XXXXX珠宝产业园一期项目投资估算与财务分析委托单位：XXXXXXX人民政府编制单位：XXXXXXXXXX公司工程咨询资质证号：工咨XXXXXXXXXXXX工程造价咨询资质证号：XXXXXXXXXXXXX 编制人员：XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXX XXX 注册咨询师（投资，市政）注咨XXXXXXXXXXXX 造价工程师建[造]XXXXXXXXXXXXXX 造价工程师建[造]XXXXXXXXXXX 编制时间：2011年10月31日目录第一部分项目概况第二部分投资估算一、投资估算编制依据二、投资估算概况三、投资估算成果表1 XXXXX珠宝产业园一期项目总概况表表2 总投资费用估算表表3-1～3-4 建筑工程部分投资估算表表4 土方平整项目投资估算表表5 征地拆迁补偿费用明细表四、资金筹措及还贷来源第三部分财务分析一、财务分析依据二、概述三、收入及税金估算四、总成本费用估算五、项目财务效益分析六、财务评价结论表6 XXXXX珠宝城项目税收收入分成表表7 XXXXX珠宝城项目税收预测与返还表表8 土地出让收入与税金及附加估算表表9 项目总成本费用估算表表10 项目损益表表11 全部投资现金流量表表12 资金来源与运用表表13 项目风险评估分析表第一部分项目概况XXX珠宝产业园立足XX、推动中部、辐射全国，“十二五规划”期间，园区将重点围绕珠宝首饰加工、配套设施加工、珠宝商贸中心等产业链的核心环节实现发展，将建设以珠宝生产加工业和珠宝商贸流通业双轮驱动的主体产业群，致力打造一个集研发、生产、商贸、展示及鉴定为一体的中部鼎级珠宝产业基地。
园区总体规划2平方公里，第一期开发600亩，引进企业20家，预计实现工业总产值25亿元，创造税收5000万元。
随着市场化运作不断成熟，园区周边综合土地升值空间巨大，园区规划了100亩的商业和住宅用地，预计地价将达到60～80万元/亩。
同时，园区企业的入驻将为当地居民解决5000个以上就业岗位，仅此一项，全镇农民年人均收入可提高2300元。
目前，园区已投入1390万元用于规划设计、招商引资、征地拆迁、三通一平及基础设施建设。
园区已进驻了XXXX投资有限公司、XXXXXX投资有限公司等五大项目，投资规模约2.5亿元。
同时，积极对接沿海珠宝企业的转移，加快XXXXX 珠宝、XXXXXX的签约落户，进一步充实园区的发展格局。
XXX珠宝产业园是XXXX人民政府为实现跨越式发展，举XX之力打造的特色园区，已列入“十二五”规划，成为“两区四园”工业格局的重要组成部分。
同时，作为西部乡镇率先开发的产业园区，XXX珠宝产业园可为XX西部工业的发展提供示范作用。
第二部分投资估算与资金筹措一、投资估算编制依据㈠基础设施建设投入估算依据1、《市政工程投资估算编制办法》(建标[2007]164号)；2、土建、安装工程参照XX市目前类似工程估算指标进行估算；3、施工所需配套设备，按生产厂家询价资料估算；4、2006年《湖南省市政工程消耗量标准》、2006年《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》、2006年《湖南省安装工程消耗量标准》、2006年《湖南省仿古建筑及园林景观工程消耗量标准》；5、湘建价[2008]31号《关于印发<湖南省建设工程计价办法>和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知》；6、湘建价[2009]3号文件；7、湘建价[2009]396号《关于发布2010年湖南省建设工程人工工资单价的通知》；8、湘建价计[2007]34号《关于印发<湖南省建设工程计价办法>及有关工程消耗量标准统一解释汇总及勘误的通知》；9、湖南省关于工程安全防护、文明施工措施费的相关规定；10、湘建价[2009]406号《湖南省建设工程工程量清单计价办法》中规定的《建设工程费用取定表》；11、湘建价计[2009]29号《关于印发<湖南省建设工程计价办法>和工程消耗量标准水平动态调整及统一解释的通知》；12、工程建设其它费用计列了设计费、工程监理费、建设单位管理费等，计算程序及费率执行湘建价计[2008]22号文；13、材料价格按《XX建设造价》2011年第3期、《XX建设造价》2011年第4期预算价格取定。
㈡征地拆迁费用组成1、《XX市征地补偿安置条例》（2007年10月31日XX市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过，2007年11月30日湖南省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准，2007年12月18日XX市人民代表大会常务委员会公告2007年第16号公布，自2008年4月1日起施行）2、《XX市征地补偿实施办法》(XX市人民政府第103号令，2008年2月17日XX市第13届人民政府第3次常务会议通过，自 2008年4月1日起施行)3、《关于调整XX市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定》（第104号令，XX市人民政府令第104号，2008年1月16日市第13届人民政府第2次常务会议通过，自2008年4月15日起施行）4、XX市人民政府关于印发《XX市被征地农民就业培训和社会保障办法》的通知（X政发〔2008〕12号）5、《关于征地补偿安置劳务费和不可预计费有关问题的通知》（X 