我国高房价的成因分析及对策研究中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)09-022-02摘要本文是从房价构成的角度对我国的高房价的成因进行的分析,希望通过文章的分析能够加深对我国目前实行的房产新政效果的认识。

关键词高房价价格指数原因制度一、引言中央从2009年至2010年密集出台了一系列的房产新政,希望以此来调控目前正在“发烧”的高房价。

本文通过房地产相关指数来说明当前高房价的形成背景及具体表现,结合高房价产生的根源对比分析目前房产新政政策的针对性,同时提出遏制高房价的政策建议。

二、我国高房价的具体表现(一)房价收入比所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

房价收入比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。

按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3-6倍之间为合理区间。

通过对全国居民收入的平均水平来计算的房价收入比,在2003年以前的几年间房价收入比基本保持在6点多,变动也都是小幅度的变动。

从2004年开始,房价收入比提高的幅度较大,为7点多。

很明显,我国的房价收入比高于世界银行所划定的3-6倍的合理区间。

(二)房屋销售价格指数与居民消费价格指数的比较通过对历年统计局发布的数据进行分析我们可以看出,居民消费价格指数说明居民用于日常消费的支出基本没有太大的变动;而房屋销售价格指数却在2002年以后一直保持在一个高位的增长水平上,这说明居民的可支配收入越来越多的流向了房地产市场的消费中。

通过以上一系列的数据以及分析,我们可以看出国内的房价还是处于一个高水平的上涨过程,这对于本身就比较高的房价来说无疑是进一步的扩大了它与居民一般消费的差距。

三、我国高房价的成因分析(一)土地成本1.土地交易价格指数与房屋销售价格指数的比较分析土地交易费用在一段时期内的变化程度及趋势一般用土地交易价格指数来表示,它也是房地产价格指数的一个主要组成部分,从整体看全国的土地交易价值指数基本呈现逐年上涨趋势,尤其是从2002年开始,基本都保持在6个百分比的上涨速度上,在2004年和2008年,分别冲到了110.1和112.3,这无疑对当年的房屋销售价格指数是一个巨大的推动因素。

另一方面,通过对土地交易价格指数与房屋销售价格指数的趋势图的比较分析我们会发现,这二者在发展趋势和程度上存在着很强的相关度。

2.土地交易价格的影响因素分析土地财政作为地方政府的“第二财政”可以解释。

从土地财政的来源来看,我国的土地财政收入主要是依靠增量土地的收入,也即是说直接通过卖地的方式一次性获得土地的收入,在国家“18亿亩耕地红线”的标准之下,各地政府能够进行买卖的土地就成了稀缺资源,对于有限的土地资源实现价值最大化成为了必然要求,这也是为什么地方政府从主观上也愿意土地的交易价格高而又高。

(二)房地产商的利润房地产商的利润按照一般的房价构成来说大概占12%左右,可是实际上中国房地产业的利润却远远大于这个数字,下面分别从宏观的国家制度层面和微观的企业行为层面来分析导致中国房地产业高利润的原因。

1.宏观制度(1)房地产行业的垄断性目前中国的房地产业不是某一个或某几个企业的垄断,而是全行业的垄断。

与中国的情况相比,国外的很多国家比如美国,其房地产开发企业都是建筑企业,这与中国的模式大为不同,而即便是美国最大的几个房地产开发企业,其利润与中国的房地产开发企业相比是很微薄的。

(2)房地产行业的信息披露制度信息披露也可以称“信息公开”,信息的作用是可以减少经济主体的决策风险和失误,从而提高消费者的预期收益。

国外的很多国家或早或晚在前些年已经对房地产信息披露制度进行了完善,可是到目前为止,中国的房地产管理机构还没有有效的房地产行业信息披露制度。

2.微观企业(1)暴力拆迁问题我国的房地产开发的初始过程中,由于土地是国有的,所以一旦政府批准了进行拆迁,房地产开发企业就有权利进行拆迁。

在此过程中,为了能够使利润最大化,房地产开发商使出各种手段,其中不乏有暴力拆迁行为,目的就是降低成本提高利润,而通过这种行为提高的利润也是隐性的,并没有被划入房地产开发企业的利润率中。

(2)销售模式的欺诈性在巨大的利润面前,房地产商使出各种方法来抬高房价,其中最常用的方法是囤积居奇和捂盘惜售。

但是为什么房地产商在这个行为的操作中过程中能够频频得手?究其原因,这主要就是由于房地产商掌握了楼市供求的核心信息,而公共部门缺乏及时对房地产相关信息的权威发布。

(三)税费征收1.重复性的税费征收经过1994年税制改革,我国房地产税收体系在税种的设置、税目、税率的调整、内外税制的统一方面进行了一些完善,部分的改变了过去房地产费用征收混乱的局面。

