50
180
三楼小铺且儿童主题店，租金相对二 楼高
-22-
主力店
实景展示
1、AEON （永旺综合百货） 2、La Chapelle 3、NITORI
1 3
2 4
（似鸟）家居
4、银兴乐天影城
-23-
主力店
主力店 面宽（南北）
店铺指标
进深（东西） 面积 业态
AEON （永旺综合百货） La Chapelle （拉夏贝尔） NITORI
独墅湖大道
-13-
目标客群
周边人口及收入情况
截止到2016年，园区20~40岁年龄层的 中高收入人群（可支配收入4.8千元/月以上）有望达到80%以上
2015年
2015年苏州市区流动人口
80 70 60 50 40 30 20 10 0 1.9 31.3 49.3 36.7
80
（以收入水平调研得到的人口结构） 辐射商圏
永 旺 梦 乐 城（园区店）
市调报告
2016年10月28日
CONTENTS
目录
• 第一章：永旺梦乐城概况 • 第二章：永旺梦乐城苏州园区店
PART 1 ：永旺梦乐城概况
1.1 永旺集团
1.2 永旺中国事业部 1.3 永旺模式
最新挂牌 企业简介
永旺概况
永旺是亚洲领先的综合零售及服务企业集团。主要以经营购物中心、综合零售业（综合百货超市、食品超市） 为主，还从事专卖店、金融服务、物业服务、便利店等业务。至今在日本国内外拥有约300多家企业、20000多 家店铺，主要分布在日本、中国、东南亚。
细节设计 卫生间、吸烟室等公共设施空间
其他公共空间
-32-
细节设计
服务台
服务台服务项目
咨询业务/提供婴儿冲奶温水/广播寻人/租借（卡通购物车/轮椅/婴儿
咨询台
车/雨伞/针线包/老花镜）/公益募捐/失物招领/应急药箱/投诉建议受 理 店内导示/店内广播（寻人）/拾得物和遗失物的受理/走失儿童的处理/
内部交通动线
外部公共交通
-25-
公交路线
128路： 215路： 28路： 209路： 车坊首末站——苏大公寓北区——湖畔天城——钟南街首末站 平海路首末站东——东沙湖公园南——钟南街首末站——园区综合保税区 宝带西路首末站——苏大东校区——自由水岸北——钟南街首末站南 胜浦首末站东——凤凰城——方洲小学——钟南街首末站南
日本总部
起源于1758年，成立于1926年9月，为日本及亚洲最大的百货零售企业之一。
自1985年在香港、1996年在广州开始拓展业务以来，目前在中国共经营300多 家不同业态的店铺。 2011年12月26日，永旺在北京成立了“永旺（中国）投资有限公司”（永旺集 团中国总部）。 2014年开始拓展湖北省等新区域业务，2014年《财富》全球500强排名148名。 2016年《财富》全球 -4- 500强排名111名。
服务台
轮椅的租借/婴儿车/开具发票/礼品包装/WIFI服务/受理顾客意见/老花
镜的借出/退换货的受理/温馨提示/大件物品寄存服务
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其他服务
-34-
营业时间 营业时间（全年无休）
AEON MALL购物中心专卖店
餐饮店
亚惠美食广场
10：00-22：00
银兴乐天影城
AEON综合百货超市
-35-
10：00-00：00
-38-
3F业态配比
3F
3, 6% 8, 14%
零售
38, 47% 40, 49%
零售 餐饮 服务配套 休闲娱乐
零售 13, 23% 32, 57% 餐饮 服务配套 休闲娱乐
26, 32%
43, 54%
餐饮 服务配套 休闲娱乐
-18-
楼层平面
1F
配饰杂货
餐饮
服装
-19-
楼层平面
2F
配饰杂货
服务配套
服装
餐饮
目标客群
主要目标客户
主要客群
年轻人
20-40岁有孩子的家庭
-15-
目标客群
主要客群
一级辐射范围（半径2公里）
10KM
辐射范围：辐射中海国际社区、水墨 三十度、万科玲珑东区等周边住宅社 区； 辐射人数：13万
二级辐射范围（半径5公里） 2KM 主要辐射范围：主要辐射东沙湖板块 及体育公园板块的居民及办公人士； 辐射人数：29万 三级辐射范围（半径10公里）
念的多家店铺组成两大核心，以此来满足顾客多种
-8-
多样的生活需求。
PART 2 ：永旺梦乐城苏州园区店
2.1 项目概况 2.2 项目区位 2.8 租金状况 2.9 主力品牌 2.10 交通动线 2.11 细节设计 2.12 不足之处 2.13 竞品关系 2.14项目总结
2.3 交通流量
