万业兴财富广场项目《经营计划书》2013-02-10会签页2013/1/21说明一、编制依据及时间要求：1.可行性研究报告及决策文件；2.土地出让合同；3.与政府签订的其它一切协议及与项目有关的一切政府相关文件；4.与项目有关的一切会议纪要；5.基于公司整体开发战略和经营特点，结合房地产行业及项目自身特点的运作流程和实践方法编制。
6.编制完成时间可随项目进度分部分逐步完成，最终完成与项目方案定稿决策同步。
7.经营计划书的调整必须严格执行初始编制一样的决策程序。
二、编制目的：1.规范项目管理，确保项目投资收益最大化；2.为了项目工作有计划的推进；3.有效安排项目整体现金流计划；4.作为项目目标责任书签订的依据，也是项目经营管理的执行依据。
三、核心内容：第一部分、项目组织架构及人力资源第二部分、项目概况及规划设计说明第三部分、项目整体经营策略第四部分、项目开发周期及销售节奏建议第五部分、项目整体推广策略及销售计划第六部分、项目资金计划及现金流分析第七部分、项目经济效益分析第八部分、项目市场研究第九部分、项目设计管理第十部分、项目工程管理第十一部分、项目招商管理第十二部分、项目商业经营管理第十三部分、项目的重点、难点及解决办法。
第一部分公司组织架构及人力资源一、项目公司组织架构(一)公司的筹建计划及发展目标贵州佳上通业投资开发有限责任公司隶属于海南佳上投资开发有限责任公司，海南佳上公司目前的投资领域主要集中于县域经济领域的市政工程，为了配合母公司拓展业务范围，使投资效益最大化，特成立贵州佳上通业投资开发有限责任公司，对海南佳上公司投资市政工程BT来的土地进行商业和房地产开发。
1.注册资金：2000万元人民币，三年内增资到1.5亿元人民币。
2.经营范围：房地产开发、销售、出租；开发项目综合经营管理（含商业、百货、酒店、办公等物业的招商、经营、管理）；开发项目的物业管理；建筑工程装修设计、施工；机械、水、电、气安装服务；商业连锁及零售；网络零售；物流配送；快递服务等。
3.企业愿景：引导城镇生活，构建中国最好的城、乡商业平台。
4.公司目标：●短期目标：3年以内：➢以海南佳上投资有限责任公司的BT项目为起点，致力于县域商业房地产项目的开发和经营管理；➢商业地产累计开发项目3-5个，开发面积50-80万平方米，年销售金额达5亿元，累计资产10-15亿元；➢年商业零售额1-2亿元左右。
●近期目标：3-5年➢把贵州佳上通业投资开发有限责任公司打造成贵州县域商业地产的航母。
商业地产累计开发项目5-10个，开发面积150万平方米左右，年销售金额达10亿元左右，累计资产20-30亿元；➢以商业地产项目为龙头，组建城乡商业连锁店，商业零售额每年超过10亿元；➢利用城乡商业连锁店，组建网上交易平台，网络交易额突破10亿元。
●中期目标：5-10年➢走出贵州，进军西南，把佳上通业建设成为西南地区的县域商业地产航母，为进入全国县域商业领域打好基础。
➢商业地产累计开发项目30-50个，开发面积250万平方米左右，年销售金额50亿元，累计资产超过100亿元；➢以县城商业广场为中心的城乡商业连锁店超过200家，年商业零售额超过100亿元；➢建成西南最大的城乡商业连锁企业，利用强大商业网点，建成国内最具潜力的网上交易企业，网络交易额突破1000亿元。
争取境外上市，进行资本运作。
●远期目标：10年以后➢利用强大的商业网点、雄厚的企业资产和资本，把佳上通业建设成为集商业地产开发、商业物业管理、商业经营管理、商业连锁零售、城乡物流、网络零售为一体的全国性商业管理公司。
➢实现华丽转身，使佳上通业从商业地产开发公司转变成为国内大型、一流的商业营运管理公司。