政办发〔2008〕11号）6、XX市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知（X政发〔2008〕30号）7、《XX市人民政府办公厅关于进一步加强被征地农民安置工作的意见》（X政办发[2009]16号）8、《关于完善被征地农民社会保障办法有关问题的通知》（X政发〔2010〕27号）9、《XXX人民政府关于规范和统一规模企业行政事业性服务性收费和基金征收标准的通知》（X政发（2008）51号）10、XXX人民政府关于印发《XXX被征地农民社会保障和就业培训实施细则》的通知（X政发〔2010〕23号）11、《XXX征地补偿安置实施细则》（X政发〔2008〕27号）12、XXX人民政府办公室关于印发《XXX城镇土地使用税征收标准及土地等级划分方案》的通知（X政办发（2008）90号）13、《XX市人民政府关于执行征地补偿标准的通知》（X政函【2010】96号）14、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发【2009】56号）15、项目单位提供的其他各项基础资料及其他有关专业设计规范16、其他相关的法律、法规及有关的规程、规范17、项目开发单位提供的相关数据与资料。
二、投资估算概况本项目总投资包括征地拆迁费用、土地报批费用、前期费用及工程费用、建设期贷款利息等。
本工程估算总投资 11495.04万元其中：工程费用 2885.88万元工程建设其他费用 161.98万元预备费用 91.44万元征地拆迁 7923.49万元建设期贷款利息 432.25万元三、投资估算成果项目投资估算表见表1至表5。
表1总概况表表2 总投资费用估算表单位：万元表3-5工程建设其他费用估算表单位：万元表4土地平整项目总投资估算表单位：万元表5征地拆迁补偿费用明细表四、资金筹措争取商业银行对项目建设的支持和投入。
资金筹措方案为：1、建设单位自筹4995.04万元（含财政拨款、项目区经济收入、土地开发回收款），占总投资43.45%；2、银行一次性贷款6500.00万元，占总投资的56.55%。
五、还贷来源本项目采取“先融资建设，后开发还贷”的原则，由XXXXXXX人民政府自筹建设资金和向银行贷款6500万元，进行征地拆迁、道路工程等基础设施建设，再通过出让沿线部分工业土地、综合用地，引进投资商来珠业产业园投资，通过土地收益、税收返还取得收益，所得利润除用于偿还银行贷款以外，其余部分用于其他基础设施工程建设。
六、还款计划本项目一期工程建设期为2011年12月至2012年11月，争取向银行贷款6500万元，贷款期为两年，贷款基本利率为6.65%。
还款方式为一次性还清。
第三部分财务评价一、财务分析依据1、国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》；3、遵照项目投资估算尽可能反映项目的实际情况的原则进行本项目投资估算编制；4、遵照项目总投资尽量符合节约和安全的原则进行本项目投资估算编制；5、项目总投资估算对于无法准确估算或因市场变化导致投资增加的项目在不可预见费中考虑。
二、概述项目区域内自然生态环境优良，适合工业、商业、居住地块的开发，一期项目计划用地600亩，扣除市政基础设施部分占地62.09亩，可用于出让的工业用地为437.91亩，综合用地为100亩。
按照国家计委、建设部颁发的《建设项目经济方法与参数》（简称《参数》），对本工程进行财务分析。
参照经济评价方法与参数及XXX同行业收益水平，确定该项目的基准收益率为8%。
三、收入及税金估算项目建成后，根据当地实际情况和XXX招商引资政策措施，建设单位探索经济发展新模式，本项目采取基础设施建设和区域开发建设相结合的全新经营方式，不仅促进当地交通基础设施事业发展，而且带动当地经济发展。
本项目实行“先融资建设，后开发还贷”政策，营业收入及税金估算见附表。
本项目用于还贷的资金来源主要为项目建成后，出让区域内的工业用地437.91亩、综合用地100亩和工业项目税收返还所取得的收益。
四、总成本费用估算项目运营的总成本费用包括开发建设成本、经营期间成本费用。
详见附表。
五、项目财务效益分析项目销售收入扣除成本费用及税金后为项目运营所获得的年利润，损益情况详见附表。
对项目的财务效益分析主要通过项目的现金流量表（详见附表）计算出参数，通过比较各项参数能否达到项目投资收益的基本标准，来分析项目的盈利能力和财务上是否具有可行性。
从项目的现金流量表分析可以看出，本项目经济净现值为2000.8752万元，投资内部收益率为14.9137%，动态投资回收期3.0382年，相对于同类型项目，投资内部收益率较好，动态投资回收期较短，财务效益可观。
六、财务评价结论本项目经济净现值为2000.8752万元，投资内部收益率为14.9137%，动态投资回收期3.0382年，各项财务经济指标均满足财务经济要求，而且该项目的各项基础条件已具备，既符合国家的有关方针、政策，又能产生很好的社会效益和经济效益。
因此本项目是可行的。
表6 XXXXX珠宝城项目税收收入分成表表7 XXXXXX珠宝城项目税收预测及返还分析表单位：万元备注：根据珠宝城建设规模、项目承载力分析，预测本项目建成后生产总值约250000万元/年，根据目前珠宝加工业行业利润率12%-18%，本项目税收预测及返还分析取最低利润率12%作为本项目财务分析数值。