乐东市场调查一、城市解读◆乐东黎族自治县位于海南省西南部，靠山临海，东南与著名旅游胜地三亚市毗邻，西北靠海南新兴工业城东方市，总面积2747平方公里，人口48万人，是海南省少数民族自治县中人口最多、土地面积最大、文化较为发达的县份。

◆气候条件。

年平均温度山区为23℃，沿海25℃，年降雨量1400-1800毫米，光热充足，雨量充沛，长夏无冬，农作物一年可三熟。

常年平均气温：山区24℃沿海为25.3℃。

◆乐东县大小河溪纵横，主要河流有昌化江、望楼河、白沙河、佛罗河。

境河流总长度为198.3公里，集雨面积为3113平方公里。

昌化江在境内流经万冲、三平、永明、抱由、山荣等5乡镇，境内流长62公里。

◆乐东称号是‚中国香蕉之乡‛、‚中国果菜无公害十强县‛、‚全国香蕉产业化十强县‛、‚香蕉生产国家农业标准化示范县‛、‚中国香蕉无公害科技示范县‛，乐东香蕉被评为‚中国十大热带名果‛。

乐东素有‚天然温室‛、‚热作宝地‛、‚旅游胜地‛、‚绿色宝库‛和‚腰果之乡‛等美称，是中国最大的腰果基地。

◆全县辖11个镇：抱由镇、万冲镇、大安镇、志仲镇、千家镇、九所镇、利国镇、黄流镇、佛罗镇、尖峰镇、莺歌海镇。

境内有乐中、山荣、乐光、报伦、福报、保国、保显7个国有农场（国营农场）以及国营尖峰岭林业公司、国营莺歌海盐场。

二、城市规划随着海南国际旅游岛建设的逐渐升温，海南的发展进入了一个新的台阶。

2010年年初，《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》在专家评审会上获得通过。

《规划》针对海南的实际条件，借鉴国际经验，提出构建满足基本公共服务需求，服务国际旅游岛建设的‚两级生活圈‛战略：全省以海口、三亚、琼海、儋州为核心组织4大都市生活圈，以18个市县驻地及乐东莺歌镇、文昌锦山镇和儋州白马井镇为中心，组织21个基本生活圈覆盖全岛。

三亚都市生活圈：三亚、乐东、保亭、陵水、五指山。

三、部分资源解读尖峰岭国家森林公园位于海南岛西南部、1992年由林来部批准成立。

公园总面积447平方公里，是中国现存面积最大、保护最完好的原始热带雨林，森林覆盖率98%。

她是中国最南端的国家级森林公园，堪称‚天涯第一园‛。

◆天池为公顷的高山湖，最深水位8米，周边有尖峰岭热带雨林自然保护区、植物园、珍稀动物园、‚四海奇观‛、‚虎啸龙吟‛等景点，四周是常绿的热带雨林，环境优雅、空气清新；四季气候宜人，年平均气温19.7‘C,夏季平均气温22’C，是著名的避暑胜地。