5.企业文化：实现自我价值、肩负社会责任；诚实做人、踏实做事。
6.经营理念：眼高手低，从细节入手，从基础做起。
(二)公司与集团的组织关系和机构设置(三)公司组织架构注：以上架构主要为商业地产的开发项目公司，待开发项目开业前4个月左右再成立商业管理公司负责各项目的商业物业管理、经营管理、商品销售管理、物流配送、网络销售等业务。
(四)项目公司人员配置及岗位职责万业兴财富广场岗位设计及岗位职责部门岗位岗位人数岗位职责总经理 1 参与集团策略制定、负责项目整体经营。
研策部研策副总 1 负责市场研究和项目营销推广。
研策经理 1协助研策副总负责市场研究和项目营销推广，对营销推广方案进行具体执行。
销售部销售副总 1 组织、培训销售队伍，完成销售任务。
案场经理 1协助销售副总负责销售部门的管理，带领销售队伍完成公司安排的各项销售任务。
置业顾问9 客户接待和产品销售。
权证主管 1 银行按揭、权证办理、客户服务、合同管理等。
后台主管 1客户服务、合同管理、客户资料管理、部门工作对接。
招商部招商副总 1 负责项目招商洽谈、管理；大客户管理、洽谈、注：前期开发由集团公司领导负责，直接和当地政府、相关部门负责对接，负责前期协调、拆迁、相关手续办理、外围关系处理等。
(五)万业兴财富广场工资及福利标准2013年项目公司每月岗位工资及福利标准注：社会福利的基本工资标准为：副总以上3000元/月、主管及经理2500元/月、主管以下1685元/月计算，企业按基本工资的29.4%进行交纳。
(六)万业兴财富广场项目办公用房配置计划1.项目公司办公场所：购买或租赁500㎡左右，可考虑作为资产持有或后期出售。
2.项目VIP高端会所：重新布置、包装华熙酒店销售中心，作为项目VIP高档会所，负责项目前期客户接待和洽谈。
3.项目销售展示中心：把文昌公园入口广场、文昌公园和财富广场之间的道路、行政中心广场建设成为整个项目的体验、销售和展示中心，让当地老百姓和客户在看到梦想的同时，也能感受到美好的现实，迅速引导老城区的客流向新城区分流。
其中，销售展示中心面积1500㎡左右，务必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。
道路和行政中心广场在6月份之前完成。
(七)万业兴财富广场项目车辆配置计划1.营销中心：1辆（20万元左右）。
2.行政办公：1辆（20万元左右）。
3.总经理办公室：1辆（60万元左右）。
第二部分项目总体说明一、项目解读(一)土地特征描述1.土地取得过程：海南佳上投资开发有限责任公司以净地每亩100万元的价格作为资本金直接注入贵州佳上通业投资开发有限责任公司，换取贵州佳上通业投资开发有限责任公司的股份，具体内容详见《关于贵州佳上通业投资开发有限责任公司股东变更及增资扩股的决议》。
2.项目地形地势描述：项目位于纳雍县城南部，整个地块呈长方形，地势北高南低，从发展大道到项目地块的最高点相差大约30米左右。
地块内高低不平，地形起伏较大，需要进行大量的平整。
3.地块内障碍物：目前，项目地块内除少量居民建筑之外，没有其它任何文物、通讯、电力等障碍设施。
地块内的居民建筑已纳入搬迁计划，短期内就能搬迁，不会影响项目的整体推进。
项目用地地形地势图(二)周边环境概况1.项目地理位置：项目位于纳雍南部新区的核心位置，南面紧邻纳雍新的行政中心和行政中心广场，东靠文昌公园，北面为纳雍县城对外连接的主要交通干线——发展大道。
2.城市总体规划：从总体规划来看，纳雍县城的规划和发展主要以夏蓉高速的建设为契机，以发展大道作为整个县城的形象展示面，发展大道不但是纳雍县城未来的主要交通要道，还是纳雍对外展示的窗口。
