入月平均数×100%
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+ 月末其他应付款）-（月初预收账款+月初其他 应付款）] ÷（月初预收账款+月初其他应付
款）×100%
视同销售情况分析
项目
指
标
自产产品视 同销售业务 是否确认计
税收入
名义销项税额=（主营业务 收入+其他业务收入）×增
值税税率（17%或13%）
避税 合法不合理 背道而驰 破坏性利用 不符合税收政策 少缴税或不缴税 破坏市场规则
纳税筹划的特点
事前性 合法性
–区别与避税、偷税 –官方对纳税筹划的态度 综合性 目的性 操作性
纳税筹划的五大环节
企业组建过程中的纳税筹划 企业筹资过程中的纳税筹划 企业投资过程中的纳税筹划 企业生产经营过程中的纳税筹划 财务会计核算与成果分配中的纳税筹划
÷2
工资变动率=（本期工资总额上期工资总额）÷上期工资总
额×100%
预提费用变动率=（本期预提费 用-上期预提费用）÷上期预提
费用×100%
非经常性损益合理性分析
项目
指
标
非经常性损益变动率
=[（本期投资收益+本期补
非经常性 损益是否
合理
贴收入+本期营业外收支） -（上期投资收益+上期补 贴收入+上期营业外收支）] ÷（上期投资收益+上期补
纳税筹划的程序
确立节税目标，提出备选方案； 建立数学模型，进行模拟测算； 根据税后的净回报，排列比较方案 考虑各种因素，选择最佳方案； 协调各部门，付诸实践； 收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。
纳税筹划的变量引进与因素分析学说
收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。
营业税基本法规及优惠政策解读
营业税优惠政策包括：
①对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利 润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税
②将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产 的行为免征营业税
③房地产企业自建自用建筑物免征营业税

土地增值税的清算单位
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进 行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单 位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通
税负异常与否分析
项目
指
标
增值税税负率=应纳税额÷主营业务收 入×100%
当期营业税特殊行业营业收入扣除率
税负是否 （如旅游业、广告业、运输业）=当期
异常
扣除金额÷当期营业收入×100%
所得税税负率=应纳税额÷主营业务收 入×100%
收入完整与否分析
项目
指
标
主营业务收入增长率=（本期主营收入-上期主营业务收 入）÷上期主营业务收入×100%
赊销率=（月末应收账款-月
是否存在非 初应收账款）÷本月主营业
关联方串谋
务收入
赊购率=（月末应付账款-月 初应付账款）÷本月购进原
材料或库存商品
3、主要税种基本法规及优惠政策解读
主要税种基本法规及优惠政策解读
营业税基本法规及优惠政策解读 房产税基本法规及优惠政策解读 土地增值税基本法规及优惠政策解读
变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量 或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到 最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的
纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组
织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等
因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对
住宅的，应分别计算增值额。
土地增值税的清算条件
应该进行土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 可以进行土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积 占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未 超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况
平均借款=（长短期借款期初数+长短期借款期末数）÷2
应收账款周转率=主营业务收入净额÷应收账款平均余额×100% 应收账款平均余额=（应收账款期初数＋应收账款期末数）÷2
扣除项目合理性分析
项目
指
标
固定资产综合折旧率=累计折旧 额÷平均固定资产原值×100%
工资、折旧 等扣除项目
是否合理
平均固定资产原值=（期初固定 资产原值+期末固定资产原值）
项目
指
标
收入确认是 否提前
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本 年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收
入月平均数×100%
赊销率=（月末应收账款-月初应收账款）÷本 月主营业务收入×100%
收入确认是 否滞后
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本 年主营业务收入月平均数）÷本年主营业务收
其他应付款增长率=（期末其他应付款-期初其他应付款） ÷期初其他应付款×100%
收入是否完 单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量÷本期产
整
成品数量×100%
单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电 度、自来水吨位）÷本期产成品数量×100%
单台设备月产量=上年产成品数量÷设备数量
收入确认时间分析
费用合理性分析
项目
指
标
营业费用率=营业费用÷（主营业务收入+ 其他业务收入）×100%
A.运输费用率=运费÷（主营业务收入+其 他业务收入）×100%
费用是否 C.广告费用率=广告费÷（主营业务收入+ 合理 其他业务收入）×100%
D.宣传费用率=宣传费÷（主营业务收入+ 其他业务收入）×100%
土地增值税清算应报送的资料
满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值
税纳税申报表； 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款
凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算 通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计 表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料；
方法由省税务机关确定。
土地增值税扣除项目清算
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和 派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变 电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿 所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣 除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社 会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
课程目录
纳税筹划基础 纳税风险自我检测与风险评估 主要税种基本法规及优惠政策解读 房地产企业纳税筹划的主要思路 房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划
1、纳税筹划基础
纳税筹划基础
纳税筹划兴起的背景及其概念 纳税筹划的特点及其一般原则 纳税筹划的环节以及一般程序 纳税筹划的变量引进与因素分析学说
纳税筹划兴起的背景
现象之二：几乎100%的企业多缴税 -未实施纳税筹划 -税收优惠未充分运用 -额外税收成本
纳税筹划的概念
纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大 化，在不违反法律、法规（税法及其他相 关法律、法规）的前提下，对尚未发生或 已经发生的应税行为进行的各种合理安排。
几个概念的区别
偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段 以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。
漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的 法律责任，限期补缴。
骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发 生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退 税款的行为。属违法行为。
抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。 避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例
非直接销售和自用房地产的收入确定
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外 投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位 和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销 售房地产, 收入按下列方法和顺序确认：
按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平 均价格确定；
由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格 或评估价值确定。
土地增值税清算应报送的资料
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料： 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目， 报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证 报告》
土地增值税清算项目的审核鉴证
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程 费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭 证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参 照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料， 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发 成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定
纳税筹划兴起的背景及其概念
世界上只有两件事是不可避免的，那 就是税收和死亡。
面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税， 智者避税，高者筹划。
纳税筹划兴起的背景
现象之一：几乎100%的企业偷逃税 –法律对偷税的界定 –企业税负分析 –偷税风险分析 • 严厉的处罚制度 • 税款追征期规定 • 新征管模式建立
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费 用。
土地增值税扣除项目清算