机会：
嘉兴凭借良好的区位、交通、环境等优势近年来房地产得到了很好的发展。 虽然受国家宏观政策的调控，但其房地产发展较为理性，发展势头稳健；
按照城市“北控南移，东进西拓，中间完善”的规划格局，会加快区域基础 设施配套的建设，无形之中可提升项目自身的价值；
南湖新区本身区位优势和规划优势，已引起区外人士的关注和现实购买实践 ，区域内多所学校和工业园的规划人才的引进，为项目提供一定的客源；
C4地块
21万平米
1.6
C6地块
6.7万平米 1.8
合计
72万平米
注：以上土地可能在明年出让
住宅用地 住宅用地
联体、叠加、多层 小高层、高层
联排、多层、小高层 高层
返回
区域在售楼盘剩余案量 和07年底推出案量
36万平方
未来1-2年楼盘和土地将 推出的体量
+ 176万平方
212万平方
南湖区年住宅销售面积97万平米，比较而言， 本项目推出时市场竞争格局激烈。
南湖区经济产业支柱：
中国金三角·嘉兴工业区”； 南湖新区，具有科教、商贸、住宅区等几大功能区， 并成为嘉兴市东南片区城市副中心和南湖区政治、经济 、文化中心的格局；
区域市场分析
畅销产品 滞销产品 客户来源 销售价格
联排别墅 面积200-280平米,销售情况十分良好 多层产品 面积80-100平米之间,4-6套/天的去化成绩
嘉兴市区每年实际的住宅需求量在140万方左右； 至2020年未来每年新增城镇人口的住宅需求达158万方左右； 2005年末-2007年末累计未开发约有344万平方米的建筑面积量； 从06年第四季度起至以后一至两年住宅在建的存量约有200万平米左右。
由此判断：07年及未来1-2年嘉兴房地产市场将消化调整前 两年过量供给部分，由供需基本平衡转为供略大于求的格局
小高层、高层。销售一般在1套或1套不到 特别是面积在150平米以上的户型存在滞销严重现象
新嘉兴人； 邻近嘉兴市周边城市以及附近郊县（如海宁、桐乡、海盐 等）； 杭州、上海自住或投资的人群。
联排8000元 多层4900元 小高层及高层4500元 （以新开楼盘价格为参照）
潜在地块竞争分析
项目
未出让土地 已出让土地 商业用地
区域购房消费观念中对环境品质有较高追求，有利于塑造项目品质；
威胁：
区域在推、在售项目多且规模大、品质高，对项目会构成较大的竞争压力； 地块周边区域尚有大量待开发土地，其动向不明晰，这对项目构成较大的潜 在竞争威胁； 不确定的经济走势、宏观政策和其它因素，这会影响地块开发、销售等环节 ，引发一定的投资、经营风险。
产品的塑造方向
成为撬动
突出区位优势，强化产品塑造
城市规划及板块发展现状分析
城市发展战略：“北控南移，东进西拓，中间完善”
城市规划及板块发展现状分析
项目所在位置
城市中心区:是城市商务 、行政、文化、休闲设施 集中区域。
东南片区：以南湖新区为 重点，主要布置居住和城 市副中心商业服务设施。
西南片区：以秀洲新区和 运河新区为重点，秀洲新 区主要布置居住、教育、 城市副中心商业服务设施 和工业区。
北片区：以居住、工业和 物流业为主。
旅游房地产开发区：以平 湖九龙山风景区、海盐南 北湖景区、西塘、乌镇古 镇旅游区、嘉兴湘家荡旅 游区、嘉兴南湖名胜区等 为主要区域。
南湖区发展方向：
以中环南路为轴线，建设ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ用事业、新型商贸物流重 点项目，打造极富现代特色的新型商贸区;
以凌公塘为轴线，突出生态理念，做好“水”、“绿”两 篇文章，构筑极具江南水乡风韵的办公、休闲、生活居 住区。
某地块定位及前期策划方案
一、市场环境分析
目录 二、项目产品定位 三、营销推广思路 四、经济效益分析
市场环境分析
嘉兴城市印象
长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带
嘉兴是距离上海最近的浙江地级市。随 着“沪嘉1小时生活圈”逐步形成，推动 和促进城市经济及房地产业发展。
嘉兴市房地产发展现状分析
供需基本平衡。但房地产开发建设投资减少、成交量呈下 降趋势，销售价格增幅回落。
继续
A1地块
总建筑面积9万平米 容积率1.8 商住用地性质
产品形态(预测) 联体别墅 多层 小高层
B1地块
总建筑面积20万平米 容积率1.8 住宅用地
产品形态(预测) 联体别墅 多层 小高层 高层
返回
中港城（住宅二期地块） 总建筑面积60万平米 容积率3.5 住宅性质 产品形态 34栋高层
返回
C5地块（格兰云天）
劣势：
目前地块周边相关交通、商业生活配套缺乏； 地块北面集中不少动迁房（但入住人口少），其余周边大部分为在建的新楼 盘和待开发中的土地，区域缺乏必备的人气； 地块容积率偏高，对产品设计有一定程度的限制； 区域楼盘同质化竞争激烈，未来开发量较大，对于本项目今后的开发势必会 造成目标客户群体被分流的现象；
总建筑面积13.7万平米 容积率1.6 商住用地性质
产品形态 高层 多层 联排 双拼
返回
地块名称 总建筑面积 容积率 用地性质 产品形态（预估）
C1地块 C2地块 C3地块
22万平米
1.8
商住用地 联排、多层、小高层
高层
14万平米
1.6
商住用地 联排、叠加、多层、
小高层、高层
8万平米
1.2
商住用地 联排、叠加、多层
纵观任何一个城市的开发进化过程，小高层、高层都将是不可逆转的 发展主方向
本案所在区域为开发密集区，供应量巨大，目前及未来市场竞争将非 常激烈
与其他项目相比,本项目规模不占优势,容积率相对最高.这对塑造区域 内易于接受的”常规产品”带来很大的难度
市场
思考
城市“沪嘉1小时生活圈”效应，提升房地产业发展 市场格局将转变成供略大于求的态势
区域联排多层产品热销，小高层高层产品抗性大 区域剩余案量和潜在楼盘体量过大，未来面临严峻的
市场竞争格局 区域楼盘整体销售速度过慢现象
启示
房地产大市良好， 但区域市场销售速 度过慢，竞争态势 激烈。如何做出符 合城市发展与客户 需求的产品，是项 目成败的关键。
项目理解
项目SWOT分析
优势：
项目属南湖区范围，具有潜在区位优势； 项目东面的天然水道（高桥港）、南面正对凌公塘文化主题公园绿化带，易 于提升社区环境品质； 地块表面较为平整，利于进行整体规划； 近临沪杭高速及规划中的沪杭线磁悬浮，城际交往更趋便捷，利于区外省市 人口的导入