攀枝花市体育公园项目可行性研究报告某建筑设计有限公司编制攀枝花分公司二○一○年十一月攀枝花市体育公园项目可行性研究报告项目名称：攀枝花市体育公园项目项目性质：新建项目建设地点：攀枝花市炳三区项目可行性研究承担单位：资质证书编号：项目可行性研究总负责人：参加编写人员：目录1 总论本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。
项目概况项目名称攀枝花市体育公园项目建设性质新建拟建地点攀枝花市炳三区建设内容及规模（1）建设内容本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。
其中，炳M11-C/2009地块面积公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积公顷，主要用作住宅开发。
（2）建设规模攀枝花市体育公园项目总用地面积约公顷，总建筑面积189088 M2。
其中：炳M11-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积110400 M2。
炳M14-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积59490 M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200 M2；一个室内网球馆，占地面积5000 M2，建筑面积10000 M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000 M2，建筑面积6000 M2；商业建筑占地面积9125M2，建筑面积34290 M2。
另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510 M2。
炳M16-C/2009地块面积公顷，规划建筑面积M2，规划建筑占地面积M2。
投资规模本项目投资规模为万元，暂未考虑投资者的融资成本。
建设期项目建设期3年。
项目建设进度：2010年12月完成前期相关工作；2011年5月完成施工图设计工作；2011年8月完成施工准备工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工验收工作。
资金方式与筹措渠道本项目拟通过招商引资方式筹集资金。
可行性研究报告编制的依据（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书（2）攀枝花市土地利用总体规划（3）攀枝花市城市总体规划（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”（5）攀枝花市城市总体规划（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（7）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（8）《体育法》（9）《全民健身计划纲要》（10）《全民健身条例》（11）《四川省全民健身条例》（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据（13）现场勘查所得的资料和数据（14）国家其他有关规范、标准等研究范围与工作概况研究范围本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。
工作概况受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
项目开发主要技术经济指标表1-1 炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表表1-2 炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表表1-3 炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表结论与建议结论通过对该项目经营收入支出测算可以看出：（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。
住宅部分销售后的纯利润为亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为亿元，合计亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。
（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。
但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。
（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。
因此为了保证公益设施的长期稳定运行，运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。
若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290 M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土地出让金大约为136万元/亩。
建议（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。
（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009为接待中心）在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。
从这个角度看，也不推荐使用本方案。
（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项目实施的时间上可能会有较长的延迟。
综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。
当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的风险和市场需求不足的风险。
相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。
但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。
2 投资估算与资金筹措投资估算依据本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：（1）四川省定额管理站的有关文件（2）有关建筑安装指标（3）现行市场有关材料调查价格（4）体育公园初步设计方案（5）《四川省建筑工程概算定额》（6）《四川省其他费用定额》（7）国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）投资估算（1）运动中心运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。
其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。
投资估算见表2-1。
表2-1运动中心投资估算表（2）商铺商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-2。
表2-2商铺投资估算表（3）住宅一住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-3。
表2-3住宅一投资估算表（4）住宅二住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-4。
表2-4住宅二投资估算表可见，本项目总投资为万元，如表2-5。
表2-5项目总投资估算表资金筹措本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。
投资估算中暂时没有考虑筹资资本。
3 财务和经济效益分析财务评价依据本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。
根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下：（1）国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。
（2）各种原料及产品按现行市场价格（3）各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的单位产品消耗定额测算。
（4）收费标准：营业税5%，城市维护建设费7%，教育附加费3%，地方教育费附加3%，合计为%。
（5）税收政策：所得税按25%计取。
收入支出预测收入估算该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售收入，运动部分经营收入以及停车收入。
详细估算如下：（1）住宅部分考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。
住宅建筑面积129598平方米，参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为5000元/m2,停车位共计652个，参照周边车位的出售价格，按照6万元/个考虑。
即整个住宅部分收入为68711万元。
（2）商铺出售本项目商业门面的面积为34290m2，参考周边商业门面销售价格，定为10000元/m2，可得商业门面销售收入为34290万元。
，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。
（3）运动休闲区收益运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳池和停车场等。
网球馆有5片场地，暂定价40元/片.小时，考虑每天每片利用4小时，可得网球馆每月收益万元。
考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。
羽毛球馆为26片，暂定价为20元/片.小时，考虑每天每片利用6小时，可得羽毛球馆每月收益为万元。
考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。
多功能体育场馆一个，考虑到该场馆可举办篮球、羽毛球、排球、乒乓球等多种体育赛事。
其用途具有多样性，按照综合场馆的收费标准，大约为使用一天3-5万，暂按4万计算。
一年中按使用三分之一的时间计算，则年收入为16万。
考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。
室外网球场为4片，参考周边室外网球场的价格，暂定价为20元/片.小时，考虑每天每片利用6小时，可得网球场每月收益为万元。
考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。
乒乓球设置在网球馆和羽毛球馆内，考虑设置20处，暂定价为10元/台.小时，考虑每天每台利用4小时，可得乒乓球每月收益为万元。
考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。
该项目设置停车位450个，按照每车位收费3元计算，一天中一个车位可周转4次，可得停车收益为万元/年。
考虑运营的前三年只达到正常年份的70%、80%、90%。
可得，正常经营年份运动休闲区收入为万元/年，前三年分别为万元/年、万元/年、万元/年。
成本估算（1）运动休闲区成本包括球馆等营业支出、球馆等设施维护、公益设施维护、绿化养护费用支出、公益部分人工工资等。
根据目前市场情况，球馆等营业支出按照营业收入的30%计取；球馆等设施维护一般是与其寿命有关，取费比率约为建设成本的1%-2%，这里按照2%计取；公益设施维护按十年寿命考虑，则取费费率定为设施费用的10%；绿化养护费参照目前各地规定，按照7元/m2.月考虑；公益部分人工按照50万元/年计算。