河南大学浅析《资本论》部分理论与中国当下的房价资本论课程王小飞2012/5/81012019214经济学实验班浅析《资本论》部分理论与中国当下的房价（王小飞经济学实验班）摘要：中国当下的房价可谓是铁公鸡充血，居高不下。
然而房地产业又是与百姓息息相关的产业之一，因此近几年国家一直在调控房地产业，但确是收效甚微，那么原因何在？马克思在几百年前就认识到了其本质因素。
本文将从马克思《资本论》的地租理论和虚拟资本理论获得的一些感悟分析下当前新形势下中国的房地产市场。
关键词：级差地租房地产虚拟资本虚拟经济资本论投机泡沫0引言房地产又称不动产,是指土地以及土地上的所有自然资源和永久性建筑。
房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。
表面上看来我们仿佛在买的是房子，就是实实在在供人居住的那部分空间，那为什么不同的地段，城市，房价就会不一样，他们不都是钢筋水泥构成的，为什么中小城市房价三四千，而大城市就有三四万。
马克思告诉了我们级差地租理论，马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。
马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地租分为三类：级差地租、绝对地租和垄断地租。
前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租(垄断地租)仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。
由于我国是社会主义国家土地资料归国家所有，所以垄断地租应不予分析。
那么既然房价在不同地区会有所不同，为何近几年房地产不断发展壮大，竞争机制渐渐完善，房价却增长的如此迅猛。
我想这是与当前我国虚拟经济不断发展，进而与房地产市场联系日益密切不无关系。
虚拟经济的概念由马克思提出的虚拟资本衍生而来。
马克思认为，虚拟资本是在借贷资本和银行信用制度的基础上产生的，包括股票、债券等。
虚拟资本可以作为商品买卖，可以作为资本增值，但本身并不具有价值；它代表的实际资本已经投入生产领域或消费过程，而其自身却作为可以买卖的资产滞留在市场上。
当前我国房地产与银行信贷紧密挂钩，以至于房地产近乎绑架了金融业，一旦房产市场泡沫崩溃，所带来的危机可能正如美国的次贷危机一样难以预料。
因此当今形势下必须从虚拟经济角度分析当前我国房经相背离的进行合理的解释。
1 地租理论与房地产业中国房价如此之高，一些大城市快赶上了国际水平，这完全是不符合中国当前整体经济形势的。
中国当前虽然总GDP已达到世界前列，但人均收入水平却还在百十位，中国经济发展仍然有很多的问题，中国相当一部分地区还很落后。
很显然这里面有很大一部分泡沫。
但是无可否认的是富人越来越多，中产阶级越来越壮大，当前对房子的需求量还是供小于求的，这是房价攀升的内在动力。
目前房价过高主要集中的一线大城市，它的高房价应按“级差地租”理论来解释，肥力和位置是级差地租存在的两个不同原因。
而我们现在讨论商品房，所以，可以抛开肥力不谈，只考虑位置因素。
目前城市建设中广泛进行的土地置换实际上就是利用地区差异来换取更多的利益，按“级差地租”理论，不同级别的城市就应有不同的房价，有不同的进入成本和居住成本。
如果采取一样的房价，那么必然会进一步加剧北京上海等城市的拥堵。
