域内各开发企业推出的住宅类产品明显减少，纯住宅产品将受到市场热捧。
番禺区2015年居住类产品供应与成交情况对比分析
成交量和成交价格之间明显呈现正向分布，受国家政策的影响6-8月份开发商与购房者之 间开始博弈，成交量出现明显下滑；
番禺区2015年居住类产品成交情况对比分析
成交最活跃是70-120平米总价在70-180万之间的产品，其次表现较为突出的是150-180平 米，总价在200-300万之间的舒适型产品
番禺区2015年居住类产品供应与成交总面积对比分析
2015年上半年住宅供不应求，供货量趋于保守，由于新政非住宅类产品（酒店除外）独 立单元拥有独立洗手间及厨房功能区间不可超过建筑体量30%的新政影响，各大开发集团 全面抢建公寓类产品，下半年公寓产品将出现严重的供过于求；囤积货量将在2016年集 中释放，区域楼市环境竞争激烈；而由于公寓类产品的过多释放及国家的宏观干预，区
宏观经济环境向好、城市规划发展更合理、基建配套设施更加完善
Part 2Βιβλιοθήκη 项目所在区域市场环境分析1 项目所在区域楼市概况
番禺区2013-2015年楼市概况
分类
华南板块 市桥板块 亚运板块 大学城 洛溪新城 合计套数
2013-2015番禺区各板块供应套数比例数据表
2013年
2014年
2015年
套数
4 番禺区别墅市场分析
区域分布 市桥板块
华南板块 亚运板块
项目名称 海伦堡 水韵蓝湾 兰熙香岸花园 万科红郡 雅居乐香樟道2号 招商金山谷 莲花山碧桂园
番禺区热点板块别墅供应与成交情况对比分析
面积(㎡) 700-900 200-450 240-368 380-600
均价/元/㎡ 28000 12000 待定
2015年全区消费零售总额不断增长，近年增长率超过11%，消费需求总体增长率呈上升趋势；
广州-番禺城市规划发展分析
华南新城中心 大石镇中心
番禺区发展定位：形成“两轴两 带六组团”的结构；
广州市城市规划：2010-2020年 的空间发展将实现从以“南拓、 东进”为主；
城市规划与未来发展展望
城市空间规划发展更加广阔； 以万博-汉溪长隆为中心，打造华南新城商业CBD； 亚洲最大的综合性交通枢纽中心-广州南站的落成；
市桥板块客户结构与流向分析
市桥板块由于项目小，供应量少，对广州市场扩展稍弱，客户主要集中在周边区域；华 南板块由于教育配套缺乏，不少急需教育配套的客户被吸引至市桥板块。
华南-市桥板块客户喜好分析
客户喜好什么？
板块好在哪里， 不好在哪里？
3 市桥南-亚运板块洋房楼市分析
市桥南-亚运板块楼市分析
第一篇章：市场研究
第一部分：宏观经济数据及城市规划发展分析 第二部分：项目所在区域楼市环境分析 第三部分：番禺区未来楼市供销分析 第四部分：区域楼市环境回顾与总结
Part 1
宏观经济数据及城市规划分析
区域宏观经济数据分析
广州市2011-2015年生产总值变化
广州市2011-2015年建筑业变化
亚运板块客源分析 亚运板块客户主要以石楼、石碁本地客户为主；广州客户和外省人士因 该板块价格优势吸引前来置业；番禺其他客户认为该板块位置较偏，多 数为当地居民在该板块置业；亚运板块由于刚刚发展起步，在客源结构 方面吸引了大批首次置业的周边地缘型客。
市桥南-亚运板块客户喜好分析
客户喜好什么？
板块好在哪里， 不好在哪里？
市桥南板块产品供应集中在140平米以上的大户型，缺乏创新，出货速 度慢；
亚运板块产品供应集中在70-120平米的中小户型，主打性价比；
市桥南-亚运板块客户结构与流向分析
桥南板块客源分析 桥南板块整体客源较单一，主要以市桥、沙湾当地人流入为主；广州客 户较少，只占一成多；来自华南板块的客户因该板块教育资源优势进驻。 目前桥南板块目前产品多为合并户型，导致客户面临“双证”问题缺乏 购房资格。
35000-50000
总价/万元 1500-3000
350-900 --
1000-3000
供应量/套 18 62 -132
消化量/套 -约50 -106
350-520
28000-35000 1000-2200
110
10
335-1080
34000
1172-12000
75
15
280-535
20000
580-600
2 华南-市桥板块洋房楼市分析
华南-市桥板块楼市分析
华南板块各盘供需两旺集中在90-160平米之间，160-180平米供应量稀缺，市 场需求量大，目前产品创新不够大胆，户型格局较普通；
市桥板块主力户型90平米以下两房；
华南板块客户结构与流向分析
目前华南板块广州客户和番禺客户的比例为1:1；华南板块客源结构转型，掀起置换潮；目前 区域内有大批来自广州的刚需首置和置换型的中高端客户。
➢ 广州市2015年生产总值18100元，十年间增长近12000亿； ➢ 番禺区2015年生产总值1608.78元，2015年较2014年增长增长15.4%，十年间增长近1010亿；
2011年—2015年 -
5年间番禺第三产业占到生产总值的65%，对经济增长的贡献率达39.3%，成为区域的主流产业；
90
--
➢别墅产品以联排及双拼为主（少量独立别墅），主力面积段在350-500㎡； ➢市桥南板块别墅的均价20000元/㎡，华南板块别墅均价25000-35000元/㎡，以市
占比
套数
占比
套数
占比
4077 3669 3153 932
81
34% 31% 26% 8% 1%
6037 2661 2290 288
58
53% 23% 20% 3% 1%
5874 2631 2794 226
67
51% 23% 24% 2% 1%
11912
11334
11592
供货主要集中在华南板块，及亚运板块，占总供应量的60%左右； 市桥南板块基本趋于饱和，大多住宅项目地块推迟了开发进度； 市桥板块基本没有地块可开发，近两年供货量占比2%左右； 受国家宏观调控政策的影响，番禺区从近几年住宅整体供货趋于保守。
番禺长隆地块项目前期策划报 告
本市场调查研究策划报告说明：
经项目部充分理解公司的开发战略思想及各大开发集团在番禺 的战略部署，以及本项目的开发成本和未来的收益预期，确立本 次市场调查研究方向；重点主要锁定在区域范围内的市场供需细 分情况了解；基于此，项目部将分以下各大部分开展本次市场调 查和形成本次市场调查研究报告。