• 25—35岁年轻夫妻或单身青年；
项目特征提炼
客户定位
• 城市中高收入的“白领”和“金领”；
• 潮流生活引领者，讲究生活情趣、追求自由空间； • 拥有未来憧憬，享受区域环境带来的便利性；
• 包括部分投资客户，投资及暂时居住两用。
主要用途：短期自住，长期投资
明智机构（中国）
2
Part
本案营销策略
项目定位 营销策略 推广策略 价格策略
区域竞品
项目SWOT
区位：海勃湾区人民南路西侧，302市场对面 基本情况：乌海万达广场是万达集团斥资50亿元打造的72 万平米的顶级城市综合体，3栋平层公寓，每栋25层，面积区 间：38—57㎡。 装修情况：精装修 销售情况：推出A栋公寓，总套数550套，已销售60%，销售 套数330套左右。
目标客户价值关键词
关注细节
彰显品质与品位 追求时尚潮流
明智机构（中国）
目标客户性格素描
项目特征提炼
客户定位
独立自主 思维超前
奋斗激情 崇尚简约 实用主义
成熟稳重
信息时代
紧跟潮流
明智机构（中国）
目标客群
·看好公寓投资前景； ·看好地段发展潜力； ·对服务理念、公寓品质充满信心的投资者；
来电
需日均来访量不少于30批、日均来电量不少于45组！
如何保障来电来访量，实现120套loft房源去化是营销核心问题！
明智机构（中国）
、
蓄客目标
蓄客执行策略
项目的核心问题
核心 问题
广告推广少，客户 认知度低；
蓄客目标较多，因此蓄客压 力加大
项目面世时间短，蓄客 时间不足
解决 方式
1、多渠道多手段全面 推广，产品价值力渗透
通用时代城
户型结构
建筑形式 园林规划 物业管理 发展商品牌 权重分值
12
10 12 7 6 100
130
90 70 70 50 82
100
100 100 100 100 100
明智机构（中国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
综上分析，建议公寓产品销售均价7000～7500元/㎡
价格策略：
1、为避免购卡客户流失，提高转筹率，建议开盘均价6500元/㎡，最大限度
万达广场基础信息：
总用地面积 总建筑面积
16万平方米 72万平方米，其中地下面积平方米
建筑类别
绿化率 开发商 项目地址 销售价格 项目总户 项目配套
高层
30% 乌海万达投资有限公司 乌海市海勃湾区人民南路
6500元/㎡
1650户（公寓）
商业广场、写字楼
明智机构（中国）
万达广场—公寓解析
户型面积区间38—57㎡，户型设计方正，采光通 风好，公摊较大，使用率在67%。公摊高达33% 。
30% 内蒙古银泰房地产开发有限公司 乌海新华东街通用时代广场
8400元/㎡
800户
商场、办公楼、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ儿园等
明智机构（中国）
美林国际—经济小户型公寓
区域竞品
项目SWOT
区位：海勃湾区人民南路西侧，302市场旁 基本情况：项目由A座写字楼和B、C座的SOHO公寓组成， 其中底三层裙楼为商业布局，业态涵盖了以商务休闲、高档餐 饮娱乐（豪华数字影院）等高端业态和短板强势产业。 销售情况：已售完，毛坯。
精装修，厨卫精装修，不送家电，使用材质为国 内一线品牌。
区域竞品
项目SWOT
均价： 6500元/平方米，全款90折，按揭92折。实际 成交价6000元左右，层差价70元/平方米
明智机构（中国）
市场小结：
区域竞品
项目SWOT
1、区域内产品类型较单一，本案LOFT公寓属稀缺产品； 2、精装修交付标准已成为区域内项目发展趋势；
2、细分客户渠道，加大 拓展力度；
3、强化现场战斗力；
明智机构（中国）
蓄客目标
蓄客执行策略
1、多渠道多手段全面 推广，产品价值力渗透
2、细分客户渠道，加大 拓展力度；
3、强化现场战斗力；
核心价值的传播
传播方式：媒体传播、圈层口碑传播 传播渠道：点对点 提升客户满意度，让每个来访者都成为项目价值的传播者； 嫁接优质资源平台（车行、 银行、行业/企业协会、商会、美容健身会所、团购客户、）坐销+行销，销售人员主动 寻找客户，进行一对一行销。
明智机构（中国）
蓄客目标
蓄客执行策略
1、多渠道多手段全面推 广，产品价值力渗透
2、细分客户渠道，加 大拓展力度
项目特征提炼
客户定位
·25—35岁年轻夫妻或单身青年； ·有经济实力的中产阶级； ·潮流生活引领者，讲究生活情趣、自由空间； ·拥有未来憧憬，享受区域环境带来的便利性。
购买 者
·外地驻乌海的分支机构、以公司名义购买（私营企业主）； ·部分自由职业人士，家庭办公兼居住；
