物业服务费用测算方案 4.1 物业服务费收支比较说明序号项 目数 值说 明01 收 入 4982820测算标准：本测算按照第二部分 4.3面积标准计算。
测算方法：依据贵司提供的基础资料和我司管理经验，按收入和支出基本相等的方式进行测算。
02 支 出 4982094.05 03 收支盈余 725.954.2 物业管理费测算收费项目单价（元/㎡·月）住宅物业服务费 2.5 底商物业服务费3.84.3 项目说明A. 根据招标文件，【中冶·蓝城】项目占地面积61100平方米，总建筑面积约168124平方米，其中住宅总建筑面积164574平方米，商业面积1000平方米。
B. 绿化面积：按18330平方米计算，绿化率30％。
4.4 测算说明A ．保洁费：按2000元/人.月测算，含人工成本、物料消耗、垃圾清运费、消杀费等；B．员工相关费用依据国家规定按工资一定比例计提：即：教育经费为1.5％、工会经费为2％、社会保险费为32.8％（工伤、医疗、养老、失业、生育）、住房公积金为12％。
C．每年的税费标准按管理处营业收入的5.5%计算。
D．合理利润按照综合管理服务费收入的7%计提。
4.5 物业费测算4.5.1 测算设定根据招标文件，我们预计在收缴率达到100％时可达到收支平衡。
4.5.2 收入测算住宅物业服务费2.5（物业管理费）×164574㎡×100%（收缴率）×12月＝4937220元/年底商物业服务费3.8（物业管理费）×1000㎡×100%（收缴率）×12月＝45600元/年合计：4982820元/年4.5.3 成本测算过程A. 成本总测算表：项目金额（元/年）比例说明（计算过程）（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等991157 19.89% 见附件（a）（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费575390 11.55% 见附件（b）（三）共用部位、共用设施设备的日常运行费1085614 21.79% 见附件（c）（四）物业管理区域清洁卫生费用408000 8.19% 见附件（d）（五）物业管理区域绿化养护费用109980 2.21% 见附件（e）（六）物业管理区域秩序维护费用798240 16.02% 见附件（f）（七）办公费用360360 7.23% 见附件（g）（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用10000 0.20% 见附件（h）（九）社区文化活动及装饰费20500 0.41% 见附件（i）合计4359242（十）税金274055 5.50% 收入×税率5.5% （十一）管理酬金348797 7.00% 收入×7% 以上项目共计4982094B、单项测算（a）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用（共计991157.00元/年）职位名称人数直接人工成本（职员直接所得）间接人工成本（由公司承担）人均年成本年总成本月均职位工资月绩效月均加班费月均过节费月五险费住房公积金教育及工会经费经理1 4666.67 2000.00 590.04 150.00 1507.33 560.00 233.33 116488.46 116488客服主管1 3866.67 966.67 488.89 83.33 1248.93 464.00 169.17 87451.87 87452客服助理2 2000.00 500.00 252.87 83.33 646.00 240.00 87.50 45716.48 91433财务助理1 2133.33 533.33 269.73 83.42 689.07 256.00 93.33 48698.58 48699行政助理1 2133.33 533.33 269.73 83.42 689.07 256.00 93.33 48698.58 48699 综合事务主管1 2866.67 716.67 362.45 83.33 925.93 344.00 125.42 65093.63 65094厨师2 1266.67 316.67 160.15 83.33 409.13 0.00 55.42 27496.44 54993工程经理1 3866.67 966.67 488.89 83.33 1248.93 464.00 169.17 87451.87 87452技工9 1666.67 416.67 210.73 83.33 538.33 0.00 72.92 35863.74 322774 秩序维护主管1 3000.00 750.00 379.31 83.33 969.00 360.00 131.25 68074.72 68075环境主管1 2800.00 700.00 354.02 83.42 904.40 336.00 122.50 63604.08 63604合计21 9911574（b）物业共用部位、共用设施设备维修费用（共计575390.00元/年）项目分项计算过程合计备注月份每月费用台数元/台.