3F1W
复式 4F2W
海峡城 2F1W
3F1W
复式 4F2W
3F2W 3F2W
3F2W
复式 4F2W
3F2W 4F2W
3F2W
复式 4F2W
4F2W
4F2W 4F2W
4F2W
4F2W
100以下为3房1卫为主导户型
3F2W户型跨越面积段较大
该面积段产品覆盖两种，三房两卫和 四房两卫
4房面积段多集中在135144间
1、刚改 2、再改
1、雨花区 2、秦淮区
居住人 家庭结构
关注点排序
青年持家、小小太阳、小太阳；
1、地段、配套 2、价格
3、面积及户型 4、周边居住环境
小太阳、孩子三代、后小太阳家庭
1、地段、配套、品牌 2、面积及户型 3、价格
4、楼盘品质及物业
需求面积
80-90平，从居住需求上满足基本舒适性 迫于总价压力考虑接受200万以下
25
2.2业态及户型定位
2.2.1各地块业态及需求定位
C地块
A地块
B地块
1、A\B地块 综合考虑本地块的区域环境和周边竞争楼盘 产品定位情况 ，为了体现本楼盘的差异化提 升竞争力，A、B地块的设计均为23~33层的 高层住宅加2~3层的临街商业。客户以刚需 为主，主推69平米两房、85平米精致三房和 110平米的舒适三房，原则上不设计120平 米以上的产品。
面积段
户型
套。
套数
70户型
1+1/1/1（紧凑两房）
80户型
3/2/1（小三房）
89户型
3/2/1（小三房）
91户型
3/2/1（小三房）
110户型
3/2/2（舒适型三房）
120户型
3/2/2（舒适型三房）
（2）区域直面竞争的中海国际社区、启迪方洲项目均主打刚需产品；
（3）本案如果也做普通的刚需产品，客户层竞争较为激烈，因此建议本案严格控制面积和总价，便于快速跑量。
11
1.3周边项目分析
1.3.2区域竞品分布图
标识并说明：与本项目存在竞争关系的板块
请插入区域竞品分布图
12
1.3周边项目分析
1.3.3竞品存量分析
复地宴南都
3F1W 3F1W
3F2W
4F2W
万科尚都荟
3F1W
3F2W
3F2W
万科九都荟 正荣润峯 金隅紫京府
3F1W 3F1W 3F1W 3F2W
3F1W
3F2W
3F2W
3F2W 3F2W
3F2W 3F2W
3F2W
4F2W
4F2W
复式 4F3W
4F2W
升龙天汇 2F1W 2F1W
3F1W
五矿崇文金城
…
合计
请插入各区域成交占比图
22
2.1客户定位
2.1.2 我司客群分析（本项目前期已成交客户） （2）客群年龄与职业分析
请插入已购客户年年龄分析表
请插入已购客户职业分析表
分析结论：中南世纪城已购业主年龄主要集中在25-35岁之间，占比57.9%，客户群体偏年轻化； 客户职业分析：目前购买中南世纪城的客户主要为私营业主和公司职员，其中私营业主占比28.1%，公司职员占比
编写要求
责任部门
主要围绕项目所处地块的区位、资源、项目基本指标（面积、容积率、绿地 率等）方面展开
营销管理部
主要围绕周边重要地块成交对比、周边区域竞品展开
明确客户是谁、从哪里来、客户档次。
明确做什么业态、什么样的面积段做什么样的户型
营销、成本、工程 “三位一体”
以《项目价值定位配置点检表》为基础，明确项目做哪些价值点，怎么做。
明确开发分期、开发顺序 明确亮点工程做哪些？什么时间做？什么时间展示？
综合计划部
从自身、竞品、客户三方面梳理形成项目卖点
明确营销推广分期、各分期推广主题、推广手段
营销管理部
4.4销售回款计划
一年以内的计划需细化到月，一年以后的计划需细化到季度
4
一、项目全周期策划内容清单
模块 4.营销策划 5.成本策划
3
一、项目全周期策划内容清单
模块 1.项目概况 2.产品定位 3.开发路线图
4.营销策划
主要内容
1.1项目基本情况分析
1.2周边项目分析 2.1客户定位
2.2业态及户型定位 2.3价值定位 3.1开发路线图
3.2亮点工程定位 4.1项目核心价值、卖点梳理
4.2项目推盘节奏 4.3分阶段营销推广方案
xx xx
标准 地暖+新风
未开盘
精装标准 2500
总价区间 170~250万
15
1.3周边项目分析
1.3.6竞品户型对比
项目名称 物业类型 绿地世纪城 叠加别墅
户型 5室2厅2卫 5室2厅3卫
面积 161
188
