中国地质大学长城学院本科毕业论文题目我国房地产投资风险分析与防---以为例系别经济系专业经济学学生朱印学号01110202指导教师于诺职称讲师2014 年 4 月15 日我国房地产投资风险分析与防摘要本文在总结国风险分析的基础上，结合当前房地产市场现状，对中国房地产投资风险进行分析，对影响房地产投资收益的风险进行了归类，解释了各类风险的特征，从而为风险控制和防提供有益的参考。
使房地产开发企业以及投资者能够有针对性地建立相应的控制机制，以保障投资风险决策的正确实施。
同时系统地阐释了风险回避、风险控制和风险转移等措施在房地产投资过程中的应用。
最后得出在房地产投资活动中对于风险应保持高度关注，冷静分析对策，沉稳果决操作的结论。
关键词：房地产；投资；风险评价ABSTRACTThis paper summarizes the country risk analysis, based on the status of the current real estate market combined with Beijing on China real estate investment risk analysis, risk affecting the real estate investment income were classified explained the characteristics of various types of risks, so as to risk control and prevention provide a useful reference. So that real estate development companies and investors can be targeted to establish appropriate control mechanisms to safeguard the correct implementation of investment risk decisions. While systematically explains the risk avoidance, risk control and risk transfer measures in the real estate investment process. The conclusion that in the real estate investment activities should remain highly concerned about the risk, calm analysis countermeasures, calm and decisive actions conclusions.Key words: Real estate; Investment; Risk assessment目录1前言 (1)2我国房地产投资现状 (1)2.1市场发育现状 (1)2.2供给结构现状 (1)2.3金融依赖程度 (2)3我国房地产投资风险识别 (2)3.1政策风险 (3)3.1.1宏观政策风险 (3)3.1.2金融政策改革风险 (3)3.2社会风险 (4)3.2.1城市规划风险 (4)3.2.2区域发展风险 (4)3.3经济风险 (4)3.3.1市场供求风险 (5)3.3.2融资风险 (5)3.4技术风险 (6)3.5自然风险 (6)3.6市房地产投资风险识别 (6)4我国房地产投资风险防....................................................................................... (7)4.1投资风险规避 (7)4.2投资风险转移 (8)4.3投资风险防 (8)4.4投资风险分散与组合 (9)5结论 (9)参考文献 (11)致 (12)1前言随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。
但是2008年9月15日美国金融危机的全面爆发，由次贷危机所激起的金融的海啸席卷全球，我国也不可避免的受到了冲击，最明显的便是楼市的全面低迷。
房地产寒冬的来临要以成为业的一种共识，本应顺应房地产周期运转走入低迷的中国房地产受到政府四万亿的救市政策的挽救，进入从08年到现在的低迷期，在此期间房价受到了政策、环境、城市发展、银行等因素的影响，涨跌不一。
然而，房地产投资投入大、周期长和收益大的特点必然伴随着高风险的存在。
为了提高投资决策的科学性，获得较好的投资收益，投资风险分析与防就显得非常必要。
2我国房地产投资现状2.1市场发育现状我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响（如官商勾结、房地产商炒作等），导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。
据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。
国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。
而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2011年增长41%，2012年增长56%，2013年增长32%。
在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。
由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。
并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。
据统计，我国的房价收入比（即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比）超过10，远高于国际水平。
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
（日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1；旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国、、房价收入比都超过13:1）。
2.2供需结构现状一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。
据对、、天津、、、等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。
同时，据建设部门统计2012年初，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为19.18%；2012年10月份，这一比重有所提高，但也只有25.77%，与现行政策规定的调控目标还有较大的差距。
二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。
同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和政府主要以提供廉租房为主）。
三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。
2.3金融依赖程度2011年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。
其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。
住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%。
我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如，房企的自有资金2011年仅为18.84%，2002年为17.53%，2013年为16.94%。
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%。
这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。
目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。
为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。
2010年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。
、、、等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%。
3.我国房地产投资风险识别我国房地产市场起步比较晚，但是发展异常迅速，在这样的高速发展下，上文所述问题也将逐渐显露出来，投资者在这样的市场状况下将面临着巨大的投资风险。
为了保证风险分析的质量，有必要对房地产投资过程中可能存在的各种风险因素进行科学的辨识与分析，使投资决策者能更好的把握风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。
如下图给出了整个房地产投资风险因素的结构系统。
3.1政策因素导致的风险在房地产项目开发过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税收政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产开发商收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资带来风险。
如政策环境的不正确定性带来的房地产开发风险有政策变化因素，政治安定情况，社会治安状况等。
房地产投资周期长的特点使得开发商必须在开发过程中经历国家政策法规、宏观经济变动，房地产变现能力弱又容易使之成为政治的牺牲品。
3.1.1宏观政策风险房地产业由于与国家经济发展紧密相关，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。
尤其自2008年来每年必调的税务政策，对房地产开发商和房地产投资商都构成了巨大的风险。
在我国目前的体制下尤其需要高度关注。
在国家和地区经济繁荣时期，由于各产业扩大生产，使房地产供不应求，比如自1997年以来，特别是在2003年到2008年期间，房地产价格不断升高。
而在国家对于房地产市场进行宏观调控的时候，产品开始出现难以脱手的现象。
此时，开发商的资金已经投入，形式的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的，短时间很难变化或找到其他替代者，从而使开发商陷入困境。
3.1.2金融政策改革风险政府改变金融政策会对整个房地产市场产生很大影响。
2008年12月21日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号，以下简称《意见》）。
《意见》提出：加大保障房建设、鼓励商品房消费、支持房企应对房地产市场变化、强化政府职责、加强市场监测等。
《意见》在“鼓励房地产企业以合理价格促销”的同时，提出“落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。