目录摘要 (I)Abstract (II)一、绪论 (1)二、我国房地产业的发展历史 (1)（一）房地产发展的四个阶段 (1)（二）中国房地产业发展特点 (2)三、我国房地产业的发展现况 (2)（一）宏观调控因素 (2)（二）房价因素 (4)（三）不断完善的廉租房体系 (5)四、我国房地产业的发展前景 (6)（一）房价的涨幅 (6)（二）租售比发展状况 (6)（三）收入和房价的比例 (7)五、房地产投资和风险分析 (7)（一）房地产投资分析 (7)（二）房地风险分析.......................................................... . (9)六、结束语 (10)参考文献 (11)致谢 (12)房地产投资分析和风险分析摘要我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。
现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。
改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。
但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。
孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。
”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。
关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析Real estate investment analysis and risk analysisAbstractChina's real estate development has 30 years of history, real estate is a high income but also a lot of risk in the industry, many people have become a billionaire through real estate. Nowadays, there are many factors affecting the development of real estate industry, the country's policy factors, income factors and international factors, etc.. Since the reform and opening up, China's economy has become more and more powerful, the people's income level has improved significantly, the state has promulgated relevant laws and regulations to protect the real estate development, real estate industry has ushered in an unprecedented opportunity. However, investment in real estate can not be blindly to invest, to do a good job in the preliminary investigation, master some information, do a good job in investment analysis and risk analysis.The art of war said, "to know ourselves and baizhanbudai; know he and friend one win and a negative; don't know that, I do not know, every battle will almost." Only do have in the real estate industry itself, to break a piece of heaven and earth.Key words:House price; development status; development prospect; investment analysis; risk analysis房地产投资分析和风险分析一、绪论房地产业是国民经济重要行业，与国家经济发展和人民生活水平改善有着密切联系，对推动国民经济增长贡献也很大。
本文通过房地产业的发展历史，发展现状和发展前景让我们了解到房地产业发展的过去，今天和未来。
另外本文通过对房地产业投资分析和风险分析让我们知道投资房地产不是你有钱就可以去投资，不能盲目去投资，要做好前期各方面调查，看看值不值得去投资这个项目。
二、我国房地产业的发展历史（一）房地产发展的四个阶段1.1978-1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。
深圳房地产开发经验的示范作用开始逐步向全国进行推广。
2.1995-2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展最好的一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。
2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。
3.2003-2007年调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005-2006年则是政策出台最为密集的阶段。
在这一时期，政府先后出台了十多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内房地产行业的发展。
4.2007-2010年房地产行业全面调整的阶段2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济受到较大影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
（二）中国房地产业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。
2006年以来的全面宏观调控，正在逐渐改变房地产业发展中的种种弊端，修正其发展轨道，使其向着规范化的道路前进。
1.房地产资金来源结构单一整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。
随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。
2.住宅供应不足，结构不尽合理宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。
3.住房保障制度尚不健全国内住房保障制度尚处在建设初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。
随着国内各地逐渐加大各类政策保障性住房的建设力度，未来的受惠群体逐渐向中等收入人群过度。
4.房地产交易体系不够完善在房地产交易体系中，市场交易中心以及房地产中介服务机构存在许多不规范的行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急需突破的瓶颈。
随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。
5.拆迁安置环节存在诸多问题国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。
随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题将逐步得到解决，但这也需要经历一个比较漫长的过程。
三、我国房地产业的发展现状（一）宏观调控因素1. 房地产宏观调控回顾（1）1998-2003规范期政府通过法律法规、行政等方式，从法律依据等方面，促进和刺激国内的房地产行业发展，并根据行业发展的需要，出台配套的措施，以规范土地交易、商品房交易等行为。
（2) 2003-2007年的强化调控期随着各地房地产业过热现象逐渐明显，从2003年起，中国逐渐加大了对房地产业的宏观调控，而之后的2004-2006年，出台了许多政策，涉及范围非常广泛，都是其他行业都不能相比较的。
2.调控原则与手段（1）遵循调控原则（2）要选择适当的调控手段①要立足经济手段②要加强行政手段③要加大对房地产市场的监督（3）重视法律手段3. 房地产市场调控的政策措施（1）国十条①统一思想，提高认识②建立考核问责机制③实行更为严格的差别化住房信贷政策④发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调控⑤增加居住用地有效供应⑥调整住房供应结构⑦完成保障性住房和棚户区改造任务⑧加强对房地产开发企业购地和融资的监管⑨加大交易秩序监管力度⑩完善房地产市场信息披露制度（2）国八条①强化规划调控，改善商品房结构②加大土地供应调控力度，严格土地管理③加强对普通商品住房和经济适用房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房有效供应④完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求⑤运用税收等经济手段调控房地产市场，加大对房地产交易行为的调节力度⑥加强金融监管⑦切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法销售行为⑧加强市场监测，加强舆论引导，增强政策透明度（3）国五条①完善稳定房价工作责任制。
各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。
建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
②坚决抑制投机投资性购房。
严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围。
③增加普通商品住房及用地供应。
2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
④加快保障性安居工程规划建设。
配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。
2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
⑤加强市场监管。
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。
推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。