• • 淘金山 • 北京上元 2.38 • 中旅国际公寓 •雍景城 • 金士柏山花园
中央悦城2.68
1.5
• 熙园 • 天鹅湖
1.1
• 城市高尔夫花园 1.5 • 香密湖1号1.4
•世纪城
• 文华府邸 • 东海岸
0.78
• 万科城
本报告是严格保密的。
当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整 体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率
容积率小于2.5 产品形式为高层+低密度 类别墅组合
本报告是严格保密的。
案例项目基本情况列表
项目
容积率 占地 建面
东莞世纪城 国际公馆
0.78 33.2万 25.8万
深圳万科 东海岸
0.8 26.8万 21.5万
上海久阳 深圳万科城 文华府邸
1.03 17.5万 18万 1.10 39.8万 43.8万
容积率的极限计算公式 长沙项目中对容积率与社区意向的探讨 讨论：如何确定项目的容积率？
1、对容积率的极限计算
对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现 如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度
且正好满足日照间距）
此时，该地块的容积率计算公式：
i＝
S建 S地
＝
n· a· b· x a· b· x + a· m· (x-1)
毛利润
37800
毛利润
毛利率
16800
开发成本
土地费用 建安工程费 其他费用 210亩 280000 280000 70万/亩 1075 800
67200
14700 30100 22400
开发成本
土地费用 建安工程费 其他费用 210亩 168000 168000 70万/亩 1075 800
46200
14700 18060 13440
容积率
上海久阳文华府邸 0.96 2.5
深圳万科城 1.5 1.1
1.1 深圳东海岸
• 世纪城
0.78
其他参照 项目
0.8
5%
本报告是严格保密的。
30%
50%
高层占地比 （%）
容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体 社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明
容积率
2.5 其他参照 项目 天津天鹅湖 1.33
x 地块内住宅排
m = r· n· h
i＝
m b a
1 1 n r· h· x + b (x-1)
a 地块宽度/楼宽 b 住宅进深 m 楼间距 r 当地日照系数 n 住宅层数
当地块足够大，x >> x-1
h 住宅层高
i＝
1 1 n + r· h b
假定地块内部各楼座层数一致
2、影响i的因素分析
i＝
通过与项目条件相似案例研究为项目规划 提供借鉴
案例选取条件


选取案例
所选城市 选择项目 万科东海岸 万科城 熙园 深圳 宏发雍景城 中旅国际公馆 淘金山 中央悦城 香蜜湖1号 城市高尔夫花园 东莞 上海 北京 天津 中惠金士柏山花园 世纪城国际公馆 久阳文华府邸 上元 江胜天鹅湖
占地规模10-15万平米
小高层+多层混合社区
项目 锦绣江南 茵悦之生花园 阳光棕榈园
图示
容积率 占地 建面 产品形式
2.22 18万 40万 多层、小高层
1.80 6.3万 11.3万 多层、小高层
2.11 18.4万 39万 多层、小高层
本报告是严格保密的。
高层（小高层）+低密度类别墅社区
项目 中旅国际
北京上元
淘金山
地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率
3、研究层数与容积率的对应关系
那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？ ——东、西向住宅的大量出现 ——高层塔楼大量出现
——项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现
——地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破
纯高层（小高层）或纯多层社区
容积率<2.5
小高层+多层混合社区
高层（小高层）+低密度类别墅
本报告是严格保密的。
纯高层（小高层）社区
项目 水山缘 理想新城 翰岭院
图示
容积率
占地 建面 产品形式
1.97
9.9万 19.6万 小高层
2.5
6万 15万 小高层
2.17
7万 15.2万 高层
本报告是严格保密的。


本报告是严格保密的。
案例研究目的以及选取原则
案例研究目的：
确定项目的产品形式、产品比例、规划特点
选取案例原则：

占地规模相当 容积率与本项目接近或低于本项目 产品形式具有借鉴意义
本报告是严格保密的。
根据项目容积率和占地规模，通常可能出 现三种产品形式的组合方式
根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不 大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：
天津江胜 天鹅湖
1.30 10.5万 13.7万
深圳熙园
1.33 12.8万 15.4万
深圳 香蜜湖1号
1.40 9.4万 13.1万
项目
容积率
占地 建面
东莞城市 东莞中惠 深圳宏发 高尔夫花园 金士柏山花园 雍景城
1.50
12.3万 18.4万
深圳中旅 国际公馆
2.19
10.9万 24万
北京上元
2.38
1.5
东莞中惠 金士柏山花园 1.68
•
深圳淘金 山 2.5
1.1
深圳中央 悦城2.68
5%
本报告是严格保密的。
30%
40%
50%
高层占地比 （%）
更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间 感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向
容积率
2.5
项目容积率与社区空间性质的对应规律模型
← 位于城市道路南侧（或项目地块北边界）的住 宅经常可以利用城市道路用地来抵消日照限制， 实现建筑层数突破，从而提高整体容积率——这
种影响地块越小越明显。
4、总结：住宅设计中的节地（提高容积率） 措施 1
住宅单体设计：
——增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）
——降低层高（减少h) ——北退台或斜屋面（减少h） ——加大进深（增加b)
项目地块规划指标回顾
规划指标： 总占地面积14万平米， 可建设用地11.2万平米


地块现状：地块呈较 规则的四边形，地设用地， 地块1面积为80059平 米地块2面积为31950 平米 容积率<2.5


建筑密度<24%
绿化率>40% 总建筑面积28万平米
地块2
10.5万 25万
深圳淘金山
2.5
15.3万 49万
深圳 中央悦城
2.68
9.7万 26万
1.68
21.5万 45.3万
1.71
9.5万 16.3万
本报告是严格保密的。
A
B
研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律
研究内容二：社区整体规划与产品布局规律
本报告是严格保密的。
典型案例产品比例指标列表
↓ 以北京地区为例，板楼r取 1.6，塔楼r可以取1.1~1.2。
不同方位间距折减系数
（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）
方位 折减系数
0◦~15 ◦ 1.0 L
15◦~30 ◦ 0.9 L
30◦~45 ◦ 0.8 L
45◦~60 ◦ 0.9 L
>60 ◦ 0.95 L
3、研究层数与容积率的对应关系
户数
绿化率 市场 卖点
49栋，2800户
40.8 标志性城市公寓
28栋
40 园林景观 26%
本报告是严格保密的。
12栋
57 18小高层、26层高 层 16.52%
23栋
40
31栋
-
高性价比健康生态智能 中式建筑，湖湘文 化，复合文化生态社区 化 30% -
11层板式小高层为主， 建筑形 辅以局部少量景观高 式 层 建筑 密度 23.9%
层数
3层以内 3层以内 3层以内 3~4层 4~5层 6~7层
小区容积率
≤0.3 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.2~2.0
小高层
中高层 高层
8~11层
12~18层 19~33层
1.6~2.2
2.2~2.8 2.8~4.5
容积率的极限计算公式 长沙项目中对容积率与社区意向的探讨 讨论：如何确定项目的容积率？
1
1 n + r· h b 增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后 面我们会研究两者之间的关系。 由此公式可以看出，提高 i 的常用手段：
增大 n
减少 r
降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地 块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言， r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进 而提高容积率。
对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。 以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则——
i＝
1 1 n + 0.35
n
4 6 12 18 26
i
1.67 1.92 2.33 2.47 2.58
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 5 10 15 20 25 30 35