教育部人才培养模式改革和开放教育项目湖州广播电视大学《房地产估价》形成性考核作业学生姓名学号班级湖州广播电视大学编制《房地产估价》平时作业一一、单项选择题（每小题三分，共45分）1. 在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（）。
A、出让土地使用权上的房地产抵押估价；B、商品房售价；C、划拨土地使用权上的房屋拆迁作补偿；D、房屋火灾保险。
2. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ )。
A，均衡原理 B．预期原理 C．竞争原理 D．替代原理3. 中国房地产估价师学会简称为（）。
A、IRCEAB、CAIREC、CIREAD、CEIRA4. 考虑影响房地产需求量的其他非价格因素，当消费者的收入水平提高时（）A．价格和需求量同步增长 B. 价格减少和需求量增长C. 价格增长和需求量减少D. 价格和需求量同步减少5. 考虑影响房地产供给量的其他非价格因素，当房地产开发成本下降时（）A．价格和供给量同步增长 B. 价格和供给量同步减少C. 价格增加和供给量减少D. 价格减少和供给量增长6. 决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ )。
A．全国房地产总的供求状况 B．本地区房地产的供求状况C．全国本类房地产的供求状况 D．本地区本类房地产的供求状况7. 弹性等于1的情况，叫做（）A．富有弹性 B．单一弹性 C．完全无弹性 D．缺乏弹性8. 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位，当( )低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；相反，他们将向市场出售过去的房地产。
A．市场价格 B．投资价格 C．使用价格 D．交换价格9. 政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种（ )。
A.市场价值评估 B．投资价值评估C．原始价值评估 D．账面价值评估10. ( )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值 B．账面价值C.市场价值 D．投资价值11. ( )是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。
A. 原始价格 B．理论价格C．成交价格 D．市场价格12. 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。
A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积 B．楼面地价：土地总价x总建筑面积C．楼面地价：土地总价+总建筑面积 D. 楼面地价：总建筑面积÷土地总价13. 合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。
A．最高最佳使用原则 B．公平原则C．估价对象的合法权益 D. 替代原则14. 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A．最佳用途和最佳规模 B．最佳约度C．最佳规模和最佳约度 D．最佳用途15. ( )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点 B．估价目的C．估价区位 D．估价权益二、多项选择题（每小题4分，共40分）1. 以下那些说法是正确的？（）A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要2. 引起房产自然增值的原因主要包括（）A、通货膨胀；B、需求增加，引起价格上涨；C、交通条件或周围环境改善；D、装修改造、更新或增加设备。
3. 一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有（）A、扎实的理论知识；B、广泛的人际关系；C、丰富的实践经验；D、良好的职业道德4. 房地产可在下列活动中发挥作用（）A、房地产出租；B、房地产保险；C、房屋继承、分割；D、房地产拍卖抵债。
5. 以下那些说法是正确的？( )A、两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B、两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C、两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D、房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
6. 对土地利用所受的限制除了投资者自身能力限制外，还包括（）。
A、土地权力设置的限制B、房地产相临关系的限制C、土地使用管制D、土地权力行使的限制7. 房地产价格与房地产的需求的关系是（）A.房地产价格与房地产的需求正相关B. 房地产价格与房地产的需求负相关C. 供给一定的情况下，需求增加，则价格上升D．供给一定的情况下，需求增加，则价格下降8. 房地产价格具有下列( )特征。
A.房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示B.房地产价格的实质是房地产权益的价格C.房地产价格是长期考虑下形成的D.房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的9. 房地产价格与一般物价相同之处在于( )A. 用货币表示B. 受供求关系影响C. 按质论价 D．生产成本相同10. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为( )。
A．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B．供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C．供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加三、简答题（每小题15分，共15分）1．房地产价格的形成基础是什么？《房地产估价》平时作业二一、单项选择题（每小题三分，共36分）1. 房地产估价一般要估算的是房地产的（）。
