第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 （二）房屋维修管理的意义
1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性 能，改善住用条件与质量。 2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保 值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直 接的经济效益。 3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进 城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好 的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。
第二节 房屋维修管理的内容
4.基本做法 （1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面 的逐幢完损等级的评定。 • 基本做法： – 首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定 组织，培训评定人员等）； – 其次是实施查勘； – 最后是统计汇总。 （2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行 抽查。 • 常见几种情况： – 根据气候特征抽查评定； – 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新 评定完损等级； – 接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
– 直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构 件验算
第二节 房屋维修管理的内容
（二）房屋完损等级的评定 • 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统 一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性 的完损等级评定。 1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、 养、修房依据 2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏 房、危险房 3.评定要素：房屋的结构、设备、装修 – 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面 、屋面等； – 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装 修等； – 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设 备（消防、电梯、水泵、监视器等）等
– 对房屋的日常保养 – 对房屋破损部位的修缮 – 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 – 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工 作
第一节 房屋维修管理概述
（一）房屋维修的定义
• 因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内， 在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的 基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或 恢复原来状态或使用功能的活动。 • 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通 过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房 屋报废并拆除为止的总期限。 • 引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面 的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋安全与质量管理 二、房屋维修的技术管理 三、房屋维修的施工管理 四、房屋维修行政管理 五、房屋维修的费用管理
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋安全与质量管理 （一）房屋安全检查 （二）房屋完损等级评定 （三）危房鉴定及排险
第二节 房屋维修管理的内容
（一）房屋安全检查 • 目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐 患，采取抢修加固、排除险情的措施。 • 分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查 • 检查方法：
– （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 – （2）设计和施工质量的低劣 – （3）维修养护不善
第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 • 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋 维修的管理目标而进行的计划、组织、控 制和协调工作。 • 管理主体：物业管理公司 • 实施主体：专业房屋维修公司 • 目的与任务：
2.房屋维修量大面广、零星分散
– 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星 分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场 地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。
3.房屋维修技术要求高
– 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对 于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术 和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采 用的维修标准也不同。
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述 （三）房屋损坏的原因 1.自然损坏
– – – – （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆 炸等突发性天灾人祸
2.人为原因
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述 （二）房屋维修的 Nhomakorabea点 1.房屋维修是一项经常性的工作
– 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋 、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环 境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也 是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。
房屋维修管理
讲师：陈银栋
目 录
第一节 房屋维修管理概述 第二节 房屋维修管理的内容 第三节 房屋维修工程 第四节 房屋日常养护
第一节 房屋维修管理概述
一、房屋维修的概述 （一）房屋维修的定义 • 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房 屋的养护和维修。 • 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 • 具体地说，房屋维修包括：
第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 （三）房屋维修管理内容
– ①房屋安全与质量管理 – ②房屋维修的技术管理 – ③房屋维修的施工管理 – ④房屋维修行政管理 – ⑤房屋维修的费用管理
目 录
第一节 房屋维修管理概述 第二节 房屋维修管理的内容 第三节 房屋维修工程 第四节 房屋日常养护
– ①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 – ②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 – ③保障使用者的安全、改善住用条件
第一节 房屋维修管理概述
二、房屋维修管理的概念 （一）房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2.预防为主，管、修相结合的原则 3.区别对待的原则 （1）新建房屋：做好日常养护 （2）旧有房屋：保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则