板块 假型别墅
为主
百美山庄、 森林溪谷
产品分析
栋别墅的主力成交区间为400500平米，占整个独栋别墅成交 量的40%。300平以下的成交量比 重最低，仅为9%。 联排别墅主力成交区间在250300平，占整个联排别墅成交量 的47%，200-250平的成交量占比 重最低14%，200平以下的联排别 墅的占比为39%。
卧龙湖国际社区 森湖溪谷
百美山庄
区域
1小时远郊
半小时近郊
市场状况
远郊以独栋为主，总价200-700万为主，近郊产 品线广，其中独栋总价在1000万以上；优质景观资源 以及赠送大面积庭院和地下室是该类产品最大特点。
项目
中国边城
新湖仙林翠 谷 森湖溪谷 百美山庄
绿城玫瑰园
珍珠泉九号
国信自然天 城
产品
独栋：200-500平方米
提报目录
市 场
地块属性研究
研
南京别墅市场分析
究
分
成功案例分析
析
客户分析
项目发展定位
Part 1 土 地 属 性 研 究
项目区位
52公里
项目位于冶山镇，属于南京都市圈一 小时生活半径内。
区域状况
项目所占地冶山镇旅游文化艺术资源丰富
四合农民画：
六合县因四合农民画而被文化部命名为“中国现 代民间绘画画乡”。冶山镇是文化部命名的“中国民 间文化艺术之乡” 之一。 “棠城四合农民画，点染 丹青留美名。” 历史上，农民习惯受到吴楚文化影 响，民间盛行刻木剪纸、灶头画、中堂画、刺绣等
项目总价高，产品 稀缺市场知名度高
典型案例
珍珠泉九号， 香山湖一号
城开汤山公馆、 明阳山庄
钟山国际高尔夫
仙林 新兴别墅区板块，交通配套尚待完善，从前多以高层，小高层为主，近几 板块 年逐步出现别墅产品，数量比较多
未来供应量大
溧水 新兴别墅区板块，由于离城区较远，其基本依托稀缺的景观资源，打造度 产品以度假型别墅
南京都市圈的成员城市有：南京
市、马鞍山市、滁州市、镇江市、扬州 市、芜湖市六市全部行政区域以及淮安 市下辖的盱眙县、金湖县，巢湖市下辖 的居巢区、和县、含山县。 六合位于都市圈核心城市南京的北门 户，区域发展潜力巨大。
区域发展机会
本案
治山位于城市边缘地带，非城市重点发 展方向，未来以特色农业、生态保护为主。
航空：南京红花机场迁址六合，为军
民两用机场，目前正在施工中。
轻轨：规划中包括江北轨道线和玉带
轻轨，江北轻轨将和过江的地铁三号线 对接。
项目状况
区域的统一整体规划，有利项目资源整 合，项目规模优势明显。
黄山岛旅游度假开发项目位于冶山镇南 郊，距南京市区约60公里，其前身是江苏省 科协白云山科学园。黄山水库中心岛又名黄 山岛，四面环水，群山环抱，西南有白云山， 北面有观音山，树木葱绿，山体植被良好， 自然环境优美，空气清新宜人，规划占地面 积4204亩，建开发用地578亩亩。
金牛湖风景区：
集水面积为124.14平方公里，总库容量9600万立 方米，是南京市最大的人工湖泊。被列入南京明都城 外七片重点保护和开发区之一。
桂子山石柱林：
方圆0.2平方公里，高52.6米，其东侧为玄武岩， 石柱林即发育于玄武岩中它的规整性、个体大小及总 体规模在国内罕见，又可与美国黄石公园、爱尔兰北 部、冰岛等地的玄武岩柱相媲美。
板块分析
9.00% 8.00%
41.00%
江北和江宁是南京别 墅市场供求主力区域。
39.00%
3.00%
江北
城东
江宁
仙林
溧水
板 块属 性
市场特征
江北 板块
江宁 板块
主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等区域。其中以老山的区域最为广 阔，板块自然资源好，产品多样化，随着别墅市场崛起，一旦区域市场成 熟，江北将成为南京最大的别墅居住区之一。
190-280 200-300
单价（元/平米）
30000 —— 32000 50000 20000 30000 35000 30000 13000
14000-15000
14000-15000 13000 10000
9000-10000
总价
1400-3500 1000-2000
2000 4500 830-990 12000-1500 2500万起 1350-1800 300-600万 （在售300平米以上） 售价在400-1000万 300-700万 520万 190-300万 200-300
金牛湖风景区
四合农民画
桂子山石柱林
区域发展机会
冶山镇（六合）位于 都市圈核心城市南京的北 门户，区域发展潜力巨大。
南京都市圈：也称“南京一小时都
市圈”，是江苏省三大都市圈之一。南 京都市圈以南京为龙头，包含了周边 100公里左右的区域，地跨苏皖两省， 面积达43236平方公里，覆盖人口约 2600万人。
