6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2012年
2013年
2014年 生产总值 （单位：亿元）
2015年 增长率
2016年
GDP经济总量: 2016年德宏州GDP经济总量为321亿元，其中 芒市为104.48亿元，占比32.5%。比2016年 增长8.18亿元，增长率达8.7%，增速较2015 年有所放缓。 经济实力排名： 芒市经济实力在德宏州2016年GDP经济排名 中位列第1位。
350 300 11.1% 201 7.0% 7.8% 12.0% 230.9 248.3 9.4% 321 292.3 14.0% 12.0%
市/ 县
芒市 瑞丽 盈江 陇川 梁河
经济总量（亿元）
104.48 86.1 80.3 44 19.92
250 200
150 100 50 0
10.0% 8.0%
德宏州芒市 山地小镇项目 市场调研报告
2018年1月29日
1 123报告 世联地产
1
项目本体解读
2
案例分析
3
市调总结
2 1 1
本体解读
城市层面
城市概况：德宏傣族景颇族自治州位于云南西南边陲，是中国联系南 亚、东南亚的前沿；区位优势明显，物种资源丰富，是中国对外贸易 的黄金口岸；
整体定位：借势国家桥头
大瑞铁路 （在建）
本案
孔 雀 湖
德宏芒市机场
6
本体解读
城市层面
经济概况：2016年德宏州GDP经济增长达9.4% ，芒市在德宏各县 市GDP总量排名中位列第一，经济实力较强，2016年增速有所放缓， 但仍保持8%的高增长；
2016年德宏州各县市GDP总量排名 排名
1 2 3 4 5 德宏州2013-2016年经济总量及变化
规划要求：

本体解读
属性界定
属性界定：本案区位优势显著，但交通及资源配套亟待完善，属于 城市旅游发展待开发区域，区域成熟需一定时间；

• •
区域属性——
位于西南边陲城市，德宏州首府芒市，拥有黄金口岸的中心城市，具备较好区位优势和发展优势； 位于孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅游文化产业集群带上，属《芒市十三五规划》重点
经济走廊
本案
孔 雀 湖
5
本体解读
城市层面
城市交通：芒市是德宏州交通枢纽，公路和航空交通发达完善，以经 济走廊为核心形成空地一体立体化交通；
空地一体立体化交通：
以经济走廊为核心形成45分钟
交通圈，构建航空、铁路、公
路为一体的立体化交通方式， 为经济走廊的建设提供有效的 交通保障；
航空：芒市机场作为德宏
芒市亚热带风光和田园景观的两大生态“绿心”； 三城：沿经济走廊形成芒市中心城区、遮放、戛中三 个主要的发展城镇； 七镇：在芒市南部和北部山区，集中建设江东、五岔 路、西山、芒海、勐戛、中山、三台山7个乡镇；
芒市坝
遮放镇 戛中 芒市 中心城
十三五发展规划:


大力开发休闲娱乐、养生度假、文化体验型产品，培育 城市旅游综合体、乡村旅游度假区、养老养生旅游地产 等新型业态； 加快推动民族文化、地域文化、历史文化资源的旅游化 进程，提升打造芒晃、芒满等一批特色民族旅游村寨 着力打造以孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园为代表的旅 游文化产业集群，加快发展特色小镇发展建设，形成集 旅游、生态、文化、现代服务业四位一体的大旅游综合 产业链；
城市规划：芒市将实现发展方式由内向型向外向型的
转变，打造区域中心功能，提升外向型经济在经济发展 中的比重，实现城乡统筹发展，充分重视发展中的生态 环境保护，将芒市建成“经济富裕、社会和谐、生态优 良”的区域性中心城市。
土地规划：“一廊、两心、三城、七镇”的带 状组团化结构 一廊：沿中部坝区走向形成一体化经济走廊； 两心：通过对芒市和遮放坝区耕地的保护，形成展现
规划旅游区域；
•
• •
板块属性——
位于孔雀湖风景区内，定位为芒市山地居住高尚社区，环境风景优美； 项目周边1KM范围内配套不完善，银行、学校、医疗、商业等配套资源均较为缺乏；

