总经理办公会 汇报材料关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报营销部2017年9月22日鲁能城三期公寓总建面12566. 20nf, 18层（1-3F 为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/nf,精装公寓13000 元/nf 左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/nt 精装 公寓14000元/nf （含2000元/必装修成本）；为满足不同客户需求，暂定4T4楼以精装形式销售，15-21F 以清 水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比 例的调整；公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。
为保证公寓首 开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客 户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。
根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动 诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28 日。
工程进度需予以保证。
以上情况，请公司领导审议。
附件：1.鲁能城三期公寓营销方案2.鲁能•东方里公寓价格体系内部文件 会后收回3.鲁能•东方里公寓开盘前工作排期表附件1：鲁能城三期公寓营销方案1、本体情况1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283. 00 nf,总建面12566. 20m, 18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高 3.3.米，3T14户。
商业水电，不通气。
紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77nf,主力面积44-49必，合计205套，套数占比83%。
2、市场概况(1)整体市场1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好；17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大,占比39. 79%,其次为商业及写字楼，分别占比25. 89%及24. 31%。
从各物业成交涨幅情况来看，因受商品住宅限购政策限制，同样具有居住属性的公寓产品产生明显利好，成交持续上涨，其他各物业成交均出现下滑，其中SOHO 成交86.54万nt环比上涨110%,同比上涨168 %. LOFT成交21.7万必，环比上涨100%。
同比上涨26%。
供应面积 （Itf ）环比同比成交面积（成）环比同比商业611280. 22 -43. 0% -75% 563173. 2 44. 30% -13. 00% LOFT 337410. 09 -26. 1% 0. 00% 217588.9 100. 17% 26. 00% SOHO852057. 88 -54. 8% 51.30% 865445. 3 110. 00% 168.00% 写字楼60018. 22-87. 0%-68. 00%528707. 522. 86%-70. 00%2. SOHO 公寓供销价大幅上涨，市场需求旺盛，去化周期持续缩短;17年第一季度以来，供需持续上涨，价格稳中有涨。
17年第三季度成交面积36.9万nf,环比上升18.89%,同比上升101.76%; 17年第 三季度成交均价11202元/nf,环比上升4.28%,同比上升18.18%.14年1季度年3季度成都市主城区soh 。
供需量价情况167XQ209527 218493141617 36G5Q7214164:ET2W ；顷:—）：：.•.；/【/=' 113012 9189 卩3220 8421 [ 864C [ 920o[ 82&3 110S717年第三季度主城区SOHO 存量面积177.44万必，环比下降10.1%,同比上升4. 0%;存销比逐渐下降，17年第三季度存销比4. 8, 去化周期处于近几年各季度最低位。
2016 1 2016 2016 年侮年2寧声待 …_更.」…a 4-*- 一 ■■ 2016 年=華 « 2017 2017 2017年谭年2硏年3* 宴丨度1度 -086153 1S3265 9268193692 1559635761321119964^111W2供应面积（书）销售面积（T ）1827915000 10000EM I 7Q14 2014 I ZU15 2015 : 丄5 年1承年2爭年3璞年£琴年1華年2寧年3拿年」争 一更—一- 13478111W57 183092310727： B466--- 均价（元/书）9479 3979 9328 ! 1C742 1120214年1季度-17年3季度成都市主城区soh 。
存销比走势（2）区域市场1.城东公寓库存较大，受住宅限购及租僖同权等政策影响，公寓供应表现积极，公寓销量持续递增，进入新增供销平衡，库存仍待去化。