A.使用价值B.房产价值C. 市场价值D.地产价值2. （）是指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效用为估价前提来进行估价。
A.估价时点原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.合法原则3. 根据估价对象的用途不同，实地踏勘时的侧重点就不同，（）主要勘查产业集聚程度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、宗地形状及可利用程度、公用服务设施状况、基础设施状况、环境状况。
A. 商业用途B. 办公用途C. 居住用途D. 工业用途4. 在估价中，若各种估价方法出现大的偏差，一般超过（），则要重新检查各估价方法的计算过程、参数的选取、市场条件的判断等。
增加有所作用才能构成价格。
A.10%B.20%C.30%D.30%5. 房地产估价师执业资格注册有效期一般为（），有效期满前三个月，持《房地产估价师注册证》者应当到原注册机关重新办理注册手续。
A.一年B.三年C.五年D.八年6．市场比较发达且有较多交易实例的房地产价格评估适用（）。
A．市场比较法 B．成本逼近法 C．剩余法 D．收益法7．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。
A．建筑密度 B．容积率 C．利用率 D．有效面积系数8．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求取估价对象的价格，所求价格称为（）。
A．替代价格 B．相关价格 C．基准价格 D．比准价格9．运用市场比较法，要求市场比较交易案例至少（）个。
A．2 B．3 C．4 D．510．市场比较法要求比较案例最长不超过（）年。
A．1 B. 2 C．3 D．511．市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地价格评估时，下列中（）为最佳比较案例。
A．周围写字楼的售价 B．周围住宅用地地价C．周围工厂用地的地价 D．周围商品房售价12．市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系数（）。
A．平均值 B．相加之和 C．相乘之积 D．相减之差二、多项选择题（每小题4分，共36分）1. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。
它是一个已完成的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同。
A．交易者的心态 B．交易者的偏好C．交易者对市场了解程度 D．讨价还价能力2. ( )是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
A．市场调节价 B．政府指导价C．政府定价 D．评估价格3. 政府对价格的干预，还有( )。
最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格；最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格，又称最低保护价。
所以，对有最高限价的房地产，估价结果不得超过其最高限价；对有最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价的房地产，估价结果不得低于其最低限价。
A．基准地价 B．最高限价C．最低限价 D．标定地价4. 就( )相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
A.投资价值 B．原始价值C．账面价值 D.市场价值5. 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。
所以，估价人员对房地产的估价要做到( )。
A．客观 B．公正C．科学 D．合理6. 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是( )。
A．最高最佳使用原则 B．合法原则C．估价时点原则 D．替代原则和公平原则7. 合法权益包括( )等方面。
A．合法原则 B．合法产权C．合法使用 D．合法处分8. 现行的土地权属证书有( )。
A．《国有土地使用证》 B．《集体土地所有证》C．《集体土地使用证》 D．《土地他项权利证明书》9. 最高最佳使用具体包括( )。
A．最佳高度 B．最佳用途 C．最佳规模 D．最佳集约度三、判断题（每小题2分，共28分）（）1. 地产估价是对土地使用权价格的估算，并以时价来反映土地财富的交换价格。
（ X ）2. 房地产整体估价是指对具备完整或相对独立的可确指的、分割使用功能的房地产作为估价对象的估价。
（）3. 我国实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。
凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。
（）4. 依据某种方法直接计算出来的估价结果不足以令人信服，因此一般不作为最终估价结果，这种价格称为试算价格。
（ X ）5. 根据房地产估价规范规定，对同一估价对象不宜选两种以上的估价方法进行估价。
（ X ）6. 一般来说，估价的基本事项包括：明确估价目的、估价对象、估价日期及估价前提四个方面。
（ X ）7.类似区域是指与待估房地产所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其它区域。
（ X ）8.以一个标准房地产或条件俱佳的房地产为基准，把交易案例和估价对象均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较法。
（）9.运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）10.市场比较法评税程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定房地产价格。
（X）11.选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。