银都财富中心
地处烟台市南大街中央 总建9.5万㎡ 一栋超高层公寓及商业 66-170㎡一房至三房 均价7500-8000
112㎡二房户型图
中心城区板块主要在售楼盘
世贸海湾1号
地处滨海广场，总建28万㎡ 4栋54-59层海景公寓及商业 将建山东第一高楼323米 120-243㎡三房 均价12000
184㎡三房户型图
世贸海湾1 号
28万㎡/8.23
东北向小户型仅余高层， 将建烟台最高楼-希尔 西北向大户型仅售少量 顿酒店，裙楼为世贸百 低层，大户型海景单元 货 越高越贵，无景观单元 基本无价差。 二期剩余尾货，09年年 底交楼。 世贸东南侧，首开集团 开发产品
天鸿凯旋城
11.68万㎡ /6.34
178-198㎡四房 2栋超高层
开发区
•开发区的房价涨幅快，物业升值速度较快，西部靠近金沙滩的 高品质海景住宅如维亚湾、天马相城等，加大房价快速增长， 海景房为未来热点； •主要客户群：开发区本地居民、企业中高层管理人员、私营企 业主及政府公务员。
1.3 烟台区域房地产市场概况
•均价7000元/㎡，高档住宅集中沿海，价格多8000-12000元/ ㎡，烟台公认的“富人区”；
中心城区板块主要在售楼盘
天鸿凯旋城
滨海广场南侧 总建11.68万㎡，二期为两栋 42层海景公寓，32层五星酒店 178-198㎡四房 均价11500
178 ㎡四房户型图
中心城区板块主要在售楼盘
楼盘名称 御金台 建筑面积/容积 率 6.9万㎡/4.05 产品类型 销售价格（元/ ㎡） 销售情况 07年底开售，C座基本售 罄，A、B座剩余多，北 向单元难卖，项目提供 定制户型。 备注 房间可270度观景，配 备观景电梯，产品欲做 高端，但因其规划设计 及产品品质不佳，销售 状况一般 拥有烟台市中心配套完 善；6层下为商业百货
6万㎡/1.45
待售
待售
120万㎡/1.59
待售
待售 项目分三期开发，首期 70-120㎡的二房、 三房 2009-9-30开工
教育配套完善--从幼 儿园到中学全程 教育体系
玺萌橘子洲 距项目5公里 西边
55万㎡/1.4
62-89㎡二房，95均价5400 147三房，极少 154-350㎡四房、 五房共4500套； 11层小高层、 18及27层高层
福山区城市基础设施不够完善； 未来规划为工业、物流和生活 服务功能为主的综合发展区。
“大烟台” --五区大融合
牟平区距离市中心较远， 交通格局不佳，环境优美； 未来规划为旅游度假为主 的综合功能区。
1.2 烟台总体房地产概况—供求平衡、住宅市场平稳发展
住宅供需情况—供需基本平衡，09年市场容量预计将达到600万㎡
1.09
０５年
０６年
０７年
０８年
０９年（１-１ ０）
供应面积
销售面积
供求比
1.2 烟台总体房地产概况—供求平衡、住宅市场平稳发展
住宅销售价格情况—住宅销售价格年均增长11%左右
烟台市历年住宅销售价格走势
元/平方米 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
统计数据包括中心五区及下属县市
烟台市历年住宅供求走势
万平方米 700 600 500 400 300 200 100 0 1.16 365
年均销量增长15%
596 1.18 1.16 1.14 1.12 1.10 1.08 1.06 1.04
05-09年市场累计存量仅287万㎡
424 466 553 421 1.11 623 499 1.11 570 520 1.15
1.1 烟台概况
中心五区现状及未来规划
芝罘区是烟台城市中心区，文化行政、商业、交通中心； 未来规划为以行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区。
地块
开发区是烟台的产业集 聚区，集中烟台七成以 上的工业企业； 未来规划为工业（包括 港口工业）和生活服务 功能为主的综合发展区。
开发区
莱山区是烟台市政府所在地， 高校、科研单位及高新企业 集聚区，烟台公认的“富人区” 未来规划以行政、文教科研、 高新技术产业为主。
10000起，均 11500
只楚板块主要在售楼盘
新桥国际佳苑
南临只楚路，东与西炮台公园遥相呼应 总建17.3万㎡，8栋小高层和10栋多层 48-130㎡一房至三房 均价6200
只楚板块主要在售楼盘
玺萌橘子洲
项目紧邻繁华城市主干道只楚路，位于芝罘区、 开发区与福山区三区中心交汇处，西靠夹河， 东临同三高速，远眺大海，总建55万㎡ 62-350㎡二房至五房 均价5400