2.4 目标客群 2.5 规划特点 2.6 业态配比 2.7 楼层平面
-20-
楼层平面
3F
服装
配饰杂货
餐饮
服务配 套
休闲娱乐
-21-
租金状况
永旺梦乐城租金楼层相差不大，含管理费后，每月基本在180元/㎡
租金 （元/㎡·月）
140
位置
一楼
管理费 （元/㎡·月）
50
合计费用 （元/㎡·月）
190
备注
一楼连锁品牌店且面积大，租金略有 优惠 正常
二楼
120
50
170
三楼
130
5KM
辐射范围：辐射整个园区； 辐射人数：69万
-16-
规划特点
“2核1街”模式
——两端分布主力店，中间以商业街串联——
5F 4F 3F 乐天影城 NITORI（似 鸟）家居 屋顶停车场 停车场 儿童游乐场、美食广场、儿 童与母婴、运动休闲等零售 大型餐饮店、美容美发、精 品服饰等零售 特色美食街、甜品小食店、 时尚品牌服饰、生活配套服 务等 地下停车场 永旺超 市
30%
交通流量占比约40%； 梦乐城人流量85万/月；高峰期约100万/月。
-12-
最新挂牌 车流导向
此箭头标志是指各个方向的汽车流量占比
10%
本案周边道路交通 组织出色，主要车
1号线钟南街站
流以两大主干道：
30%
现代大道、金鸡湖 大道为主；
10%
车流方向以园区湖
30%
金鸡湖大道
西往东部方向占比 较大。
2016年 永旺梦乐城苏州新区盛大开业 永旺梦乐城广州番禺广场盛大开业 永旺Maxvalu(美思佰乐)珠海前进路店开业 中国香港首家AEON STYLE—“AEON STYLE康怡”隆重开幕 永旺Maxvalu(美思佰乐) 青岛海岸锦城店开业 永旺开启跨境购线下体验区 -
-6-
最新挂牌 企业简介
中国事业部规模
主力商户
-10-
商圈人口
最新挂牌 项目区位
北侧：水系
东侧：锦溪街
西侧：钟南街
南侧：钟园路、苏州新加坡国际学校
项目位于苏州工业园区钟南街和钟园路交接处，地铁1号线钟南街站直达；
-11 项目所在位置是湖东刚需房价高地，目前附近在售新盘有天地源七里香都、中海国际双子座、雅戈尔太阳城等。
最新挂牌 交通流量
2F
La Chapelle 1F Mystyle （拉夏贝尔） B -17- 1
业态配比
整体业态以零售为主，包括服装鞋帽、配饰杂货，其次为餐饮，休闲娱乐相对较少
永旺梦乐城整体业态配比（数量）
零售52%
餐饮36%
服务配套10%
休闲娱乐2%
1F业态配比
1F
2, 3% 1, 1%
2F业态配比
2F
0, 0% 11, 14%
09：00-22：00
运营推广
官方网站
微信平台
-36-
现场活动
不足之处
① 直达电梯有限，购物车上下楼梯不便；② 多处走道过于狭窄；
③ 零售、餐饮占比过多，缺乏休闲娱乐业态
-37-
总结
立足湖东，辐射园区，中端消费，群众面广
项目位于园区湖东，借助高架、地铁等设施，交通通达性良好，辐射整个园区； 项目业态丰富，以中端消费水平为主，车位配备充足，相比圆融、欧尚等竞争店，辐射 群众面更广； 日式运营，细节把控比较人性到位，客户美誉度高。
67.6
100
72.2
60
40
20
0 吴中 吴江 高新区 中高收入 姑苏区 相城 园区 低收入
• 园区是苏州除吴中区外流动人口占比最高的地方，而且增长率仍在 稳步提升；
高收入
中低收入
2015年收入划分定义，可支配月收入：
高收入＞8K，中高收入＞4.8K, 中低收入＞3k,低收入＞ 2.1k
• 工业园区内企业密集，年轻上班族比较多，人口密度与市区相比较 -14低，开车购物的比例会相对较高。
企业简介
永旺构筑了日本、中国、东南亚三大总部体制，遍布 13个国家，拥有300家集团公司；目前拥有综合百货 超市（GMS）625家，食品超市（SM）2121家， 集团总人数达到50万人，其中中国员工1.7万人。
永旺规模
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最新挂牌 企业简介
永旺中国事业部大事件
2015年 5月 9月 11月 12月 12月 永旺梦乐城苏州园区湖东店盛大开业 永旺梦乐城北京丰台店盛大开业 永旺梦乐城天津泰达店全馆重装开业 永旺梦乐城杭州良渚新城店盛大开业 永旺梦乐城中山时代店盛大开业 永旺梦乐城武汉经开盛大开业 永旺导入手机支付 开启智慧超市 1月 2月 5月 7月 8月 9月 -
最新挂牌 项目概况
永旺梦乐城引进国内外知名品牌100多个，拥有综合影院，地域最大的餐饮集合， 定位于中等收入以上人群将打造一个引领时代的未来型商业设施。