二、开店投资与经营给用测算 （2）开店后经营费用预估
④税务杂费：依据上文计算的营业潜力计算:在最好的情 况下每月的营业额277，132元/月。考虑刚开业的顾客接 受过程，合理估计新店头一年的为营业额为20万/月 营业税=营业额*5% ≈200，000*5%=10，000元 城市维护建设税 =10000*7%=700元 教育费附加 =10000*3%=300元 地方教育费附加 =10000*2%=200元 企业所得税 =应纳税所得额*25% 其他税费：2000元 ⑤其他未知费用：1000元/月
二、开店投资与经营给用测算
（1）开店前期投资预估 ①房租 （目前新店铺选址的租金并没有公示， 因此按照以下两地租金进行估计） 例1：红谷滩万达广场临街一拖二双层黄金铺 456.12(㎡) 88元/平米/月 40000元/月 例2：红谷滩怡园路旺铺 400㎡ 65 元/平米/月 26000元/月 例子中的地段第一个为南昌红谷滩最大的综合体购物娱乐 中心，虽然2012.8月开业。但是商圈已经迅速成熟。第二 个为与选址类似的居民区聚集地段，该地段发展较早，周 围的基础设施以及商圈也趋向成熟。 但是，综合选址所在区域未来的商业发展情况以及所选商 铺的面积382㎡. 合理估计为28000元/月 一般业界房租缴纳方式为初次租赁，先预付半年， 即：2.8*6=16.8万
二、开店投资与经营给用测算 （1）开店前期投资预估
③厨房设备：60000元 ④加盟费：秀玉红茶坊500㎡以下的加盟费用为15万元 ⑤证照：来自业界的经验之谈： “不同城市不同规模也会有所不同，一般一线城市5千-2 万，二线城市2千-5千 ，这块费用在一线城市尤其会有 变数，因为审核比较严格，因此 相应的需要润滑剂的支出也就比 较高 ” 按照当前南昌市对红谷滩地区的 商业支持情况看，合理估计证照 费用为8000元。 ⑥员工服装等其他未知费用为： 2000元
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2、商圈内的竞争情况 新店铺所处商圈属于成长型商圈，中心商圈已经形 成街区，硬件设施条件较好，但是仍然处于发展状态， 商圈中目前的竞争情况并不激烈，与新店铺类似的茶餐 厅数量较少。 仅赣江沿边餐饮业较为集中，且多为高档餐厅，中 餐西餐以及外国餐厅种类齐全，对新店铺而言，对讲究 高档多样且目的只为就餐的消费者而言选择该区域就餐 的可能性较大，对新店铺形成较强的竞争。
卫星图：图中黄色星星所代表的就是新店铺的选址。从卫星图中可 以大致看出新店周围以居民区分布为主。
购物中心及商业街的立体模拟图：新店铺所选店铺为图片中下方也 就是商业街更靠近居民区的一侧。
安泰绿湖广场平面图：图中黑色方框标注出的则为新店铺选址，面 积382平方米。
绿湖豪城
规划户数：2300户 均价：17500元/㎡
国际体育中心、 赣江新天地、 酒店： 国际标准白金 五星级绿湖大 酒店
开业 后预 计能 辐射 的范 围
1、主要商圈为图片中最内侧商圈，新店铺55%~75%顾客来自该 商圈。主要商圈中的顾客基本来自周围各个居民区的居民。 2、次要商圈为图片中第二层商圈，新店铺15%~25%顾客来自该 商圈。次要商圈中的顾客则主要来自较远居民区居民、国际展览 中心的工作人员以及来往购物及观看电影的流动人员。 3、边际商圈为图片中最外围商圈，新店铺5%~10%的顾客来自 该商圈。边际商圈中顾客主要为前来购物及观看电影的流动人员。 【如图所示，以黑色五角星为新店铺选址，而黑色方框表示 一个面积约为63000平方米的大型购物中心。该购物中心的规模 在报告的第一部分有附图。黑色五角星所在的街道为购物中心外 围的一条商业街（地图测距263m)，街道两边全部开发为商铺， 到时候新店铺依靠该购物中心及商业街的聚集效应将获得更远的 辐射范围。】
二、开店投资与经营给用测算 （2）开店后经营费用预估
②物业费用 水费：报告中第二部分计算约 为：2246元/月 电费：报告中第二部分计算约 为：5940元/月 电话费及卫生管理费：500元/ 月 ③原料费 牛小排每千克180元。搭配牛 排调料及饮料酒水咖啡等 首月原料费20000元，之后每 月补给，10000元/月
水费
南昌市商业用水 为2.45元/m3 （每平方米餐厅 建筑面积每天排 水量按0.040～ 0.120m3 计算， 取中间值） 即：新餐厅的水 费价格为 0.08*382*30 =2246.16元/月
周边商业：
娱乐场所： 红地毯电影 院、新华银 星国际影城、 南昌之星广 场 文化教育： 新华书店、 南昌水城艺 术村 商业交流： 国际展览中心、
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公交204、222、225、 233、238、235、245、 503、506路加上500米以 内的步行距离均可到达. 规划中的地铁1号线 沿丰和南大道途径新店 所在购物中心。 新店所处地段距机场20分钟车程，距老城区58分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。 所邻接的丰和南大道和凤凰南大道为双向通行的8 车位行车道。邻接的学府大道为单向通行的4车位 行车道。且新店铺所在的安泰.绿湖广场配有地下 停车场，停车条件便利。
商圈饱和度
