物业管理过程中的热点法律问题第一部分与物业管理服务费相关的法律问题一、物业管理费的支配权问题我们平时经常会遇到这样的纠纷，当物业企业公司当年度物业管理收支情况后，特别是在当年度费用盈余比较多的情况下，很多业主就会提出意见，说物业管理费是我们缴纳的，既然还有这么多剩余，那就应当退还给我们或者抵充下年度物业费；但作为管理企业，则认为物业费是我的收入来源，应当属于我物业企业支配，有盈余应当属于我物业公司所有，与业主无关的，大家各执一词，于是产生纠纷。

对于物业费的支配权问题，处理原则主要看一个问题：物业公司服务的收费方式。

包干制收费，指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈亏均由物业公司承担的物业服务计费方式。

在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。

酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业公司，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。

物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。

而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。

因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。

二、业主是否有权拒交物业管理费？拒交理由：小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建要管理、别人家的狗咬了我们狗或小孩了，你要处理，不然我交物业费，有的说我的车位没落实，你们要落实等等，各种各样理由都有；有的说我还没入住呢，等入住后我再交。

处理此类纠纷要分不同情况作出处理：（1）属于业主无理拒绝交费情形的，这比较简单，这就明显是属于业主的违约行为，物业企业有权向业主进行全额追讨，必要时可以通过诉讼方式追讨，并可要求承担延期交费的违约责任；（2）如果是因为物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则业主拒绝交费，现在司法实践中认为这是一种行使合同抗辩权的行为，符合合同法的规定，是业主依法采取的自我救济手段。

这种情况下，业主有权根据物业公司提供服务的质量状况，要求缓缴物业费，或要求适当减少业主的应交服务费。

在这里和大家探讨一个问题：物业公司未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用？在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

实际生活中我们就遇到过这样的案例，物业公司没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。

在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用？现在法院认为，对于这类案件，必须对业主与物业公司的服务合同进行分析，然后做出判断。

第一，如果物业服务合同中明确约定应依其约定，业主可以暂时拒绝支付服务费用，物业公司及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。

第二，如果合同中仅规定物业公司应当定期公布，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业公司依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。

物业公司定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。

在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。

所以，物业公司提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。

对于物业公司的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

三、物管公司不应采取不当行为催缴物业费为了让业主能缴纳物业费，物业公司往往会采取各种手段来而这些业主催缴物业费，常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。

但是，我们在这里要强调一点，不管以何种方式催讨，都应当以合法合理为前提，不当的清缴行为不可取。

（1）不缴纳物业费停止物业服务。

双务合同——同时履行抗辩权——行使需把握好“度”个别不交——不妥全部或大部不交——可以江苏省高院关于物业管理纠纷的会议纪要征求意见稿中，以超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用超过应给付总额的20%，物业公司可以行使同时履行抗辩权。

（2）不交物业费就采用停水、停电、停气、停热方式。

但今天在这里，我们要告知各位，这种方式其实是一种侵权行为，不可取，行为本身是有问题的。

1.两个合同：供水供电供热合同，物业服务合同是两个独立合同，各自合同主体不同。

2.只有在供水电人的授权下才可以停供，且只能在业主欠缴水电气费的情况下才可，不得以此催缴物业服务费用。

（3）张贴欠费业主名单的方式对于无故拖欠——在小区范围内公布——并无不当；由于物业公司服务不到位——物业公司违约在先——业主行使同时履行抗辩权——拒交物业费并无不当——张贴公告会对业主在客观评价造成负面影响。

我建议：不在万不得已的情况下，不要采用张贴欠费业主名单的方式曝光业主，如果想要张贴名单，也建议大家采用相反的方式进行，即张贴已缴费业主的名单，以利和谐。

分析了上述常见的不当行为后，对于催讨物业费的建议：1、催讨物业费要合法。

滞纳金、违约金制定的标准应合法。

最高不得超过银行罚息比例的130%。

2、物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。

因为：①规范物管企业的管理；②确认物管企业和业主之间欠物业费的标准、数额；③可以中断诉讼时效的重要证据。

3、在公司自己发函催讨无果的情况下，如条件许可，可以委托律师发函。

4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。

四、不缴物业管理费不给交房的问题。

1.如《房屋买卖合同》中有约定，可以；没有约定，不可。

2.房屋买卖合同与物业服务合同是两个独立的合同关系，而交房则是买卖合同中开发商的义务。

3.物业费的缴纳，并非买卖合同的买受人的义务，他是存在于另一物业服务合同中，将两个合同相混淆，因此这种抗辩本身就是无效的。

4.如果因此导致业主无法取得房屋，开发商是要承担逾期交房违约责任的第二部分与停车位、停车库相关的法律问题一、“应当首先满足业主的需要”如何理解？“最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

”二、地下车库的归属问题。

对于人防地下车库，到底归属于谁？到底是属于国家？还是视为公共配套设施归业主？还是说归投资的开发商？目前法院处理的原则：谁投资，谁所有。

只要地下车库成本没有分摊，面积没有计入公摊面积，就应当属于开发商所有，开发商就有权出售。

三、车库不得用于居住、生产经营。

四、车库收益费用的分配第三部分物业管理范围内业主人身、财产遭受第三人损害的赔偿问题《物业管理条例》36条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

”《侵权责任法》37条“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

”1.合同是否约定。

2.业主人身、财产安全受到损害是由于物业服务企业未能履行物业服务合同的约定所导致，二者有因果关系。

3.承担“相应的法律责任”。

4.应否适用《侵权责任法》37条和《人身损害赔偿解释》6条第四部分无书面物业管理服务合同纠纷的处理（1）与个别业主没有签物业合同并不代表与其他业主也没签。

如与业主委员会签有合同，则对全体业主均有约束力的，如对业主委员会的决定有异议，可通过诉讼或业主大会撤销。

（2）要确定物业公司是否具有资质问题。

如果具有物业资质，则双方形成事实上的物业管理服务合同关系处理；如无物业资质，则双方之间的关系，只能按照一般服务合同关系处理，实际管理者只能根据其实际付出收取合理的服务成本。

（3）对于形成事实上物业服务合同关系，还要确定事实关系形成的原因及双方对于事实关系主观的接受程度。

双方之间都是自愿认可接受的可，参照本小区同类物业合同的标准或者小区物业收费批文规定的标准，或参照本地区同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

如果这种事实关系的形成，是基于物业公司的强制行为而导致的，如物业合同已解除或终止，业主已要求物业公司进行交接但物业公司霸占物业拒不交接而导致的事实物业关系，不得收取物业费。

第五部分物业服务关系中的其他热点问题一、业主改变物业用途的问题《物权法》77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。

《建筑物区分所有权解释》10条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

”“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

”11条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

”从这条规定可以看出，法院对于“有利害关系的业主”的界定，采取的是基于居住安全、安宁的广义理解，也就是说如果改变用途会直接损害到其他业主的安全或安宁，不论这种直接损害是已经影响业主或者可能是可能影响其他业主，这类业主就属于“有利害关系的业主”的概念，如果未经其同意，起就有权请求恢复原状，造成损害的，有权要求赔偿。

二、业主委员会诉讼主体资格的问题这个问题，其实是由于《物权法》的出台而带来的一个麻烦问题。

在《物权法》出台以前，对于业主委员会的诉讼主体资格问题，在司法实践中一直都是还是得到认可，最高人民法院曾出过一个关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函，对于涉及小区整体的公共事宜，业主委员会是可以以自己名义提起诉讼的。