2016年1月-2017年9月成都市城东公寓供销存量价情况2500000 -nwJllJWhhM2014 2014 年】爭 2014 2014 2015 } 2015 2015 2015 2016 2C16 : 2016 2016 任3,年4事任E 年2事 室祥■枳£亟赫比-…空2—06138 X322一销售面枳（M ）M 竺亍«£»年3事^7He3C®Z：W3W2£*<» 2€*06 2£*Ce库存面积（M ） 2C17 2017 : 2017年2•年3掌—存销比20.00 15.00 10.00 , 5.00 0.00 ■■■■际 it 初WX) 2t42S.li 0 ； 0 ■■■■為寿而初(* i 欢* 332764 "e<a —仿价《元E 〉MM »M wn B7W IM0 101JC 110<5UW2：nnnTfinji ninnh'»iiSTiowS"!2©w#wo#:wwS 2015^： joii*顶&年"S祚:航iSijow*giT*i的岸：RIT6商海*】?# e”军顽并萃LL月：.?月 q月.，月丄用一：。
月. 月…明月一興月丄卩月LU月■月♦唄一1_3月一4月一丄；月月一頂』水占C »68?.116425.> 0 57»36 0 i 25144 ^20.7 0 ： 0 ： 0 218MX； 0 :： 0 72935』0 0- ；•■.-：•.'••. • 、•.'：：：•广.：：-…urn" r ：K「；疗心3985? . 36务约34W53 35i$13 M4S16 356136 413$5S • -57343 5S92N i7S2» 4W6i3 »73« 3&M6O1）截至2017年8月城东整体公寓存量面积39. 78万必，同比上升14.9%; （7月）集中供应面积72.9万nf,同比上升340%;销售面积3.47万nf,同比上升215%;2）16年1月至17年9月城东公寓价格整体走势平稳，有小幅上涨趋势；3）受住宅限购政策持续升级及租赁利好政策频出影响，公寓市场逐渐回暖，供应积极，整体销量持续上升，但库存量依然较大。
2.本案所处版块清水均价8500-10000元/rrf,版块差异较大：1）攀成钢片区清水12000元/平米，精装14000元/nf左右；万年场板块清水8500-10000元/平米，精装12000-13000元/of;2）攀成钢板块月均去化38套左右，万年场板块月均去化30套左（3）竟品客户分析竞品客户以投资客户为主，关注点集中在地段位置，投资回报率及未来升值潜力;（4 ）市场结论1. 受住宅限价政策及租赁利好政策影响，成交量价齐增，住宅投资 需求外溢，带动公寓去化，近期市场公寓新增供应积极，供货速度加快, 市场竞争逐渐增大，本案需加快推售节奏；2. 区域公寓清水价格在11000元优左右,精装价格在13000元/nf 左右，精装成本维持在1500元/nf 左右，建议在保证出货的情况下，可 适当根据客户需求打造部分精装产品。
3. 区域公寓档次定位不一，中高端公寓由于售价加高，客户以吸引 全城投资客户为主，地缘客户相对占比较小，而普通公寓则以地缘性客 户为主，占比约70%,区外客户占比较小约20%,整层大客户（投资客 户）占比约10%。
三、项目定位（一）项目价值梳理项目具备地段价值、交通价值、配套价值、庞大人流、品牌价值、 精装便捷、共享空间七大核心价值，众多项目价值中，找寻本案公寓的 核心价值一一东二环、双地铁、大都会、低门槛(2)客户定位根据目前城东公寓市场客户情况，结合本案产品属性，预判目标客户来源与置业目的比例均为“三七开”，具体客群构成如下：购买客户主要锁定地缘性投资客及青年精英，部分偶得整层大客户, 终端使用客户主要面向追求拎包入住便利生活的青年精英及东客站引流的过往商旅客户。
(3)形象定位公寓作为三期首开产品，代表整个三期整体形象，同时公寓品质的建立更有利于后期写字楼和商业的去化，所以本案公寓产品整体定位为中高端轻奢私享公寓。
都市私人多能财富空间城市精英的私人会客厅、青年精英第二居所；同时由于受政策影响办公产品无法以居住功能进行宣传，故以类住宅投资品概念进行包装宣传；推广核心诉求以小空间、低投入与鲁能城大资源、大配套等整体相对比，形成以小博大的超高性价比；三、定价策略1.价格判断方法：通过市场调研，选取同一片区产品品质、开发商品牌、产品户型设计与本项目有一定可比性，且同时期竞争，锁定价格参考竞品为：永利•龙寓、誉峰、明信鹭湾、恒大望江华府、天誉。
2.价格修正：利用市场比较法进行各项因素的全面、客观地评估修正，预判本项目静态价格约为11461元/nf,结合运营方案要求，为补足前期利润损失，三期公寓清水均价调整为为11600元/nf,精装均价预计售为14000元/nf （精装成本2000元/of）。
3.垂直价差策略：针对不同楼层设置不同价格梯度，低区楼层抢占市场, 快速销售，满足回款，中区楼层后期推出，创造溢价；高区楼层房源作为价格标杆提升形象。
•4-8层：前期较低价格入市，抢占市场，快速销售，满足项目运作资金，回款需要。
•9-14层：依托高效推广，建立高形象，在项目中后期，配合展示区、地铁7号线等利好时机，以中高价格入市，创造优良价值。
• 15-21层：树立项目高端形象，实现产品最大利润，实现溢价。
价格策略模型3.货值盘点：4-14层拟打造精装公寓，共154套，7749. 53nf,均价 14000元/rrf,货值总计1.04亿；15-21层拟打造清水公寓，共91套,4492. 53M,均价11600元/nf,货值总计0. 52亿；三期公寓产值共计 1.56 亿。