房地产估价(专升本)阶段性作业3
总分: 100分考试时间:分钟
单选题
1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_____的基础上计算的。

(5分)
(A) 总费用
(B) 纯收益与总费用之和
(C) 总收益
(D) 纯收益
参考答案：D
2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元／m2·年，土地的纯收益只要以8％的资本年利率还原即可，则土地价格应为_____元／m2。

(5分)
(A) 25000
(B) 20000
(C) 18000
(D) 16000
参考答案：A
3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元／m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元／m2．土地资本化率均为8％，实际上甲地的价格_____乙地的价格。

(5分)
(A) 高于
(B) 低于
(C) 等于
(D) 难以确定
参考答案：B
4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10％，则该地块50年使用权价格为_____元。

(5分)
(A) 9910
(B) 10000
(C) 10100
(D) 19403
参考答案：A
5. 在收益还原法中，_____可作为评估地价的依据。

(4分)
(A) 直接收益
(B) 实际收益
(C) 客观收益
(D) 间接收益
参考答案：C
6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12％，借期5年，则5年末应一次归还本利_____万元。

(4分)
(A) 500
(B) 800
(C) 881．2
(D) 980
参考答案：C
7. 土地收益价格的大小与_____有关。

(4分)
(A) 未来年纯收益、还原利率、收益年期
(B) 使用价值、地租、使用年期
(C) 实际纯收益、利息率、使用年期
(D) 未来年总收益、总费用、使用年期
参考答案：A
8. 房地出租中，_____的费用计算一般与建筑物重置价无关。

(4分)
(A) 管理费
(B) 维修费
(C) 保险费
(D) 房屋折旧费
参考答案：A
多选题
9. 可用于收益还原法中的原则有_____。

(4分)
(A) 替代原则
(B) 预期收益原则
(C) 贡献原则
(D) 竞争原则
参考答案：A,B,C,D
10. 收益还原法的理论依据主要有_____。

(4分)
(A) 地租理论
(B) 生产要素分配理论
(C) 区位理论
(D) 变动因素理论
参考答案：A,B
11. 不适于采用收益还原法估价的有_____。

(4分)
(A) 机关
(B) 学校
(C) 影剧院
(D) 公园
参考答案：A,B,D
12. 位于城乡结合地区的土地价格可以采用_____评估。

(4分)
(A) 成本逼近法
(B) 市场比较法
(C) 基准地价系数修止法
(D) 收益还原法
参考答案：A,B,C,D
13. 远离城市的独立工矿区的土地价格不适于用_____评估。

(4分)
(A) 收益还原法
(B) 市场比较法
(C) 成本逼近法
(D) 路线价估价法
参考答案：A,D
14. 房地出租的总费用计算中，维修费的计算方法有_____。

(4分)
(A) 按建筑物重置价的1．5％～2％计算
(B) 造价比例法
(C) 定期轮修法
(D) 经验估计法
参考答案：A,B,C,D
判断题
15. 综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）主要适用于建筑物折旧后的纯收益情况，是否正确(4分)
正确错误
参考答案：正确
解题思路：
16. 在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的，是否正确？(4分)
正确错误
参考答案：错误
解题思路：
17. 来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为土地收益，是否正确？(4分)
正确错误
参考答案：错误
解题思路：
18. 地价等于土地年收益／土地还原利率(4分)
正确错误
参考答案：错误
解题思路：
19. 一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率(4分)
正确错误
参考答案：错误
解题思路：
20. 土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率(4分)
正确错误
参考答案：错误
解题思路：
21. 还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率越高(4分)正确错误
参考答案：错误
解题思路：
22. 城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，可以用收益还原法评估(4分)正确错误
参考答案：正确
解题思路：
23. 只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中(4分)正确错误
参考答案：正确
解题思路：
24. 收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度(4分)
正确错误
参考答案：错误。