• • • •
地块属性——
山林坡地，东南高，西北低，高差达90米，且山地面积较大，平地面积较小，项目开发难度大； 体量较大（占地415亩，容积率1.02），已拿土地证面积占25.5%，规划为高档别墅区；
“空中门户”，是云南五大百 万客流机场之一，2016年旅客 吞吐量达153.8万人次；
杭瑞高速
高速：杭瑞高速，德宏州发
达便利的高速公路，架构了以 芒市城区为中心的“德宏州1小
芒市客运北站 芒市三棵树 客运站
时经济圈”；
铁路：大瑞铁路保瑞段项目 于2015年开建，计划2022年 12月1日竣工通车。其中德宏 段长约108.4公里，芒市境内设 有芒市客站、芒市货站、坝托 站、遮放站、嘎中站5个站点。
芒市詹恩幼儿园
医疗配套：
毗邻芒市人民医院、三市医院、第二人民 医院及德宏傣族景颇族自治州人民医院， 仅就几分钟的行驶路程；
德宏职业学院
1KM 本案 德丰孔雀湖 酒店
商业配套：
项目3KM范围集中商业有人民商场，孔雀 湖酒店、汽车影院等；
3公里范围生活配套
本体解读
项目层面
地块四至：项目此处芒市东南部缓坡地带，山地地块，南窄北宽，东 高西低，呈不规则椭圆形状；东部背靠孔雀湖，北接勐焕金塔银塔， 西部可俯瞰整个芒市城区，南隔千顷农田与法帕温泉度假区相望；
待 开发 住宅 用地 商 业 用 地
已 开发 住宅 用地
待 开发 住宅 用地
本案
8
本体解读
区域层面
对内交通：项目处于由孔雀湖-大金塔-勐巴娜西珍奇园形成的湖西山 水走廊景观带;但目前交通及配套不完善，仅有一条弹石路与外界相 通，未来将规划有3条市政套路分别通往老城区、机场、景区；
项目处于芒市新开发区域，从 项目山顶可俯瞰整个芒市主城 区，目前项目周边未通市政道 路，仅有一条弹石路其他基础 配套设施正在建设。
涵盖中国银行、建设银行、农业银行、邮 政银行等各大银行机构营业网点；
芒市千众汽车影城
建设银行 三师医院 风平镇印金小学
邮政储蓄银 人民商场 德宏州民族初级中学 德宏傣族景颇族自治州第二人民医院 3KM 德宏师范高等专科学校
教育配套：
区域范围内，教育资源密集，涵盖德宏民 族师范大学、德宏示范高等专科学校、芒 市第一中学、印金小学、芒市詹恩幼儿园 等，享受一站式的教育服务；
环 湖 西 路
项目所在区未来三年规划有三
条20米宽的市政道路： 第一条是项目区山下的原弹石 路，通往城区； 第二条是从项目区前沿直接连 到现在的机场大道，通往机 场。 第三条是项目区山顶有一条8 米宽景观道路，建好后从项目
本 案
孔 雀 湖
通往孔雀湖
区步行10分钟可到孔雀湖大
坝，步行15分钟可到金塔、银 塔景区；
9
本体解读
区域层面
周边配套：项目区域1公里范围内资源配套匮乏，3公里范围商业、医 疗、教育、银行等设施齐全；
银行 学校 医院 商业 中国银行
珠宝小镇
芒市人民医院
大地影院
芒市第一中 学
项目1KM范围内，银行、教育、医
德宏傣族景颇族自治州人民医院 工商银行
6
疗等配套均不完善；
项目3KM范围内： 银行配套：
① 项目南部南望
勐焕大金塔 银塔
③ 项目西部西望
②
② 项目西北部西北望
③
④ ①
③ 项目南部东望
法帕温泉 度假区
11
本体解读
项目层面
项目指标分析：山林坡地，东南高，西北低，最大高差90米，已有 106亩拿证；规划为别墅，容积率1.02，有防洪渠自项目西南穿过；
项目地址 开发商 占地面积 土地性质 拿地时间 土地证情况 容积率 物业规划 地形 高差 德宏州芒市东南部缓坡地带 云南永恒发投资有限公司 415亩 住宅用地 2015年12月 已拿证106亩，占25.5% 1.02 别墅 山地地形 南高北低，高差27米； 东高西低，高差63米；
堡战略，立足滇缅，服务全 国，打造中国对外贸易的黄 金口岸。
德宏
区位优势：地处西南边陲
，位于云南西部中缅边境； 东面与保山市相邻，是中南 半岛和南亚次大陆结合部， 而北、西、南三面被缅甸包 围，与缅甸山水相连，水陆 相通；
芒 市
区位优势 发展规划： 德宏——云南桥头堡建设的先行先试区
一个重点开发开放试验区，即瑞丽重点开发开放试验区； 一个跨境经济合作区，即中缅瑞丽—木姐跨境经济合作区； 一个通道枢纽，即桥头堡内联外通的重要交通枢纽； 三个产业基地，即桥头堡黄金口岸经济区生物特色产业基地，进出口加工基地，物 流仓储基地； 三个服务平台，即桥头堡前端的金融服务平台、信息服务平台、文化交流平台； 三个交流窗口，即桥头堡通往东南亚、南亚的经济窗口、文化窗口、友谊窗口；
人口规划
2016年芒市人口总计41万人，周边2KM范围内人口 约4万人左右。 • 项目因位于孔雀湖风景区内，周边500m范围内没有 住宅项目；1KM范围仅有学府时代一个项目，入住人 口约1万人左右；周边2KM范围规划有半山73栋、弘 映山庄、仙池小区、幸福家园小区等若干个小区，常 住人口约3万人左右； 根据规划社会发展目标，芒市至2015年，人口自然增 长率控制在7.5‰以内，人口达到43.5万人，城镇化 水平达到66%，城市人口达到30万人;至2030年，人 口自然增长率控制在7‰以内，人口达到65万人，城 镇化水平达到76%左右，城镇人口达到50万人。
背靠孔雀湖景区，俯瞰芒市城区，虽距离景区仅Байду номын сангаас00米，但背对景区，景观优势不够显著；