第八章房地产估价一、单项选择题1、选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法，称为（）。

A、比较法B、预测法C、试验法D、分析法2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占前两项（称为直接成本）的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。

A、1840B、2840C、2966D、30003、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用（）估价。

A、收益法B、成本法C、假设开发法D、比较法4、学校、医院、图书馆、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用（）估价。

A、成本法B、假设法C、预测法D、收益法5、某房地产在2017年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年9月的价格。

已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（）元/m2。

A、26560.8B、28050.9C、27000.1D、29170.76、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。

假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为（）万元。

A、45B、50C、55D、487、比较法估价时，因可比实例的成交日期与价值时点不同而对可比实例成交价格进行的处理，属于（）。

A、建立比较基础B、交易情况修正C、市场状况调整D、房地产状况调整8、房地产估价报告一般采用（）形式。

A、书面B、电子版C、邮件D、口头9、下列关于估价师声明说法错误的是（）。

A、估价师声明不是估价师或估价机构的免责声明B、估价师声明对签名的注册房地产估价师也可以起一种警示作用C、所有参加评估的项目相关人员都应在该声明中签字D、所有参加评估项目的注册房地产估价师都应在该声明中签字10、我国从事专业房地产估价的人员应是（）。

A、评估师B、注册房地产评估师C、不动产估价师D、专业房地产评估人11、抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值是（）。

A、投资价值B、拍卖保留价C、计税价值D、抵押净值12、假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的（）的“倒算法”。

A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法13、在房地产估价中，建筑物折旧等于建筑物重新购建价格减去（）。

A、房地产价格B、建筑物开发成本C、土地价值D、建筑物市场价值14、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（）。

A、物质折旧B、功能折旧C、外部性折旧D、经济折旧15、建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去（）。

A、自然寿命C、使用年限D、实际年龄16、净收益等于（）减去运营费用。

A、总收入B、潜在毛收入C、毛利润D、有效毛收入17、某房地产收益年限为50年，报酬率为10％，每年可以获得净收益60万元，则该房地产的价格应该为（）万元。

A、500.49B、489.36C、497.56D、594.8918、某房地产开发项目预计投入1000万元，每年可获得收益为100万元，收益年限没有限制，则该项目的年收益率为（）。

A、5%B、8%C、10%D、15%19、预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的房地产估价方法是指（）。

A、假设法B、收益法C、成本法D、折旧法20、房地产的开发经营期可分为开发期和经营期，其中，开发期的终点是预计待开发房地产（）的日期。

A、取得估价对象B、竣工验收合格C、房地产经营结束D、房地产经济寿命结束21、在重新购建价格求取的具体方法中，工料测量法的优点是（）。

A、省时、省力B、便于计算C、操作简便D、详细、准确二、多项选择题1、对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。

A、市场法C、收益法D、假设开发法E、基准地价修正法2、从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，房地产的价值高低主要取决于下列（）因素。

A、未来净收益的大小B、潜在毛收入的高低C、获取净收益的可靠程度D、获取净收益期限的长短E、有效毛收入的高低三、案例分析题1、某建筑物的建筑面积为1000米2，套内建筑面积为800米2，套内建筑面积的重置价格为4000元/米2，有效年龄为10年，经济寿命为50年，残值率为5%。

根据以上资料，回答下列问题：<1> 、该建筑物单位建筑面积的重置价格为（）。

A、3200元/米2B、4000元/米2C、4100元/米2D、5000元/米2<2> 、采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为（）。

A、20%B、50%C、81%D、95%<3> 、该建筑物的年折旧额为（）。

A、4.00万元B、6.08万元C、6.40万元D、7.60万元<4> 、求该建筑物现值可采用的公式为（）。

A、建筑物现值＝建筑物重新构建价格－年折旧额B、建筑物现值＝建筑物重新构建价格×成新率C、建筑物现值＝建筑物重新构建总价－折旧总额D、建筑物现值＝建筑物重新构建总价×（1－有效年龄÷经济寿命）答案部分一、单项选择题1、【正确答案】 A【答案解析】本题考查比较法概述。

比较法也称为市场法、市场比较法、交易实例比较法，是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值或价格的方法。

【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】2、【正确答案】 D【答案解析】本题考查成本法计算新开发土地价值。

题中已知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。

开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000+1500）×6%＝150（元）。

土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋销售费用＋开发利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】3、【正确答案】 B【答案解析】本题考查成本法概述。

在房地产保险（包括投保和理赔）及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。

因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对于发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建或重置的办法来解决。

【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】4、【正确答案】 A【答案解析】本题考查成本法概述。

对于那些很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。

【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】5、【正确答案】 B【答案解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。

2017年9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝20000×94.8%×96.6%×105.1%×109.3%×112.7%×118.3%＝28050.9（元/m2）。

注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】6、【正确答案】 D【答案解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。

10＋40/[（1＋1%）6]＝48（万元）。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】7、【正确答案】 C【答案解析】本题考查对可比实例成交价格进行处理。

应将可比实例在成交日期的价格调整到在价值时点的价格。

这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】8、【正确答案】 A【答案解析】本题考查房地产估价报告。

房地产估价报告一般应采用书面形式。

【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】9、【正确答案】 C【答案解析】本题考查房地产估价报告。

所有参加估价项目的注册房地产估价师都应在该声明中签名，但非注册房地产估价师不应在该声明中签名。

【正确答案】 B【答案解析】本题考查房地产估价。

目前在我国，专业房地产估价不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构（房地产估价机构）和具有房地产估价资格的专业人员（注册房地产估价师）来完成。

【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】11、【正确答案】 D【答案解析】本题考查房地产估价的原则。

抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】12、【正确答案】 C【答案解析】本题考查假设开发法概述。

假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产价值的成本法的“倒算法”。

【该题针对“假设开发法概述、基本公式”知识点进行考核】13、【正确答案】 D【答案解析】本题考查建筑物折旧的求取。

建筑物折旧＝建筑物重新构建价格－建筑物市场价值。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】14、【正确答案】 A【答案解析】本题考查建筑物折旧的求取。

物质折旧也称为有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

物质折旧包括四个方面：自然经过的老化，正常使用的磨损，意外破坏的损毁，延迟维修的损坏残存。

其中，自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉淀等。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】15、【正确答案】 B【答案解析】本题考查建筑物折旧的求取。

建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】16、【正确答案】 D【答案解析】本题考查净收益的求取。

净收益等于有效毛收入减去运营费用。

【该题针对“净收益的求取”知识点进行考核】17、【正确答案】 D【答案解析】本题考查收益年限为有限年且其他因素不变的收益法的计算。

V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（60/10%）×[1－1/（1＋10%）50]＝594.89（万元）。