马克思在《资本论》第二卷中写道：资本主义建筑业主，“他的职业是为市场建筑整排的房屋或市区，就像单个资本家作为承包人从事铁路建筑一样”“以前，一个建筑业主为了投机，也许同时建筑三四栋房屋；现在，他却必须购买大块地皮（通常以99年为期租用），在上面建筑一二百栋房屋，因此他经营的企业，竟超过他本人财产的二十倍到五十倍”“这笔基金用抵押的办法借来，钱会按照每栋房屋建筑的进度，付给建筑业主……任何一个建筑业主不从事投机建筑，而且不大规模从事这种建筑，就得不到发展……信用制度的发展使他可以不用自己的资本而用别人的资本来预付、来冒险”。
“建筑本身的利润是极小的；建筑业主的主要利润，是通过提高地租，巧妙地选择和利用建筑地点而取得的”第三卷，“建筑投机的真正主要对象是地租，而不是房屋”。
“一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价，因为土地所有权本来就包含着土地所有者剥削土地、剥削地下资源、剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。
”马克思告解密了高房价的秘密，建筑成本是很低的，我们付出的高价主要是土地“附着物”，是“地段、地下资源、空气”，在当代中国，是“地段、户口、就近入学权……”，是作为“生命的维持和发展的权利”。
马克思明确的告诉我们，“建筑投机的真正主要对象是地租”，“这种地租的特征，首先是位置在这里对级差地租具有压倒性的影响。
”这个也正是我国一线二线城市以及同一城市不同位置房价存在如此大差别的原因了。
同时也就不难解释为什么房地产会一环，二环，三环，四环，五环……不断地扩张，价钱也如阶梯般一阶一阶的。
不同收入的人住在不同的地段，正如资本家租给农民土地一样，谁能够缴纳的地租高，谁能够租到的土地就更加肥沃，位置也更优越。
？人们都希望自己住的小区绿化好，空气质量高一些，治安不断改善，基础设施进一步完善，周边配置医疗、商业、学校等资源更好更高端。
我们所希望的这些改善，我们没有直接投入，但是有人投入，这个投入都要反映在土地这个要素的市场价格中。
随着我们城市化的进程不断发展，城市居住质量的不断改善，城市竞争力的不断增强，这个级差地租也必然要影响到地价，进而像我刚才说的，传导到房价。
很多人都说自己买不起房子，其实他买得起房子是有的，三千块四千块他买不起吗？买得起。
在二线小城市，那儿的房子不缺，为什么不买呢？他要的是特定地块的房子，为什么很多人宁愿在大城市花百十万买套小房子，也不愿意在小城市买套大房子呢，马克思说“对建筑地段的需求，会提高土地作为空间和地基的价值。
”在中国传统文化就是买房传后，这一文化进一步加大了我国人民对住房的刚性需求。
在土地面积本就有限的情况下，当一部分人——虽然比例不大，但是乘以我国人口基数16亿，就是很庞大的人口——去追求过少的中心地段房价后，会急剧推动房价的上涨，而周围地段的房价，则会随着中心地段房价的上涨进一步上升。
为了拉开中心地段房价与郊区房价的区别，中心地段房价则会进一步加速上涨。
这种恶性循环在土地面积越来越少而购房需求越来越大的情况下，以较快的速度推进我国房价的不断攀升。
当然还有一些投机性的需求，例如一些投机炒房者，买了好几套房，等到放假攀升时再出手，这也间接性的导致了房价的攀升，但这种投机是蕴含者泡沫和风险的，同时要依靠虚拟经济的发展作为支撑，这将在下一篇幅中详细讲解。
中国政府要想调控房价控制住“地租”不就行了，中国土地是公有制的，为什么房地产就能够获得土地使用权呢。
这就要问土地监管部门了，其实原因很简单，国家需要发展，需要财政收入，卖地就成了很好的简单选择。
在马克思那里，资本家拥有土地所有权，因此把地租给了农民。
而在中国是政府先把地租给了开发商，开发商再建成具有实体形态的房子，高价卖给消费者，但其本质是转让了土地使用权（中国70年），也即转嫁了向国家买地的地租，同时再大赚一笔。
如果房价猛然下降，受不了的不仅是开发商，也很可能是中国政府和中国经济。
