调 研 报 告
一、调研目的
通过对太原市晋阳街以北、南中环街以南、坞城路以东、太榆路以西的区域进行调研，主要围绕南中环街、晋阳街商铺项目的面积、租售价、业态等情况对该区域进行了调研分析。

旨在为和泰项目定位策划提供依据。

二、调研对象和调研方法
（一）调研对象
本次调研对象是太原市南中环街、晋阳街区域街巷的商铺项目。

包括楼盘项目的底商、南中环及晋阳街临街商铺。

根据不同标准，共调研了8个项目。

本报告主要针对5个典型项目进行分析。

（二）调研方法
本次调研采用抽样调查法，调研过程中运用实地观察、电话询问及两者结合的方法完成。

三、调研结果
（一）山西大学蕴华庄高层住宅小区
1、基本情况
小区位于山西大学教学区东南部，南与财经大学隔河相望。

由山西大学职工集资兴建。

现有高层住宅3栋，共448户。

建筑面积约10万㎡，其中，车库
8800
㎡，一二层商铺8900㎡、住宅8万㎡。

小区内业态分布较少，有生鲜便利店、汽车美容。

其中，两层商铺共有21户，尚未开始对外租售。

据了解 ，商铺由山西大学资产管理处管理。

2、商铺类型：底商
3、租售价格：商铺售价10000元/㎡起价
生鲜便利店 汽车美容店
（二）大院
1、基本情况
项目由山西新锦泰房地产开发有限公司开发，物业由山西安德信物业管理。

位于太榆路与南中环街交叉口，小区总建面21万㎡。

大院公寓部分户型面积区间125—240㎡，其中主力户型为135平方米的舒适型三居。

叠拼院墅户型面积区间400—590㎡。

入住率为30%。

小区内有幼儿园。

商铺面积在300㎡左右。

2、商铺类型：底商
3、租售价：平均年租金1000-1100元/㎡
（290㎡年租金30万元，330—340㎡年租金40万元）
（三）学府雅苑
1、基本情况
小区位于太榆路与南中环街交叉口，大院的北面。

与大院相同，开发商都是山西新锦泰房地产开发有限公司，物业由山西安德信物业管理。

目前，小区入住率为95%。

两层商铺，入住率达2/3。

其中，商铺的面积为180㎡、260㎡，地下室70㎡。

据了解，商铺经营汽车美容客流量较多，其中，客户主要有两部分构成：一方面大院、学府雅苑、东怡花园三个项目的入口都经过此处，入住的业主构成客流量的一部分；另一方面，太榆路的车流量为汽车美容行业带来一部分客户。

2、商铺类型：底商
3、商铺业态：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3
家；烟酒店、企业、汽
车美容。

4、租售价：平均年租金为250—280元/㎡。

（260㎡的两层商铺，租金65000元/年，且租金每年涨10000元。

商铺180㎡，租金50000元/年起价。

）
（四）国瑞·晋瑞苑
小区位于财大南校晋阳街17号，共8栋楼，入住率达20%。

据了解，业主都属高端客户。

两层商铺共25户，面积平均300㎡。

未开始对外租售。

（五）华洋·城市公寓（新界）
栋19层楼，200户。

住宅户型64㎡、70
㎡、132㎡。

起价5700元/㎡。

商铺已售
完。

商铺面积约为300㎡。

据了解，高层住宅客户群一部分是
针对山西财经大学学生。

（六）晋阳街临街商铺
晋阳街商铺面积约15㎡，以民房为主。

平均年租金为1000-1600元/㎡。

（15㎡，年租金16000元—24000元）。

据了解，晋阳街以北的商铺一般不允许进入餐饮业，主要以服装、毛线类居多，其余为便利店、房屋中介、药店、银行、烟酒店、小吃店、日化、水果店等。

调研过程中，通过与商户沟通，了解到晋阳街客流量较大但购买力不强。

四、调研结论
（一）基本结论
1、所调研的8个楼盘项目，在营销推广方面都引用新南站概念。

2、晋阳街周边客流量相对较大，但购买不不强。

（二）户型面积
1、南中环街、晋阳街临街商铺多为两层商铺，且面积在200-300㎡。

2、晋阳街门面房商铺面积均在15㎡左右。

（三）业态分布
晋阳街商铺主要以毛料、服装类；餐饮类居多。

（四）租价
1、晋阳街门面房：平均年租金为1000-1600元/㎡
2、南中环街楼盘底商：平均年租金1000-1100元/㎡
（四）与和泰项目的关系
和泰周边区域多数居民收入水平不高，消费能力不足。

建议和泰花园主要针对本项目和国瑞·晋瑞苑，服务3000户中高端业主。

建议和泰商铺选择养生、足疗、SPA会所、知名连锁洗衣店、美容美发、跆拳道馆等业态类型。

和泰花园位于太原市晋阳街32号，共10栋楼，18套商铺。