项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总表
1、项目开发投资与财务分析
1.1 项目开发建设方案
该地块占地面积11.06万平方米，总建筑面积249469㎡。
分两期进行开发，一期为别墅以及部分高层（建筑面积42240㎡）。
二期为全为高层项目（建筑面积97166㎡）。
本地块住宅总建筑面积221279m2,其中墅建筑面积为81873平方米，高层建筑面积为139406平方，地下车库面积为20000平方米，1000个车位，公共配套设施面积8190㎡。
本项目计划从2007年1月开始进行前期工程，总工期约为40个月，整个建设经营期
为72个月，约六年。
（1）前期开发。
（时间：2007年1月~2008年2月约13个月）
主要工作包括市场调查，项目开发、营销方案策划，初步可行性分析，规划、建筑、建筑
施工设计，项目报建，缴纳各种税费，办理各种证件。
（2）一期开发。
（时间：2008年3月~2009年5月约15个月）
主要包括全部的别墅项目和两栋33层的高层项目，变电站、幼儿园、销售中心等配套设施。
（3）二期开发。
（时间：2009年6月~2010年6月约12个月）
主要包括全部的高层住宅项目，球类场地，娱乐设施，物业管理所，垃圾压缩站，煤气调
压站等配套设施。
关于进度的安排详见“项目建设进度计划表”，下表所示：
1.2 项目总体营销策略及阶段目标
1.2.1销售价格的拟订
1.2.1.1理论均价水平的拟订
1）别墅产品的价格拟订
▌参考项目选取
参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因
A(i=1) 30000 50% 区位相近、产品相似
B(i=2) 20000 40% 区位相近
C（i=3) 20000 10% 产品相似
注：以上参考楼盘价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价，折合成毛坯房价格的结果。
▌与参考项目质素评分比较
均价得分修正系数Q 修正价格权重W 本项目X 8.4 -- -- -- A(i=1) 30000 8.7 1.04 28965 50%
B(i=2) 20000 7.6 0.90 22105 40%
C（i=3) 20000 8.1 0.96 20740 10% ▌理论价格推导
2）高层产品
▌参考项目选取
参考项目目前最高均价（元/m2）P i参考权重W i权重成因
A(i=1) 15000 60% 产品相似
B(i=2) 10000 20% 产品相似
C(i=1) 12000 20% 产品相似
注：上述表格价格均为带精装修的价格；价格均是根据调查结果，结合售楼部售价及三级市场售价估算的市场价格。
▌与参考项目质素评分比较
均价得分修正系数Q 修正价格权重W
▌理论价格推导
1.1.
2.2 实际均价水平的确定
以理论推算为基础，综合宏观市场等各方面的因素，本项目的产品入市均价（取整）确定标准为：
别墅实际价格=理论价格*0.98
高层实际价格=理论价格*1.026
1.3 投资组合方式（拟定资金来源与运用表）
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金运作方式如下：自有资金109215.75万元，全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入的25%计算，从有销售收入年开始，建设经营期的最后一年不需按销售收入的25%计算。
此外还缺少的资金，则向银行借贷。
1.4 投资与成本费用估算
1.4.1开发成本估算
（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费（按总建筑面积）：7700元/㎡计算。
（2）前期工程费：______________万元，详见下表
前期工程费估算表表1
（3）建安工程费：
数据依据：
高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价表2
别墅类建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
表3
（4）基础设施费(按占地面积计算)：
基础设施费估算表表4
1 供电工程65万元/h a
2 供水工程15万元/h a
3 电信工程7万元/h a
4 煤气工程7万元/h a
5 绿化工程 5.4万元/h a
6 道路工程42.13万元/h a
7 排水工程37.6万元/h a
合计
注：1公顷（ha）=10000m2
（5）公共配套设施费：表5
（6）不可预见费（按以上1-5项费用之和为基数，按3%计算）：
（注：第一项土地使用权出让金为实际成交数据，不存在不可预见性）
（7）开发期间税费：
开发期间税费一览表表6
（8）开发成本：（万元）表7
1.5开发费用估算
1.5.1管理费用（按以上1~5项之和的3%计算）。
1.5.2销售费用：
销售费用估算表表8
1.5.3财务费用：
按项目需要计算总贷款额度，分三次贷，每次贷款额度相等。
根据中国工商银行的利率标准，1~3年期的借款年利率为7.56%，半年借款利率为3.78%。
3笔借款都是在2008年下半年开始偿还，2009年还清，分三次偿还。
借款还本付息表表9
第一年第二年第三年第四年
第五年第六年
年初借款累计本年借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计年初借款累计本年借款
本年应计利息年底还本付息年末借款累计
序号项目名称
合计
建设经营期第一笔借款
第二笔借款
第三笔借款
借款汇总
注：当年利息=（年初借款本息累计+当年借款/2）×年利率
1.5.4开发费用：前三项（管理费用+销售费用+财务费用）之和
1.5.5 总成本汇总表 表10
项目
合计
（1）开发成本
1、土地使用权出让金
2、前期工程费
3、建安工程费
4、基础设施费
5、公共配套设施费
6、不可预见费
7、开发期间税费（2）开发费用1、管理费用2、销售费用3、财务费用（3）合计
房地产开发项目投资与成本估算汇总表
1.5.6销售收入及税金测算表：
销售总收分批按比例预测表 表11
序号合计（万元）200720082009201020122013
11.1
别墅高层别墅
高层
1.2
销售面积单位售价销售面积
单位售价
二期销售收入所占比例项目销售收入一期销售收入所占比例
销售税金及附加表12
序号项目计算依据合计
1销售收入
2销售税金及附加
2.1营业税
2.2城市建设维护税
2.3教育附加税
2.4防洪工程维护费
2.5交易印花税
2.6交易管理税
3土地增值税
4所得税
5可运用资金
1.5.7本项目住宅部分损益表表13
（1）住宅部分总投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×100%
（2）住宅部分总投资的投资利税率=（土地增值税+销售税金及附加+利润总额）/总投资额（3）住宅部分资金的投资利润率=（利税总额/住宅部分自由资金）×100%
损益表
序号项目计算依据合计
1销售收入
2总成本费用
3销售税金及附加
4土地增值税
5利润总额
6所得税
7税后利润
8盈余公积金
9可分配利润
1.6 现金流量表 表14
1.7项目盈亏平衡分析
1.7.1固定成本与变动成本的分离 表15
项目
合计（万元）前期工程费
建安工程费
开发区间税费
不可预见费
管理费用合计
土地使用权出让金
基础设施费
公共配套设施费
销售费用
财务费用
合计变动成本
固定成本
1.7.2线性盈亏平衡时的产销量。