2 虚拟经济模式下的房地产泡沫虚拟经济由虚拟资本演化而来，马克思在《资本论》中第五篇用大量篇幅讲虚拟资本理论，科学的预见了虚拟资本的产生和发展对金融和国民经济的发展具有的重大作用。
而百年后的当下看当前的房地产业，房地产作为一种虚拟资产的特征越来越明显。
虚拟经济是市场经济高度发达的产物,但虚拟经济过度膨胀又会引致泡沫经济,损害实体经济的发展。
近年来,拉美和东南亚地区的新兴工业化国家和地区由于虚拟经济过度膨胀引致了比较严重的泡沫经济,导致了一系列的危机,不仅对国家经济发展产生了巨大破坏作用,也对世界经济形成了很大冲击。
经济发达国家也存在诸多泡沫经济的隐患,20世纪90年代日本的房地产泡沫经济破灭后,至今仍未恢复增长;2006年美国发生的次级贷款危机目前已演化为全球金融危机,更让全球经济界人士忐忑不安。
目前,我国正处于金融与住房体制改革的关键时期,银行贷款质量不高,尤其是近几年来大量银行贷款和大量外资涌入房地产已引起部分城市的房地产泡沫,如何防止金融深化过程中发生虚拟经济过度膨胀进而引发房地产泡沫问题,已成为当前迫切需要解决的重要课题。
泡沫经济是由于虚拟资本的恶性循环所形成大的虚拟经济与实体经济之间的差额，其主要表现为股票等有价证券的超常浮动，价格严重背离其所代表的现实价值。
虚拟资本价格的特殊决定方式，是虚拟资本必然成为投机的对象，投机者利用银行借贷进行投机，就为泡沫经济的出现创造了条件。
当今银行为房地产业提供大量信贷，一但房地产泡沫破灭，那么银行业必将受到牵连，正是由此才形成了恶性资本循环。
银行为了保证盈利，房地产为了还贷，必然会保持较高房价，正所谓是一条船上的蚂蚱，房地产绑架了银行。
泡沫经济破裂导致金融危机的爆发，“当再生产过程的全部联系都是以信用为基础的生产制度中，只要信用突然停止，只有现金支付才有效，危机显然就会发生，对支付手段的激烈追求必然会出现。
所以乍看起来，好像整个危机只能表现为信用危机和货币危机。
而且，事实上问题只是在于汇票能否兑换为货币”马克思认为经济危机最根本的原因是现实资本运动过程中出现了供给大于需求这种生产相对过剩的危机。
当投机风气盛行，虚拟经济发展过度时，虚拟资本价值就会过度膨胀。
在资本稀缺的情况下，资本过度集中于虚拟经济市场，必然造成投入到实体经济的资本短缺，使整个国民经济发展受到限制。
当下房地产（属于建筑业）过度发展造成了泡沫，以至于虚拟经济市场的风险性激增。
美国的次贷危机就是一场深刻的教训。
下表是我国近几年建筑业的发展状况：资料来源：中国统计局 2011年度统计年鉴从表中可以很直观的就会看到连续这六年数据是不断呈现上升趋势，从2005年到2010年总产值增长到了几乎三倍，这些数据是总产值前十名的地区。
当然包括北京，江苏，上海，广东这些经济发达地区。
但是也不乏经济较落后如河南，山东，湖北这些地区建筑业在这几年里也有了飞快的发展。
充分说明我国近几年房地产业的盲目扩张和投资热潮。
另有一组数据是建筑业企业利润总额从全国总额来看，2005年到2010年奖金增加到四倍之多，这也就不难解释为什么会出现这么多的企业投资于建筑业了。
银行这个以发放贷款盈利的金融机构当然也就乐意向房地产投资商伸出援手了。
但是仍然存在问题没有解释，房地产作为一个产业，随着我国经济的高速发展而发展又有什么问题，为什么会存在经济泡沫。
下面基于这个问题，给予笔者的浅析。
2.1经济增长主要靠投资拉动目前我国经济增长是以投资拉动为主要特点的。
以上海为例,“十五”以来,上海房地产业开发投资增长迅速,投资总额达4703亿元,占全社会固定资产投资比重超过1/3;与此相应,房地产业增加值占全市GDP的比重由2000年的5.5%上升到2005年的7.3%。