◆西山岭与古海遗迹景观仅一山之隔，景区2平方公里，主要由三座石山组成。

石山中有石棚、石、洞、石门、石隙、石台数处。

主要景观有将军岩、大小龙门、通天门、侧身隙、佛手擎天、坐石奇榕等◆毛公山位于海南省乐东黎族自治县东部保国农场境内的保国山，以安卧山顶的岩石毛泽东形象闻名于世。

四、经济解读全年全县地区生产总值（GDP）增速总体呈现平稳增长态势。

2013年上半年GDP位居海南第十名。

随着乐东县城的开发建设，省内外及周边地区群众来乐东县观光休闲旅游，旅游人数不断增加。

带动经济发展，未来房地产行业发展前景看好。

五、乐东房地产解读2012年房地产开发投资完成191026元，同比增长125.5%。

随着以三亚为中心的南部开发如火如荼，三亚东部区域也日趋饱和，性价比也逐渐降低，反观西部的乐东正是出于价值的洼地，有更多的发展空间。

2013年海南二三线市县成交数量涨幅最高的为乐东。

体现二三市县的发展潜力巨大。

海南，作为避寒胜地，是北方游客冬季首选的国内旅行目的地，对于‚候鸟‛群，海南成了他们的第二居住地。

除此之外，近年来，全国特别是北方多个城市空气污染问题，加快了各地买房人在海南度假置业的需求，海南二三线也成为房地产企业及‚候鸟‛关注热点。

乐东目前在售部分楼盘价格客户分析：九所区域内客户以东北等高寒地区，具有较强候鸟过冬需求的中低端客户为主，本类客户主要钟情于三亚大气候条件，对产品价格敏感。

小结：乐东地区房地产市场于2009年正式起步，目前房地产在收项目多集中九所新区及龙沐湾。

2010年9月15日开工建设的山海韵龙溪湾标志着龙栖湾旅游度假区的开发已进入实质性建设阶段。

以此为分界点，乐东县房地产从‚非海景，小规模‛向‚一线强势海景、大规模‛方向转变。

六、乐东三湾介绍龙沐湾位于乐东尖峰岭镇和佛罗镇，拥有2公里长的海岸线，是沿海‚三湾‛率先大规模开发建设的一个海湾。

◆龙腾湾位于乐东县境内望楼港至黄流尖界处，与我国南方最大盐场——莺歌海盐场毗邻，海岸线长17.5公里，是三大海湾中海岸线最长的一个海湾。

◆龙栖湾位于乐东县境内三亚交界处至望楼港，海岸线长15.5公里，其规划开发已经提升为全省开发战略之一。

海南部分湾区情况总结：海资源旅游地产在市场中占着极其重要的地位，而湾区资源的日益稀缺也将让海湾之争愈演愈烈。

对于旅游地产而言，在海南这一天然大氧吧下，占据原生海岸资源，拥有一线海景将是地产价值的绝对体现。

目前海南旅游地产主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾区，像陵水这一类地产是海南旅游地产的主力军，也是目前市场上销售的主力产品，有几个鲜明特点。

1.占据垄断性海景资源。

2.国际化氛围最浓厚。

3.瞄准高端客户。

拥有大量珍稀天然资源的海南西海岸，就像沉睡的卧龙，正等待时机苏醒，震惊世界。

湾区地产重点案例分析小结：作为三亚规模最大的海景主题综合体营销策略：全国立体式轰炸营销造就了半山的销售奇迹。

如举办了一系列营销活动，参加国际奢饰品展，举办音乐会、尘世论坛、赞助奥运火炬传递、出书《为什么半山半岛》沃尔沃环球帆船比赛等多项活动，全国范围营销，赢得口碑效应，奠定高端价值基础。

小结:清水湾项目是海南‚一省两地‛定位中‚热带海岛休闲度假胜地‛重要部分，对于越来越开放和发展的中国，对于喧嚣浮躁充满压迫感的都市，旅游度假、休闲养生成为一大趋势，这为海南的对外销售提供了广阔的空间，清水湾开发时，时值海南建省20周年，对海南是一个新开始，对雅居乐也是一次新里程。

作为知名房企拥有强大的营销推广团队，近年的啤酒节、首届海岛音乐节、财新论坛、皇家大马戏、游艇展等极具影响力的品牌活动，成就国际高端圈层文化交流的平台也成为了雅居乐文化活动的标志。

小结：项目‚依托龙沐湾落日海滩、尖峰岭热带雨林和民俗文化，建设山海一体，具有浓郁地域特色的生态型、高品质的国际性旅游度假胜地。

‛核心区域总投资超过1000亿，是目前海南最大，也是全国首屈一指的大型一级区域开发项目。

滨海休闲度假旅游指以依托滨海游憩系统开展的以休闲度假为主体的旅游活动。

又是一种以休闲度假为主体的综合性旅游产品，具有形式丰富多样，集知识性、娱乐性、参与性为一体的鲜明特色，20世纪50年代以来，成为世界休闲度假旅游的主导产品。

海南各大湾区均以滨海度假生活为定位，同质化严重，精准定位，寻求差异化才能立足于根本。

湾区置业客户分析旅游产品能够吸引到的客户1.商务度假2.恋人旅游3.家庭度假4.避寒养老人群构成：私营企业主、工商界人士、高级专业人士1.城市上层阶层，私营企业业主、外资企业高管2.行业精英：教授、医生、律师等年龄结构：35—55岁之间，以中青年为主文化层次：大专以上学历，高端客户部分国外留学置业状况：多数属于二次或多次置业七、海南适合发展地产方向之一——养老地产老龄化社会数据：2012年末，我国60周岁以上老年人口达1.94亿，占全国总人口的比重为14%，2020年将达到2043亿，2025年将突破3亿，从第五第六次人口普查数据对比可以明显看出，我国60岁以上老年人口占比呈上升趋势。

