√
红玺台（280－300）
中化方兴（320－350）
√
富力十号（220－280）
√
公园1872（200－300）
√
泛海国际（300）
√
君汇（230－450）
√
同产品（类型） 165－190平米
√ √ √ √ √ √ 285－310平米 √ √ √ √
√
同客户（相似） √
√
√ √ √
同时期（交叉）
√ √ √
√ √
√ √ √ √ √ √
四同原则确定 核心竞品 :_________分流竞品 :_________(精确至产品类型）
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
保利东郡
2019年
2019年
1月
2月
3月Biblioteka 4月5月霄云路8号,450㎡，精装单 价6.5万元/m² ；
亚奥板 块
价格： 4.5-8万 元/㎡
东北四环 价格：4.5-5 万元/㎡
燕莎商圈
价格： 4.5-6.5万 元/㎡
朝阳公园 价格：5 万元/㎡
二环 三环
CBD商务区 价格：4.5-6 万元/㎡
东南三 环 价格： 3.5-4万 元/平米
朝青板 块
四环
目风险要求、品牌形象等）
备注：此部分结论是应用于项目核心问题导出的关键部分
目录
1-上一年度营销总结 21-本整年盘度 货目 源标 盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执 策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部 及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
1-1 货源盘点 1-2 全盘整体销售目标分解 1-3 目标分解结论导出
1-1 货源盘点
8# 9#
7#
5#4#
3#
6#
2#
1#
10#
项目参数：
使用性质：住宅混合公建用 地； 占地面积：———— ㎡； 建筑面积：————㎡； 容积率： ； 绿化率：%； 住宅——㎡，占%； 公寓——㎡，占% ； 商业—— ㎡，占％；
2-1 目标下的背景分析 2-2 核心问题导出
2-1 目标下的背景分析——政策背景
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
竞争产品分布图
绿城诚园,170-335㎡三-四 居,精装单价4.6万元/m² ；
四季世家，220-420㎡四居， 精装单价8.5万/m²；
万和城，280㎡四居，精装 单价5万元/m²；
8# 7#
6# 4#
315平米 285平米
190平米 165平米 210平米
2#
3#
1#
住宅产品 总计
楼栋号 2# 4# 6# 7# 8#
210㎡ 公寓产品
总计
楼栋号 1#（公寓） 3#（公寓）
40-460㎡ 商业产品
总计
楼栋号 1#底商 3#底商
5# 8#底商
9# 10#
套数 36 36 62 112 90 336
货值 123089828 125890176 265710708 57539181 65366880 43916640 681513412
1-2 全盘整体销售目标分解
产品类型 楼号
项目
总体货源 指标
2019年
2019年
销售计划
2019年
2019年
…
套数
?平米至？ 平米
面积 单价 总价（万元）
住宅
去化率 套数
套数 60 90 150
套数 11 12 51 12 9 4 99
面积 11075 11082 18273 21432 16039 77901
预估均价 47558 47926 49482 46923 44611 47280
面积 12826 19197 32023
面积 2465 2241 5974 859 1362 915 13816
太阳公元,160-200㎡三居, 精装单价4.5万元/m² ；
红玺台,160-300㎡三-四居, 精装单价5.5万元/m² ；
棕榈泉白金公寓，140-240 ㎡三居，精装单价4.5万元 /m²；
万科公园5号，180平米三居, 精装单价5-5.5万元/m² ；
禧瑞都，170㎡三居，精装 单价6万元/m²；
？平平米米至？ 面单总积价价（万元）
去化率
套数
面积
住宅合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
商业合计
单价
总价（万元）
去化率
套数
面积
总计
单价
总价（万元）
去化率
年度合计
1-3 目标分解结论导出
明确项目主力销售期及项目入市当年销售额占整盘份额 根据上一年度统计数据，定位项目入市当年销售额在当地市场中所处地位 明确项目主力产品，及其所占整盘及入市当年资源的份额 确定价格目标、速度目标（即销售金额目标）、其它目标（如公司战略、项
万科·蓝山，167㎡三居， 精装单价3.8万元/m²；
面积区间为285-310㎡四居 面积区间为165-190㎡三居
2-1 目标下的背景分析——竞争背景
同区域（相近）
万科蓝山（167）
√
禧瑞都（170）
√
太阳公元（150－200）
绿城诚园（170）
中化方兴（180－220）
√
君汇（190－280）
社区产品规划情况：
➢住宅产品，共5栋楼（2＃、4＃、6＃、7＃和8＃），面积区间为？－？平米； ➢公寓产品，共2栋楼（1＃、3＃），50年产权, 1#、3#面积区间为？－？平米； ➢商业楼栋，共3栋楼（5＃、9#楼、10#楼）为低层纯商业产品；
1-1 货源盘点
项目整体可售房源住宅？套，公寓？套，商业？套，面 积共计？㎡，货值共预计？亿
远洋地产XX项目总体营销策略大纲
XX公司 20XX- XX - XX
目录
1-整盘货源盘点及销售目标分解 2-核心问题导出 3-营销策略及执行计划 4-推售及价格策略、蓄客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
目录
1-上一年度营销总结 21-本 整年 盘度货目源标盘及 点货 及源 销盘 售点 目标分解 32-核心问题及 导营 出销策略 43-营销执策行 略计 及划 执行计划 54-需推各售部及门 价配 格合 策协 略调 、事 蓄项 客计划 5-营销组织架构 6-需各部门配合协调事项
预估均价 39973 33345 36000
预估均价 49925.30 56177.40 44475.92
67000 48000 48000 49327
货值 526692189 531097555 904182365 1005651750 715525250 3683149109
货值 512687632 640145343 1152832975