产品特点 资源特点或者优势 在售产品
地下室赠送面积达 到60-300平方米 ， 带花园
句容伦山湖度假区内， 原生态植被保持好
独栋：300-500 平方米
价格
400-1000万元
花园加庭院面积在 靠近华宝山4A景区，
80-140平方米
自然资源佳
目前房源售罄， 联排：213万元左右
预计11月推出 独栋:380-670万元左
成交量（套数） 1245 4238 969
板块分析
南京别墅市场可分为 城中环紫金山板块、江宁 板块、仙林板块、江北板 块。而历来主要的供应重 点集中在江宁三山板块， 其次是紫金山、仙林板块 也有相当数量的别墅供应， 其他板块别墅供应量则相 对较少。
随着近两年城市的发 展，远郊度假别墅类产品 开始出现，江北、溧水、 句容等板块别墅也逐步启 动，发展力度不可小视。
南京别墅供求走势：
7
6
5
4
3
2
1
0 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9
上市面积 2.13 3.62
0.2
5.85 0.52 1.18
4.2 0.13 1.32
成交面积 1.9
1
1.85 5.65
0.7
0.98
2.1 0.88 2.40
南京别墅价格走势：
2010.4 独栋
2010.5
2010.6
10年上半年独栋别墅成交面积段（成交量比）：
10年上半年联排别墅成交面积段：
500以上 30%
200-300 21%
250-300 47%
200以下 39%
400-500 40%
300-400 9%
200-250 14%
产品分析
南京独栋产品市场分析：
区域
项目名称
单价 （元/平方米）
11000
总价
200-300万元
双拼：300平方米左右 联排叠加：200平方米左右
双拼：26000 联排叠加：20000
双拼：700-900万元 联排叠加：400万元
联排：358平方米 叠拼：147-216平方米
双拼：420平方米
联排：310平方米 双拼：400平方米 联排：236-280平方米
联排：197-256平方米 联排:200-250平方米 双拼:200-300平方米
18000
20000
联排：11000 双拼：12000 15000 13000-15000 联排:9000 双拼未售
150-400万元
双拼：800-900万元 联排：360万元 双拼：450万元 350-450万元 260-390万元
项目状况
有较好的山水环境资源，空气质量佳，项 目可塑性强。
属性小结
站在城市的 高度重新解
站在发展的 角度重新解
冶山
偏远小镇 文化艺术之乡 南京北门户、潜力之镇
项目
区域大盘 优质景观资源 天然氧吧、生态居住之地
Part 2 市 场 研 究
1
南京别墅市场分析
2 旅游度假别墅市场分析
别墅市场
南京别墅需求旺盛，市场呈现供销两旺的态势
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
12185
11637
15444
15243
13833
13942
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
10.6
成交均价
年份 2008年 2009年 2010年1-9月
供应量（套数） 2100 2187 837
主要分布在“三山”（翠屏山、将军山和韩府山）、百家湖、方山、汤山 和禄口等处。产品多样化，属于比较成熟的别墅板块
项目不多，产品多 样化
项目多，但是大多 接近销售尾声
城东 板块
城东板块处在主城区，一直是南京市场发展的热点，该板块内还集中了月 牙湖、紫金山等稀缺资源，配套完善，而其中价格最高的是环紫金山地区， 该地区以量稀价高著称
近郊：面积在400-800平米，总价在10004500万
远郊：面积在200-500（主力在250-350）， 总价200-600
面积 （平方米）
600-900 400-500
620 870-890 400-570 400-500 700-900 450-500 230-500
200-500
210-470 400
180-250万元
别墅市场小结
整体走势
供需两旺，市场表现较好。
板块发展 产品情况
溧水、句容、江北等远郊板块兴趣，江北和江宁板块成为市场主力。
独栋：近郊主力面积400-800平米，远郊面积200-500平米。 非独栋累别墅：主要分布于近郊，远郊供应量有限，主力面积在250350平米。