•喜低层单元，高层几乎无价 格差。 •本地客户喜山景房，外地投 资者更喜海景房（原因：烟 台北边为海，春冬海边湿度 大；山东人“仁者乐山”思 维较重）。 •喜大气、讲气派，重面子， 视广场为档次标志。 •喜边房，重视日照。 •喜南北对流或纯南朝向。 •市场上85-95㎡二房、100120㎡三房迎合刚性需求。 •60%本地自住，20%本地投 资，20%外地度假投资。
一期9月开盘，二期12.20 开盘，最受欢迎的 是大、小三房，分 别是147、95 ㎡
3期共5年，现售二期
只楚板块与中心城区板块现状对比
中心城区板块 • • 市场供应：随着土地供应的减少， 市场供应越来越少； 价格：高档住宅集中在南大街及滨 海广场沿线，7500-12000元；中 心板块均价9000元； 产品形态：以高层为主； • • • 产品品质：产品多为中、高档； 产品形态：以多层和小高层为主、少量高层； • 只楚板块 市场供应：项目周边目前商品住宅供应较少，5 公里范围内仅三盘在售，但未来居住新城规划， 随着土地供应的增加，市场供应较大； 价格：集中在5200-6200元/ ㎡，单价及总价均 较低，总价集中在50-80万，多层价格高于小高 层近300元/ ㎡；
项目规模：以中、大规模为主，多为15万㎡以 上，少量小规模项目； 户型分布：市场供应以80-100 ㎡的二房、100130 ㎡的三房为主；成交以120 ㎡以下为主； 客户群体：周边白领阶层、工厂企业员工、公 务员、医生等中青年首次置业，自住为主。
•
1.3 烟台区域房地产市场概况
现状：配套较成熟 环境欠佳
2942 3356 3406
2397
2682
年均增长11%
０５年
０６年
０７年 销售价格
０８年
０９年（１-１ ０）
中心五区住宅均价：2008年5815元/㎡，2009年前7月均价5578元/㎡。
1.3 烟台区域房地产市场概况
•均价5500元/㎡，高档住宅集中在沿海线，6000-10000元/㎡； •产业集聚区，集中了烟台70%的工厂企业，产业人口导入推动 区域房地产市场发展； •外来人口众多，吸引众多房地产投资开发商在此开发投资，外 来消费比例越来越高；
•得天独厚的海景资源，烟台市政府的落户，高校及科研机构 众多，对提高区域房价及促进整体房地产市场发展具有积极 作用，但目前区域配套不足，空置率较高； •莱山区是烟台发展最快、最有潜力区域，也是房地产未来发 展最有潜力区域；迎春大街及滨海路沿线是未来热点区域； •高档海景住宅客户群：烟台私企老总、开发区企业高管、华 侨等高收入者。
烟台市芝罘区只楚路项目策划报告
目 录
1 2 3 4 5 烟台房地产市场分析 项目地块分析
项目整体定位
项目发展及规划设计建议 销售价格预测和销售速度控制
1
烟台房地产市场分析
1.1 烟台概况 1.2 烟台总体房地产市场概况 1.3 烟台主要区域房地产市场概况 1.4 烟台商品房市场主要特征
1.1 烟台概况
只楚板块
未来 接壤
现状：配套成熟 烟台之心
中心城区板块
未来：“西改”、“退城进 园” 板块化工路以西 建高层次产业园区， 以东建新型居住区
未来：旧城小区改造 巩固烟台之心
只楚板块住宅、商业将与中心板块逐渐连成片、接壤 逐渐实现“大烟台”
1.4 烟台商品房市场特征
产品 购买 营销 商业
品牌
•设计落后，布局不合理， 户型普遍有黑厅、黑厕 现象，此类户型普遍滞 销。 •厅小房大，主卧室和卫 生间宽敞舒适，越来越 注重景观。 •毛坯交付，装修房逐渐 被接受。 •排列式布局，纯南北向， 两户、三户、四户布局 为主。 •多为花园洋房，多层、 小高层。 •喜中西特色融合园林。 •关注产品的实用性。
销售价格（元/㎡）
均价5500
销售情况
9月开售，现只剩下24层 以上的部分单元 08年4月开盘，大户型剩 量多
备注
17.3万㎡/1.23
5800起，均6200，一 梯两户的楼王 7300
集住宅、写字楼、酒 店、商业于一体， 紧挨在建的麦德 隆
塔山绿洲 距项目2公里 东北边 康和新城 距项目4公里 西南边
49-70㎡一房，90均价7500 95㎡二房，116160㎡三房共500套； 三栋高层，三梯六 户 66㎡一房，1057500-8000 115㎡二房，140170㎡三房共588套， 1栋高层，三梯八 户 120-243㎡三房 3栋超高层 10000起，均 12000
银都财富中 心
9.5万㎡
08年9月开售，边房及南 向单元基本售罄，其他 单元剩余多，09年底交 楼。
幸福板块
新桥国际佳苑 万光佳园 玺萌橘子洲 塔山绿洲 御金台
中心城区板块
世贸海湾1号 银都财富中心
本案
天鸿凯旋城
只楚板块
康和新城
化工路
南城板块
中心城区板块主要在售楼盘
143㎡三房户型图
北靠南大街 总建6.9万㎡ 三栋高层公寓及商业组成 49-160㎡一房至三房 均价7500
御金台
中心城区板块主要在售楼盘