供应套数 34
34
套数占比 50% 50%
去化套数 34
34
去化率 100.0% 100.0%
119㎡ 3房2卫 115㎡ 3房2卫
120㎡ 3房2卫
128㎡ 4房2卫
135㎡ 3房2卫 141㎡ 4房2卫 140㎡ 4房2卫
139㎡ 3房2卫
160㎡ 4房2卫
170㎡以上 大平层
14
1.3周边项目分析
1.3.5竞品价格对比
项目名称 xx
单价 20500
xx
精装/毛坯 精装
万科xx
保利xx 复地xx
区域
清河区 清浦区 开发区 淮阴区 淮安区 涟水县 金湖县 洪泽县 盱眙县
国有企业
1 1 2 3 1 1 1 1 2
集体企业
0 0 1 0 4 1 2 3 0
私营企业
外商及港台企 业
民营企业
大型工业企业
10
6
20
12
63
7
88
11
46
62
120
39
319
15
363
23
244
19
274
27
176
22
274
6.2经营性净现金流测算
总体，分年度、分月份测算，现金流回正测算
6.3融资净现金流测算
6.4敏感性分析
工程策划
明确标段划分，施工总平布置，样板引路计划，工艺工法及新材 料推进计划，质量管理目标、质量管理重难点及应对措施、质量 通病及应对措施。
人事策划
明确项目组织架构、编制安排，需要多少人，什么时间到位。
说明：1、各板块竞品库存总量。2、各板块竞品是否有上市土地。3、未来市场竞争压力判断（大、小、适中）
本案 琥珀森林 金浦翡翠谷 恒大华府 万科新都荟 万科尚都荟 万科九都荟 中交G81 复地宴南都 保利堂悦
竞品存量明细表（示例）
8.1 5.4 3.8
8.5 6.5
8.1
8
12.17 14.4
小行板块 南站板块
35
207
16
222
15
164
21
256
16
320
22
369
36
开发区：外商及港台企业聚集的地方/淮阴区：民企和私企的聚集区
民营企业和私营企业是城市发展的生力军
20
2.1客户定位
2.1.2 竞品客群分析
项目名称 xx项目
购房目的 刚改+改善
客群区域 xx区为主，占比 为x%；其次为xx区、xx区，分别占比x%、x%
20.5%；
23
2.1客户定位
2.1.3目标客群定位
【目标客户特征】以雨花区地源型客户为主、部分河西外溢型客群，看重地段兼顾舒适性。
分类
细分动机排序 来源排序
主力客群一 周边企业白领及河西外溢客群、刚改
1、区域内工作，地源型 2、河西工作，价格外溢型
1、地块周边企业白领 2、河西外溢型客群刚改
主力客群二 雨花、秦淮改善居住
赠送面积 赠送露台和阁楼：40㎡
庭院+地下：80㎡
16
1.3周边项目分析
1.3.7 竞争市场结论
请围绕上述6个方面，对本项目竞争市场进行总体判断，并提出针对性建议。
17
2.产品定位
2.1 客户定位 2.2 业态及户型定位 2.3 价值定位
本部分主要围绕客户定位、业态及户型定位、价值定位展开。需要扼要说明项目的目标客户群是谁？客户从哪里来 ？客户的敏感点是什么？我们要做什么业态？在什么样的面积段做什么样的户型？项目要做哪些价值点？怎么做？
项目名称 80-85 85-90 90-95 95-100 100-105 105-110 110-115 115-120 120-125 125-130 130-135 135-140 140-144 150-155 155-160 160-165
保利堂悦
3F1W 3F1W 3F1W 3F1W
4F2W
100以上从居住习惯上可满足舒适度 总价可接受250万左右
需求户型
舒适2房，同时可变3房
保证3房2卫，最好4房
24
2.1客户定位
2.1.3目标客群定位（示例）
【客户需求匹配】： 1、3房1卫控制在85-100间，控制房源总价，能满足刚性需求；2、110-130偏舒适型做3房2卫户型；3、125-140面积段户型较混杂，无明显分界。
用地面积： 571864 ㎡ 成交楼面价： 4500元/㎡（住宅） 容积率：0.9
土地编号：2013G34 （中粮鸿云） 用地面积：144958㎡ 成交楼面价： 7338元/㎡ 容积率：2.2
（1）本案土地成交楼板价（约7100元/平米）在区域市场存在较大的劣势；其中威胁最大就是和本案最近的中海国际社区、启迪方洲；