根据联合国人口署预测，未来40年，我国65岁以上城镇人口持续增长。

从新增数量上看，2011——2015年年均新增老龄人口超300万，2031——2040年将达到700-800万人。

海南养老地产一、海口南国·威尼斯城（1）项目位置：海口市琼山区云龙镇云定路88号（2）基本信息均价： 5270元绿化率： 60%物业公司：海南高经物业酒店管理有限公司物业费： 1.5元/月/平米开发商：海南南国置业有限公司建筑类型：独栋别墅,双拼,联排,多层,高层物业类别：普通住宅,公寓,别墅,商住,建筑综合体建筑面积： 776702.88平方米占地面积： 890000平方米（3）项目特色小区内有两条风情商业街：餐饮，超市，邮局，银行，诊所，美容美发，咖啡厅等设施;三大主题会所：商务会所内有上午中心，酒吧，阅览室，书画室，会议中心，中西餐厅，歌舞厅等;健身会所有健身房，羽毛球馆，乒乓球馆，网球场，高尔夫用品展示中心，游泳池等;健康会所体检中心，中医理疗中心，水疗SPA,足浴，按摩等;四大主题公园：老人活动中心，儿童游乐天地，演艺广场和滨江长廊公园;以及20个班级的国际双语幼儿园，20个泊位的滨江游艇码头，垂钓中心，四星级酒店等入住时间2013-6-30（5）项目图片二、定安天长椰风水韵（1）项目位置：定安县塔岭新区（2）基本信息均价：4800元绿化率：40%开发商：三亚天长实业建筑类型：多层,小高层物业类别：普通住宅建筑面积：220000平方米占地面积：133334平方米（3）项目特色是中国老年保健协会海南唯一养生基地。

小区户型有一房公寓、一房一厅、两房两厅、三房两厅等多种户型，建筑面积从每套39平米至110平米共十几种。

小区内有会所、泳池、篮球场、网球场、中心绿化广场、健身广场。

配套：周边学校、医院、银行、超市、农贸市场等配套齐全，交通方便，环境优雅，是一处得天独厚的健康养生宝地。

（5）项目图片吉粮康城（1）项目位置：海南省海口市定安县政府新址旁（2）基本信息：均价6000元/平米物业费：1.5元/月/平方米建筑类别：板楼,塔楼开发商：海南乾坤永泰房地产开发有限公司（3）项目特色：定安吉粮地产秉承亲情住宅设计理念，以“银色童年主义”为主题，亲情服务为后期休闲生活方式，将固态的建筑，融入灵动的生活；亲情的呵护，融入居住的享受。

项目规划设计了“亲情四合院”的理念。

吉粮康城总建筑23万方，西班牙风格，产品独有空中四合院以打造北方人居住南方建筑舒适感，一梯两户。

（4）项目图片宏城水岸（1）项目位置：定安县塔岭新区弘诲路西侧（2）基本信息：均价4800元/平米物业类型：普通住宅装修情况：毛坯,公共部分精装物业费：1.1元/月/平米建筑面积：173988平方米占地面积：84235平方米（3）项目特色集联排别墅、多层洋房和景观高层建筑为一体，以满足康居养生需求的优质社区。

小区依托潭榄河而建，迎向水面视野开阔，充分利用河岸通透流动的清新空气与阳光日照，在微观上构成一个良好的健康居住环境。

项目沿河岸逶迤分布，形成优美的立面效果和天际轮廓线，建成后将成为定城的一道亮丽风景。

小区内以热带园林景观为特色，拥有喷泉、流水、叠水、景观泳池等多种水体资源和丰富绿化植被体系，并配备羽毛球场、健身中心、休闲会所、社区商业等配套，将是定安县的一个“示范性的养生康居项目”。