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川云民俗风情小镇总体定位与功能定位
川云民俗风情小镇效益评价与合作模式
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川云民俗风情小镇调研背景和发展模式界定
项目调研背景和发展模式界定
项目背景
从兰州出发，不出２０公里便到了以风景优美、民风淳朴见长的什川小盆地。这儿占地４０ ５平方公里，祖宗留下的老果园有１．２万亩。曾在明朝弘治八年（１４９５年），甘肃巡 抚在今什川镇中心修筑“什字川堡”，因而留下“什川”之美名。
软 件 因 素
符合消费者需求的商业
多元化的商业功能组合 良好的经营管理模式
经营品种符合游客消费者需求
集吃、喝、玩、乐、住与一体 “五个统一管理标准”
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川云民俗风情小镇项目总体定位及功能定位
项目总体定位及功能定位
团体游客 个人游游客 旅游观光，猎奇， 自助游、现代驴友 追求新奇，喜欢探 索，注重体验及融 入地方文化 度假人士 休闲度假 商务人士 洽谈生意、开 会、出差办公 中产阶层 中高收入、白 领，文化创意 人士 追求品位，注 重消费的附加 值 大众消费者 天台大众消费者
什川梨园无闻多年，甫被注目，就引起外界哗然赞叹，并被誉为“中国第一古梨园——世外 梨园，人间奇境”，引得多方游客欣然前往。
手握梨园之姿，坐拥文旅之势。梨都小镇从开始的那天，就有着得天独厚的优势。小镇背靠 魏家祠堂，上百家农家乐环绕四周，商业氛围极其浓厚。小镇内39棵古梨树交相辉映，32 栋古风别墅及四合院坐立中央，220个铺面有序排列，形成了以三大板块为主体，集餐饮、 旅游、文化、娱乐、休闲为一体的特色小镇商业体。
区位特征 商业黄金地段 什川梨园的品牌 价值 集餐饮、旅游、 文化、娱乐、休 闲、住宿为一体 什川梨园核心区域 强势旅游资源 商业中心，与旅游景点结 合 梨园商业价值及旅游资源 集餐饮、旅游、文化、娱 乐、休闲、住宿为一体 以具有怀旧色彩的业种如 旅游纪念品、古玩书画、 手工艺品、土特产品、茶 楼咖啡、酒吧等为主 历史文化、原生态生活方 式、传统民俗、特色商业 城市居民＋游客
定义
旅游观光，随 旅游团出行 观光为主，参 加旅游团，游 览天台旅游景 点 新鲜感——对 陌生事物有强 烈的好奇心 消费能力一般， 对于地方特色 商品兴趣浓厚
特征
目标消费群体分 析定位
心理 因素
休闲为主，追 去天台的频率 求时尚、品质， 和逗留时间都 强调精神体验 不定，注重利 益 轻松型——体 验生活，乐观 的生活态度 消费能力高， 讲究品位和乐 趣 压力感——背 负工作任务
注重消费环境， 喜欢怀旧、历史 氛围，喜好传统 产品 感受型——追求 场所体验比较节 省，偶尔奢侈消 费一下 消费能力一般， 偏好传统特色产 品及小礼品、商 品 风味小吃、传统 商品
体验感——体验探 索、感受地方文化
品质感——追 求高品质、高 精神享受体验 消费能力高， 讲究品位，精 神需求较高
价值 观 生活 方式 主要 消费 行为
项目调研背景和发展模式界定
依托美食街发展模式
发展模式界定
典型案例：陕西袁家村、上海田 子坊、成都锦里…
依托旅游资源发展模式
典型案例：凤凰老街、阳朔西街、 重庆磁器口…
双重依托发展模式（美 食街与旅游资源）
上海新天地，杭州清河坊，丽江 古城，绍兴仓桥直街……
项目调研背景和发展模式界定
双重依托发展模式
丰富的历史文化内涵 硬 件 因 素 独特的建筑格局、风格 优越的区位 世界第一古梨园 明清仿古建筑 梨园中心，中心圈内，旅游资源丰富 什川梨树的栽培可以追溯到明代嘉庆 年间（1521-1565年），历史源远流长。 依山傍水的地理优势，历经沧桑的百 年梨树，巧夺天工的自然景观，
资源条件
悠久的商脉 富有活力的传统人文生态
项目总体定位及功能定位
• 文化景点——古梨园独有的特色资源 • 文化休闲——以文化景点、文化产业、咖啡吧、茶吧 项目5大商业业 • 文化酒吧——文化酒吧、音乐吧、静吧，后期开发艺术吧、休闲酒吧等 态定位细分 • 文化餐饮——特色中餐、当地小吃，配套烧烤、自助餐 • 文化娱乐——儿童娱乐广场、游戏城、演绎广场等
发展模式界定
依托资源
商业业态特征
小镇商业综合体
商业业种特征
小吃、民优特产、 生态食材、
以旅游纪念品、当地手 工艺品、当地特产、特 色餐饮及休闲娱乐等 历史文化、古风建筑， 本身成为景点 以外地游客为主
街区吸引力 客户群特征
梨花、休闲娱乐 城市居民为主
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川云民俗风情小镇项目资源条件分析
项目资源条件分析
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川云民俗风情小镇项目效益评价与合作模式
效益与策略
川云民俗风情小镇三个阶段租金总体策略图：租金水平随着经营时间推进不断提高
高
投资效益评价
市场发展成熟，商业价值进一步提升 ►租金水平提高，形成高品位历史街区
川云民俗风情小镇
世界的古梨园 川云赋
离开喧嚣放下奔波， 抛开浮躁与麻木。 停下急促脚步； 看小镇的， 一街一天， 随性而行； 感古园的， 一店一晚， 随心而静。 一箪食、一瓢水、 简单的清闲 一盏茶、一壶酒， 清幽的乐趣。Biblioteka 西北的文旅典苑项目分析
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川云民俗风情小镇调研背景和发展模式界定 川云民俗风情小镇资源条件分析
消费比较务实，讲 究性价比，对地方 特色商品感兴趣
与职业有关， 对高品位休闲 娱乐场所及特 色产品感兴趣 休闲娱乐、特 色餐饮
观光、购买土 特产、旅游纪 念品
特色购物、休闲娱 乐体验、特色餐饮
休闲娱乐、特 色餐饮
购物、休闲娱 乐、特色餐饮
以原汁原味的人文元素、建筑元素、商业元素，真实再现生活风貌和韵味，让游客在感受什川发 展历史脉络的同时，通过观光、旅游、休闲、娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的慢 生活方式！
项目总体定位及功能定位
川云民俗风情小镇：梨园“闲”文化、都市慢生活 川云民俗风情小镇不仅仅是园区改造工程，更是重塑
定位分析 一个城市灵魂和文化形象的精神文明工程，在延续城市历史脉络 的同时，带给游客一种全新的生活方式：
川云民俗风情小镇综合了最具地方特色、原汁原味的人文元素、 建筑元素、商业元素，真实再现古梨园的生活风貌和韵味，让天 游客在感受什川发展历史脉络的同时，通过观光、购物、休闲、 娱乐等消费行为体验一种怀旧的、文化的、高品位的慢生活方式！