但是,目前的房地产开发企业承担的政府性收费仍然名目繁多,并且与经营服务性收费交叉、重复现象严重,有些收费项目的管理和服务内容基本相同,但是政府和社会中介机构两家都收费,这就形成了许多不合理的收费项目。

2.税目的设置房地产的税收大致分为房地产开发环节、交易环节、保有环节三个阶段征收。

国内的房地产税收主要是在开发和交易环节,如果课税征收水平提高,必然会增加房地产开发企业的成本,但是开发商很容易将这部分成本转嫁给购房者,从而推动房价的抬高。

国外的房地产税收主要是在保有环节,这种模式不仅会给政府提供稳定的财政收入,而且还会打击和抑制房地产投机行为,从而起到抑制房屋需求降低房价的作用。

四、对我国房产新政的分析及对高房价的政策建议从2009年下半年开始,中央有关当局开始出台一系列的房产调控政策以期调控近几年过快上涨的房价,下面就对房产新政做具体分析,看房产新政所解决的问题是否对目前高房价产生的根本原因具有针对性。

(一)对房产新政的分析2009年开始的一系列房地产调控政策主要是集中在以下几个方面,下面就一一展开分析,看其实施是否能真正的“对症下药”,解决高房价的问题。

1.对房地产市场的监管力度加大。

新政中加大了住建部的管理权力,这么做一方面的确会对规范房地产市场的秩序起到作用,但是另一方面人为的行政干预本身是不符合市场经济运行的基本原则的,并且也会加大更多的道德风险。

2.对于二套或多套住房进行了更为细致的限定。

这么做的目的实际上是想要打击投机性购房,并且能够部分的抑制消费。

可是在制定政策之前若不明确投机性与投资性购房的区别,那么政策在实施的过程中不仅不会打击到投机性购房,反而可能会抑制房地产市场的长期发展。

3.加大了对商品房住宅的更多要求,其中涉及对商品房面积的要求以及一些价格的限定。

这些做法反映出一个问题,那就是政府在稳定房价的大目标之下尚未分清商品房供应和保障性住房供应的问题。

4.加大对保障性住房的供应。

可是到目前为止,有关部门也没有明确界定保障性住房的具体受益对象以及保障的范围,如果这方面问题在房屋建成之后仍没有解决,那么本身最具重量级的一个政策不但收不到应有的效果,反而会加剧社会的不公,从而更严重的危害社会和谐。

从以上的几个方面可以看出,房产新政主要是从监管方面做了更为严格的限定,而我国不合理的高房价的产生问题从根本上是出在制度方面,没有好的制度就根本不可能有有效的监管。

下面文章就结合房价的影响因素以及房产新政存在的一些不足之处,主要从制度提出政策建议。

(二)对解决我国高房价的政策建议我国的高房价究其原因,最主要的问题是制度方面的问题,这就决定了如果仅仅根据当前房地产市场的一些表面问题,那么很难从根本上解决高房价问题。

下面就对我国房价制度方面存在的不足提出相关的建议:1.健全保障性住房的相关制度增加住房的有效供给是遏制高房价最主要的途径。

在这一方面,首先要明确保障的对象、保障的范围、权利、面积、标准以及方法,只有当这一系列问题都解决了,那么增加经济适用房和廉租房才会真正解决有实际需要的群体的住房问题,而不是滋生腐败加剧社会不公。

2.调整现有土地交易制度由于大多数地方政府的财政目前主要依赖土地交易过程中所获得收益,因此要地方政府放弃这部分的利益或者是大幅减少这部分的利益所得都是不现实的。

但是,能够进行改变的可以是交易的方式,目前诸多西方国家的土地交易收入主要是在土地保有环节产生的,这对于我国的土地交易有很大的借鉴意义,这么做不仅可以防止由于土地一次性交易产生的高地价以及在扩大土地交易数量上产生的低效率的土地使用,还可以使土地收益能够以一种长期的收益形式为地方政府所得。

3.建立即时全面的房地产信息披露制度房地产商高利润有一个重要来源就是销售过程中使用的一些非正规的销售模式,而之所以房地产商能够频频得手不仅是由于监管不力造成的,更主要的是缺乏有效地信息披露制度,在交易过程中由于信息不对称必然导致消费者的利益遭受损失。

这就需要政策制定当局建立一个有效地信息披露制度,是房地产信息公开化,从根本上杜绝骗售的可能性。

五、综述我国的房地产市场发展时间还不是很长,分析发现房地产市场在很多方面还存在着很大的问题,有关部门还需进一步加大对其研究力度,才能真正制定有效地政策方针。

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