C：潜在顾客数 商圈内居民区人数总和=总户数*3（按最低可能性 计算每户3人） =（2300+1946+2000+1165+2474+2500+1850+487） *3=44166人 保守估计除已计算居民以外的潜在消费者10000人 假设平均每100人中有10人愿意进店就餐 则潜在顾客数为：（44166+10000）*0.1≈5417人 RE：每顾客平均购买额 根据餐厅收费情况（种牛排30到100以上不等，茶水 价位在20到60不等） 估计每顾客每月平均购买额为100元 RF：根据上文提到的竞争情况分析，商圈内的经营同 类西餐厅的竞争者较少，因此保守估计类似餐饮业店的 营业面积为1500㎡ IRS=C*RE/RF=5417*100/2000≈271
二、开店投资与经营给用测算
前期投资总额
房租 装修设备 厨房设备 加盟费 证照 前期投资未知费用 前期投资原料费 合计（单位：元）
168000 687600 60000 150000 8000 2000 20000 1095600 工人工资 物业费用 原料费（第2个月开始） 税务杂费 企业所得税（第9个月之后） 未知费用 合计（单位：元）
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因此： 主要商圈购买力 =（2300+1946+1165+2000）*70%*350*10% =181，570元 次要商圈购买力 =（2474+487+2500）*70%*350*5% ≈66，897元 边际商圈购买力 =（1850+2000+2000）*70%*350*2% =28，665元
该新开店铺的营业潜力估计为： 181570+66897+28665=277，132元/月
后期每月支出
房租（第7个月开始）
28000 13800 8686 10000 13200 31328 1000 106014
新店铺第八个月实现盈利84912元，扣除25%即21228元的企业所 得税，八月盈利为84912-21228=63684元。 从第九个月开始的新店铺盈利为：200000-106014=93986元/月 （此结果是在月营业额在20万的基础上所得，若新店铺达到前面计 算最大营业潜力27万/月，则收入更为可观。）
新店 简介
秀玉红茶坊隶属于武汉虹格堡休闲产业发展 有限公司，由叶超先生和邓秀玉女士于一九九五 年创立于黄石。 秀玉红茶坊主营特色西餐和煲仔饭，茶水饮 料等，是一家定位中档，有优良服务和高品质餐 品的现代西式茶餐厅。
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新店周 围地理 位置特 征表述
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新店位于红谷滩新区的绿湖豪城中的安 泰.绿湖广场。 绿湖豪城位于的丰和南大道与学府大道 交界处，居南昌市规划的CLD核心，地理位 置优越，交通便利，距机场20分钟车程，距 老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育 中心5分钟车程。且正在施工的地铁线路最 近处离店铺所在广场仅500米。 毗邻南昌大桥、大学城、“南昌之星” 摩天轮、赣江新天地、南昌国际会展中心等 地标建筑，坐拥红角洲丰富的原生态自然景 观，且周围休闲娱乐教育场所配套齐全，电 影院，图书馆，艺术文化中心应有尽有。
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新店商圈内 商业环境和 竞争情况
1、商圈内商业环境 新店铺所处商圈是混合区商圈，既有住宅区也有商 业区，还有部分教育休闲区，是具有多元化消费特点的商 圈。 商圈内的南昌之星摩天轮是南昌的标志性建筑，其 所属的游乐园也吸引着不少年轻人前来娱乐玩耍。摩天轮 附近更是有南昌国际会展中心这样的商务中心，大型展会 和活动都会前来此处，赣江沿边的美食一条街高档餐饮店 铺聚集，也吸引着各路商旅人士，丰富着商圈的经济活动。
周 边 住 宅 区
新店物业 的具体情 况3源自新店面积：382㎡ 电费南昌市商业用电 0.99元/千瓦时。 （根据网络资料 ，一家800平米 的西餐厅，一月 用电14000度。 新店铺的每月用 电量保守估计 6000度） 即新店铺电费为 6000*0.99=5940 元/月
物业费
绿湖豪城物业公司 为：Mr.G元邦物业 居民住宅的物业费 用为：1.96元/㎡ （按商铺的物业费 一般情况下比住宅 物业费高1元~3元/ 平方米推算，估计 新店物业为4元/㎡ 即新店铺的物业费 为：4*382=1528元/ 月
新店的 交通便 利情况
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一、拟开门店营业能力测算
假定新开店铺在主要商圈的市场占有率为10%，在次要 商圈的为5%，边际商圈的为2%。假定商圈内平均每户每 月用于外出就餐的消费为350元，计算新店营业潜力估计。
新店 投资 效益 分析
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主要商圈内居民区：绿湖豪城2300户，梵顿公馆 1946户，地中海阳光1165户，联泰香域尚城2000户 次要商圈内居民区：盛世经典2474户，阿尔法国际 社区487户，中央香榭2500户， 边际商圈内居民区：海域香廷1850户，联发江岸汇 景2000户，紫金园2000户 （考虑到中央香榭和海域香廷为新楼盘且商圈内多 数楼盘为10年左右开盘，在此假定一年后的商圈内 居民入住率为70%）。