2010-2011年国家宏观调控政策分析
➢ 收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛 提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地 居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准 利率1.1倍。
3100 1.15 1 3000 1.05 1.05
1.05 1.15
1 0.9 0.9 0.95 1.1 1.05 1.1 1.1
1.05 1.1
1.00 1.09
3100.00 2758.62
智源尚居
2700 1 1
1.05
1 0.85 1.05 1.05
1.05
1.01
2683.23
本项目权重均价=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2925元/㎡ 考虑到明年国家房地产调控因素及市场不确定性，本项目毛坯房入市均价建议 为2700—2800元/㎡
住宅毛坯房实收均价3000元/平方米 商铺实收均价6500元/平方米
本项目用地属性界定
商业用地
住宅用地
使用年限
40年
70
转移户口
不能
能
交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取
1.5%
按揭方式
不能申请公积金贷款 ；首付50%；贷款年限10年
能申请公积金贷款，首付30%，贷款年限 30年
日常生活成本
本项目装修风格建议为简约、时尚、现代
简约、时尚、现代风格示意
项目装修价格
目前景洪市在售精装修公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡, 精装修3800-4200元/ ㎡，毛坯与精装修价格差在500—800元/㎡，考虑到由于集团化采购整体批量装修可以从材料、人工等各 方面控制价格，其实际价格在300-500元/㎡左右。
公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡, 精装修3800-4200元/ ㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡
目前公寓项目价格标杆为西双十二城，精装修公寓价格达到4200元/㎡，该项 目处于澜沧江边，交通便捷，周边配套齐全， 景观优美，视野开阔，地理位 置环境绝佳，入驻大品牌商家。旅游、休闲、购物一站式社区。
个人住房公积 五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和 金贷款利率调整 0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从
3.87%调整为4.05%。
“国五条”
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房 的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
本项目建议采用菜单式精装修成品房，配置家电日常生活用品，提供3套 装修方案让购房者选择，客户选择面广、风险相对小，公司统一装修、装饰。
项目装修风格建议
由于精装修项目属于一种批量化的产品，而为了能使价格的控制性得到保证， 材料的采购都是集团式的，较为单一；另一方面，本项目目标客户群定位为景洪市本 地投资客及为子女上幼儿园购房客及年轻过渡型首置客，基本上位年轻单身一代，简 约、时尚、现代的室内设计风格迎合其消费需求，同时这种装修设计风格由于缺少线 条上的多种变化，多以简单的线条组成，便于后期施工工艺的把控。
酒店式产品建议及营销策划报告
经济走势简单分析
➢ 经济稳固快速增长，为房地产行业提供良好的基础 ➢ 对未来经济和收入的乐观预期、通胀加剧，居民消费强烈，国庆期间多项消费数据创新高。 ➢ 通胀加剧放大房屋投资保值作用，近期房地产火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分别达
3.3%、3.5%、3.6%连创新高，已超过3%的警戒线。 ➢ 人民币升值幅度逐月增达，10月人民币对美元汇率突破6.65大关，作为国内主要投资产品之一
购买，作为投资性住宅将是政府调控的重点，后续可能还会有更严厉的政策出台，而商业性
用地将受到的影响小，故本项目建议用地属性界定为商业住宅用地。
本项目产品属性界定
市场供给
市场需求 区位要求（中心） 回报率 销售速度 溢价能力 市场风险 本区域竞争 购买客户 档次形象 产品格局最低配置 功能
与项目契合度
➢ 房产税，改革试点更加明朗，预计2010年3月左右出台。5月31日国务院同意发展改革 委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改 革方案，逐步推进房产税改革。房产商会会长称房产税试点或于明年3月前出台房产税 最快年底出台 税率0.6%首套房将免征税