·大型圈层客户
明智机构（中国）
核心客群——自住客户
明智机构（中国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
树立品牌 论差异化 快速引爆 广泛积客
明智机构（中国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
事件营销 情景营销
点对点圈层全 覆盖
明智机构（中国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
低开高走，小步快跑的方式，首次开盘价格不宜过高 定价过程
企业目标
竞品分析
项目定位
单身公寓 自住客 客户梳理 SOHO
投资客
纯投资概念 投资自用皆可
明智机构（中国）
客户定位
项目特征提炼
客户定位
乌海市
居住区域：海勃湾、乌达、海南 居住、投资 棋盘井、蒙西、乌斯太
客户梳理
周边区域 居住、投资
明智机构（中国）
客户定位
客户梳理
投资客 自住客
项目特征提炼
客户定位
乌海市客
周边区域客
成熟稳重，人生步入稳定发展期，追求时尚，崇尚品质
市场预测
产品定价
明智机构（中国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
定价的思路
市场分析 项目解析 客户分析 项目定价策略 市场比较法 成本分析法 客户摸底法 均价制定
项目定价策略
项目定价
28
明智机构（中国）
项目定位
营销策略
推广策略
价格策略
总体均价制定 各层价差制定
价格表的 制定过程
临街与背街价差制定 价格表制作过程 同层价差制定 折扣率及销售促销折算 价格表完成 价格验证
价格元/㎡ 优惠
项目SWOT
面积区间㎡ 40-47
通用时代
美林国际
Loft公寓
平层公寓
高层
高层
4.3/4.0
3.1
8400
4800
-
万达广场
平层公寓
高层
3.1/4.2
6500
全9/按揭92
38-57
明智机构（中国）
通用时代城—乌海市首家Loft公寓
区域竞品
项目SWOT
区位：海勃湾区人民路东侧，南临新华大街，西侧万联商厦 基本情况：集高端商务写字楼、LOFT公寓、酒店、情景式 商业室内街区、超市、影院为一体。
天盛广场基础信息：
总用地面积 总建筑面积
51779平方米 198000平方米，
建筑类别
绿化率 开发商 项目地址 销售价格 项目总户 项目配套
小高层、高层
内蒙古贺友置业有限公司 乌海市海勃湾区海拉南路
待定
240套（LOFT+平层公寓）
明智机构（中国）
区域竞品
项目SWOT
天盛广场—区位价值
1、区域概况：海拉路作为完全贯 通海勃湾城区的主干道，地理 优势明显。 2、区域发展空间：市重点规划区 域 3、区域附加值：完善的教育配套 如二完小、六完小、市四中、 市一中、市二中分校、一完小 市一幼。 4、区域商业空间：万达广场、 天 盛广场、汇金外滩商业街等将 形成乌海市的商业核心地带。 5、区域交通空间：海勃湾区主出 入口、新老城区连接处，形成 乌海最便利的交通要道。
蓄客目标 蓄客执行策略
明智机构（中国）
蓄客目标
蓄客执行策略
2018年开盘前天盛广场项目营销任务
品牌目标： 把天盛广场打造成为乌海市第一时尚综合体形象， 并实现广泛的口碑传播。 目标
蓄客目标： LOFT公寓总共240套，开盘销售120套，预计认筹 200组客户，开盘前到场2000组
明智机构（中国）
3、会让人变懒的房子 公寓精装修采用现代简约风格设计，为您节省繁杂的装修时 间。海尔U-home系统平台，使全套家居电子智能化。“购” 商场为您提供最便捷的生活。
明智机构（中国）
区域竞品
项目SWOT
天盛广场SWOT分析
优势： 1、精装交付 2、科技含量高 3、恒湿系统 4、空间可塑性强 5、大型商业配套齐全 6、5.3米层高，4.2米面宽 7、买一层，送一层 劣势： 1、项目区位现阶段稍显偏远 2、品牌竞争力较弱 3、客户对区域价格的抗性 S W T 威胁： 1、区域内客户对LOFT产品的 认知程度较低 2、商业用地对公寓销售的负 面影响 3、同区域内同等面积区间小 户型产品的客户分流（万 达等）
销售情况：全部销售完成，已交付。价格达到8400元/平方 米，精装层高4.3米。
问题：样板房层高5.3米，交房时实际层高4.3米，房间内有 管道，退房有200户左右。
通用时代城基础信息：
总用地面积 总建筑面积
1.2万方 8万方
建筑类别
绿化率 开发商 项目地址 销售价格 项目总户 项目配套