所以整个县城的规划都以发展大道为轴线进行展开，总体分为老城区、南部新区和教育产业园区三大板块。
老城区主要维持现状，以旧城改造、拆迁为主。
南部新区休闲、居住、商业、行政、办公、金融、会展为主。
教育产业园区主要以教育、工业、农副产品加工等为主。
教育产业园区老城区南部新区纳雍县城市总体规划图3.项目周边规划：南部新区是纳雍未来的休闲、居住、生活、行政、办公、商业中心，城市发展的主力方向，整体规划以“两轴两带、三街两园、两站一中心”为出发点进行整体规划。
其目的就是以财富广场、行政中心为城市中轴线，沿发展大道进行整体布局，通过经四路、经五路、经六路和老城区对接，使老城区和新城区进行无缝连接。
●两轴：财富广场、行政中心为核心的城市中轴线；●两带：以沿湖公园、发展大道为主的景观绿化带；●三街：财富广场东西两侧连接老城区的经四路、经五路两条金街和连接新客运总站和火车站的民族风情特色街；●两园：体育公园、文昌公园；●两站：客运总站和火车站；●一中心：以财富广场、行政大楼为核心的休闲娱乐、商业购物、行政办公中心。
(三)项目规划设计条件1.项目土地性质：商业服务用地，使用年限为40年。
（本项目用地由海南佳上公司通过项目BT取得，土地性质为商业服务用地。
为了使项目的业态和产品更加丰富，降低市场风险，保证前期稳定的现金流，建议跟政府进行协调，把二期的部分用地改变为商住用地）2.项目用地面积：140亩（93792平方米）3.项目容积率：≦1.54.项目建筑密度：≦35%5.项目绿化率：25%6.项目建筑限高：≦50米(四)土地附加值解读南部新区和纳雍县成的旧城区仅一线之隔，发展大道建成通车后，毫无疑问，南部新区将成为纳雍县城未来的城市中心，生活中心，商业、经济和文化中心。
万业兴财富广场位于南部新区的核心，紧邻新的行政中心和未来的主要交通要到，北面通过经四路、经五路、经六路直接和老城区相连，能够在短期内实现老城区和新城区的对接，把人流吸引到财富广场，形成新的商业中心。
随着体育公园、文昌公园、发展大道、火车站、新的客运总站、经四路、经五路的逐步建成，南部新区的居住环境、地理位置、交通条件、商业氛围等优势和老城区相比就会越来越明显，而作为南部新区核心的财富广场无疑会成为纳雍未来最具商业价值的黄金眼。
(五)项目规划设计及主要经济技术指标1.设计理念利用项目用地地势高差，有效布置建筑，合理组织交通流线，着力打造亲民、休闲的城市广场及体验式商业中心，最终形成集“休闲、娱乐、居住、购物、商务、办公、酒店、银行、餐饮等功能为一体的城市综合体项目。
2.设计原则●整体性原则：结合纳雍南部新城的整体规划及发展趋势，彰显项目的地标作用和商业核心。
●开发性原则：根据县域消费者习性，合理利用地块的地形地势特征，尽量增加沿街商铺，提升产品价值，减少持有，增加现金流。
●多样性原则：建筑立面丰富多彩，具有强烈都市感和现代感；产品尽量细分，以满足不同目标群体的需求。
●公共性原则：充分考虑不同业态、不同产品的使用功能和特点，从人体工程学、美学、地方文化、城市发展、消费习惯等不同角度进行考量，使之能够和当地的社会环境相融合。
3.项目规划方案的技术经济指标项目总体规划方案平面及鸟瞰图项目立面效果图项目半地下层平面图项目一层平面图项目二层平面图项目三层平面图项目四层平面图第三部分项目定位及整体经营策略一、项目及产品定位(一)项目SWOT分析1.优势●项目紧靠纳雍新的行政中心，交通方便，是纳雍未来的行政、办公、休闲、娱乐中心，发展空间大、升值潜力大。