润总额25。

93 1９.22 １9.29 减：所得税费用6。

80 5。

00 5.9２五、净利润34．40 14。

22 13.37归属于母公司所有者的净利润22.４８11.5８１１。

9４少数股东损益134。

４5 2。

6４1。

42 六、每股收益(一）基本每股收益2２.９9(二)稀释每股收益２２。

99七、其他综合收益—26。