➢ 限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。 但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将 会出台。
项目营销目标分解
➢ 品牌目标：作为豪嘉地产进入西双版纳开发的第一个项目，项目的成功将会为公 司在西双版纳后续项目奠定良好的基石，因此项目必须做到既赚钱又赚名，打造 产品标杆和价格标杆。
➢ 销售目标：项目回款总额5000万，8个月实现90%的销售。 ➢ 价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化
项目装修建议
总原则
大面积装修采用高端品牌中低端产品，公共部位及室内空间为常规标准。 选择知名设计师的设计3套风格截然不同的样板房。 加强二到三个点上装修的精巧度。 选择一个极致的品牌或别人未曾运用过的设备功能加大口语传播。
装修建议——公共部位
公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（着重考虑拼花方式，2层 以上公共走道墙面可以玻化石代替）
高
综合考虑本项目区位、竞争情况、销售速度、溢价能力、
市场风险等因素建议本项目产品适宜做带厨房的精装修小户型
项目价格策略—核心均价
核心均价范围确定方法
本项目选择市场比较法 定核心价格的因素： 1. 片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分的影响； 2. 周边楼盘与本项目各因素的比较； 3. 通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。
2010年房地产市场调控主要政策表
时间
10.20 10.20 9.29
概要
要点
调整房地产契税 个人所得税优惠 政策
建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑 面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以 下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。
项目价格策略—核心均价
类别（公寓毛坯）项目权重系数表
楼盘名称 本项目
西双十二城 白象宫 九号公馆
景蓝银钻
均价 区位 交通 环境(景观) 品质 配套 形象 销售速度 入市时间 权重系数
11
1
111
1
1
1.00
3300 1.2 1.2
1.25
1.2 1.2 1.15 0.8
1.05
1.13
3000 1.25 1.25
的房地产，受此影响成交量在9、10月放大。
近期经济小结：国民经济快速增长，民众经济和收入增加，同 时受通胀加剧、人民币升值等影响，房地产市场近期异常火爆，成交 量、成交价格大幅上涨。短期内经济形式不会发生大的改变，未来12年内房地产作为抗通胀产品将受到市场的追捧，尤其是投资性产品 （小户型、公寓）及商业将成为主流。
楼盘特征
价格
主力户型
西双十二城
景洪市勐海路2号
集旅游、休闲、购物为 一体的城市综合体。
精装修公寓 3800-4200元/㎡
精装修公寓45㎡
白象宫 九号公馆
景洪市勐泐大道， 会展国际对面
高层，单身公寓
普通住宅
3000元/㎡ 起价2700/平米
公寓50㎡ 公寓50㎡
景蓝银钻
景洪市曼景兰
单身公寓 \电梯房
仲景明城
西双版纳旅游度假 单身公寓 \电梯房 区博森商贸城
滨港国际
景洪市勐海路
精装修小户型
公寓3500元/平米
公寓40-48㎡
2900-3600/平米
公寓45-57㎡
3400/㎡
市场公寓项目具有的各项特征
洪市整体精装修比例不高，但在市中心及一些热点区域，因区域优势突出项 目开发档次高选做精装修能提升项目品质，进而拉高项目价格，而在曼弄枫 片区精装修是市场的空白点。
0.85
0.95 0.85 0.9
1
1.1
1.02
2900 1.1 1.1
0.85
0.95 0.85 0.85
1
1.1
0.98
权重均价 2925.69 3000.00 2944.79 2974.36
3000 1.1 1.1
1
1 0.85 0.9 0.95
1.05
0.99
3018.87
仲景明城 滨港国际
2011年6月1日-9月30 日
产品规划建议
项目第一层规划为社区配套性商业 项目第二层规划为美容美体、养生管、温泉SPA等 第三层规划为ＫＴＶ 第四层——第七层规划为带厨房的精装修小户型40㎡（含公摊） 在销售上第二层、第三层开发大客户，实现整层销售。 注：
楼盘名称 楼盘区位
市场在售公寓项目表
水、电采取商用价格比住宅价格高
相对较低
使用年 到期续期
限购令
提前1年申请续期，交纳土地出让金 不受影响
自动续期，不需要交纳任何费用 第三套不能贷款或不能购买
建设成本
设计喷淋等消防设施 增加成本
低于商业用地
土地出让金
高
低
本项目建议：昆明近期将出台限购令，2011年1月1日执行，作为住宅第三套不能贷款或不能