月电梯维保费保养费12 54 550 356400年检费 1 54 850 45900给排水系统维护费生活水泵12 6 40 2880水箱清洗及检验6 1 500 3000 上下水管网12 1 300 3600 污水泵12 120 3 4320消防系统维护费稳压泵12 2 40 960 喷淋泵12 2 40 960 消防水泵12 2 40 960 管网及阀门12 1 300 3600 消防设施12 1 500 6000正压风机及排烟机4 605 1200配电设备维修机配件费变压器12 2 200 4800 含高压检测费用高压柜12 6 100 7200 含高压检测费用低压柜12 17 40 8160照明维修维护费12 1 800 9600共配电线路12 1 300 3600弱电系统及设备维护费消防报警12 1 800 9600视频监控12 1 1000 12000 门禁对讲12 1 800 9600 周界报警12 1 400 4800 电子巡更12 1 200 2400公共设施日常维修费房屋本体12 1500 18000 屋面防水12 700 8400 道路及铺装12 300 3600 园林小品 4 300 1200 雨水及沟渠 4 600 2400元/个/次个数次数化粪池清淘费1400 10 2 28000 避雷检测年检费45 34 1 1530 灭火器加压400 20 1 8000 系统压力表年检费80 34 1 2720总计575390（c）物业共用部位、共用设施设备运行费用（共计1085614元/年）项目数量功率(kw) 合计功率(kw)运行时间运行系数天数电费标准（元/度）全年用电（度）年费用（元）公共照明庭院照明 1 35 35 12 0.4 365 1 61320 61320.0楼道照明 1 25 25 24 0.3 365 1 65700 65700.0 电梯电梯用电54 11 594 24 0.12 365 1 624412.8 624412.8智能化用电电子监控中心1 20 20 24 0.7 365 1 122640 122640.0 门禁对讲系统周界防范系统设备监控系统消防及通风系统喷淋泵 2 75 150 24 0.002 365 1 2628 2628.0 稳压泵 2 3 6 24 0.05 365 1 2628 2628.0 消防水泵 2 65 130 24 0.002 365 1 2277.6 2277.6正压风机及排烟机60 5.5 330 24 0.01 365 1 28908 28908.0给水系统高区生活水泵 2 18 36 24 0.12 365 1 37843.2 37843.2 中区生活水泵 2 13 26 24 0.12 365 1 27331.2 27331.2 稳压泵 2 2.2 4.4 24 0.2 365 1 7708.8 7708.8排水系统污水泵120 2.2 264 24 0.005 365 1 11563.2 11563.2小计994960.80 994960.87月水量（立方）水费（元/立方）月份年标准用量（吨/㎡.年）年费用（元/年）保洁用水300 6.21 12 22356绿化面积水费（元/吨）绿化、水系用水18330 6.21 12 0.6 682976小计90653.6合计10856148（d）物业管理区域清洁卫生费用 (共计408000元/年)项目计算过程合计备注清洁费17人×2000元/人·月×12月408000 ★费用包含：1、人员工资；2、物料消耗；3、垃圾清运费用；4、消杀费用；5、外墙清洗费用。
小计408000（e）物业管理区域绿化养护费用（共计109980.00元/年）项目计算过程合计绿化费18330 平方米×6元/年·平方米109980小计109980 （f）物业管理区域秩序维护费用(共计798240.00元/年)项目计算过程合计对讲机等保安设备维护200元/年·台×18台3600 对讲机占频费80元/年×18部1440消防演习及宣传费300元/季度×4次1200秩序维护人工费用22人×3000元/人·月×12月792000 小计798240 （g）办公费(共计360360.00元/年)项目计算过程合计职员制服按平均400元/人计算×21人8400 通讯费3部×200元/部·月×12月7200 办公水电费50元/月·人×21人×12月12600 办公用品费20元/月·人×21人×12月5040办公设备维护费20元/月·人×21人×12月5040 交通费40元/月·人×21人×12月10080业务招待费2000元/月×12月24000 餐费300元/月·人×80人×12月288000小计360360 （h）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(共计10000.00元/年)序号保险种类年保险额备注1 公共责任险10000合计10000.00（i）社区文化活动费(共计20500.00元/年) 项目计算过程合计备注：社区文化活动费2000元/季度×4季度/年8000节日点缀装饰费2500元/节×5节/年12500 元旦、春节、五一、国庆、中秋小计20500.004.6 物业费用报价说明根据我司多年物业管理经验，以及新项目承接经验，结合【中冶·蓝城】项目自身的特点，我司最终决定物业费定价维持在2.5元/平米·月，其原因如下：4.6.1 周边类似项目物业费调研结论根据项目周边的市场调研，【中粮万科·长阳半岛】项目建筑面积在100万平米左右，其物业费为多层住宅:2.7元/月·平方米、小高层住宅:2.6元/月·平方米、高层住宅:2.4元/月·平方米，入住时间为2013年；【首开·熙悦山】项目建筑面积在70万平米左右，其物业费为2.6元/平米·月，入住时间为2013年。