4、周边配套人气聚集效果（如：地块南侧为家居市场，人流密集，较为拥堵，家居市场物流车辆通过此路）；
5、地块四至及周边是否有不利因素。
二、城市调研
若地块辐射市场为某区域封闭性市场，，需增加该区域经济分析，指标相同
1、指标总表
城市经济指标
GDP总量
GDP增速
人均GDP
总人口
常住人口
市区人口
常住人口增长率
2、规划布局建议
（1）区域规划与组团划分，各组团主题定位、建筑形态和公建配套；
（2）示范区面积及位置，首期位置、面积、产品形态，开发顺序及产品布局图示等。
3. 项目分期（如有分期）
（二
1、建筑外立面建议
2、园林风格建议
3、装修建议
确定毛坯或精装及其标准，交房标准，配套家电建议等。
4、配套建议
（1）商业配套定位（要点）
如入户大堂、园林、材料、智能化等
未来一年内新供竞品/新供货量/新供土地
预测片区潜在竞争压力
去化率
热销产品
写明产品特点（规划、户型设计、配套）
产品结构及户型
按产品类型分别写出:
高层洋房：总占比
一居：面积段，套数，占比，去化
二居：面积段，套数，占比，去化
三居：面积段，套数，占比，去化
四居：面积段，套数，占比，去化
四居以上：面积段，套数，占比，去化
点评
说明：产品结构及户型中，主要填写区域主力产品类型，大平层为必填项，竞品大平层标准为建筑面积大于160平产品。
（3）结论：
2、竞品个案调研
（1）竞品分布图
XX板块：共有XX个项目，主力项目XX个
说明：
板块竞品分布图需显示版块内重点项目位置、主要产品及价格、占地、容积率，货量情况，配套、主力及热销户型，特殊情况需进行说明（附地图说明）。
面积区间
建议户型
（2)基于市场产异化的产品定位
产品类型
热销面积段
差异化产品
目标地块配置可行性
建议户型
面积段
差异化原因
（3）基于以上产品类型及面积段，设计三种不同产品配比方案
方案
物业组合
建筑面积
占地面积
容积率
规模
比例
规模
比例
方案一
别墅
多层
小高
高层
方案二
别墅
多层
小高
高层
方案三
别墅
多层
小高
高层
（4）不同方案效益对比
（3）市场价格区间
片区内洋房主流价格在{ }之间，别墅价格在{ }之间，根据目前竞争程度及未来的供求关系本项目合理均价应在{ }之间，具有较强的市场竞争力。
（4）可比竞品量化定价
根据市场竞品与本项目的竞争程度选取了以下{}个项目进行对比，通过量化计算本项目均价为……
项目
本项目
竞品1
竞品2
竞品3
竞品……
序号
建议容积率
总收入
总成本
总利润
利润率
土地获利倍数
首年资金回笼
预计首年推出
预计首年去化
销售
周期
方案一
方案二
方案三
通过三个方案盈利能力对比{方案一/方案二/方案三}具有较强的盈利能力抗风险能力，从销售角度方案{}具有较好的去货保证，因此建议选取
4、价格定位
（1）成本预测表
序号
类别
平均造价（元/平米）
备注
一
土地费用（出让金+契税）
二
建安费用
高层洋房
多层洋房
别墅
……
三
前期费用
四
配套费用
五
其他费用（管理+营销+财务+不可预见等费用）
六
总计
高层洋房成本
多层洋房成本
别墅成本
车位成本等
根据成本测算，本项目销售价格必须在{}以上才能满足财务要求
（2）客户心理价位
根据客户调研结果，客户对洋房接受价格在{}之间，别墅接受价格在{}之间
考虑配套建设对项目成本和收益的影响及评测
5. 对售楼示范区的具体建议
展示形象、兼顾成本节约会所做售楼处、售楼处位置要有利于人流出入和样板房展示
6. 小区交通建议
内部交通：人车是否分流；
外部交通：小区公交站点争取、主次出入口布置、出行与安保考虑
7.产品增值建议
如户型创新、装修优化对售价影响测评。
8.其他建议
均价（元/㎡）
PX
PA
PB
PC
PD
权重（%）
WA
WB
WC
WD
地段及环境要素
14
交通
9
配套设施
12
规划设计（实用率）
7
小区配套
4
物业管理
3
景观
11
情景卖场
7
营销策划
6
工程进度
2
户型结构
11
发展商品牌、实力
9
项目规模
4
总分
100
QX
QA
QB
QC
QD
（5）根据以上条件，建议别墅定价、高层定价、多层定价、大平层定价，敏感度测试如下：
多层洋房：总占比
一居：面积段，套数，占比，去化
二居：面积段，套数，占比，去化
三居：面积段，套数，占比，去化
四居：面积段，套数，占比，去化
四居以上：面积段，套数，占比，去化
别墅：
面积段，套数，占比，去化
商铺：
面积段，套数，占比，去化
车位：
类型，售价，去化
存量
分产品类型列明
价格
总价/单价天花板，热销产品总价，分产品类型列明
最低地价
最高地价
目标地块地价
同区最低地价
同区最高地价
年人均销售面积
住宅施销比
人均居住面积
结论
二、房地产市场产品、价格总体分析
1、城市汇总：
产品类型
面积段
间隔
均价
总价
产品总量（套）
月均去化（套）
别墅
XX-XX
XX-XX
XX-XX
洋房
XX-XX
两房
三房
XX-XX
高层
XX-XX
2、区域汇总（目标地块所在区域或板块）
2、形象定位：
（1）档次定位
（2）风格概念定位
3、产品定位
定位结论
核心客户：
重点客户：
偶得客户：
房地产板块
板块核心价值
板块客户构成比例
主要置业类型次数
主力客群
说明
职业
年龄
家庭结构
朝阳区
学校
紫金区
环境
……
4、产品定位
（1)基于客户分析下的产品定位
客户类型
需求属性
产品定位
家庭结构
面积偏好
间隔偏好
产品类型
产品类型
成本
定价
单位利润率
预估年去化率
年总利润率（=单位利润率*预估年去化率）
别墅
基准价格
上浮5%或10%
下浮5%或10%
高层
多层
注意：定价需通过敏感度测试，即在由于市场变化导致最终定价高于/低于基准价格（即定案价格）时，年总利润率可以保持在公司经营目标内。
六、物业发展建议
（一
1、 规划布局理念与原则
（2）竞品个案调研
楼盘名称
开发商
土地价格
容积率
楼面地价
项目卖点
热销产品
位置
须说明与目标地块的位置关系
规模
占地面积，建筑面积，容积率，总套数
产品结构
多层/小高层/高层/别墅/类别墅/其他
装标
户型配比
按产品类型分别写出:
高层洋房：总占比
一居：面积，套数，占比，去化
二居：面积，套数，占比，去化
三居：面积，套数，占比，去化
商业总体量、出售或出租、位置、业态和各单位面积划分等
商业级别：是社区级商业、区域级商业、次城市中心级商业等
（2）会所定位
（3）车位配套
充分考虑实际需求和规划要求
地上地下统筹考虑，尽量减少地下车位的数量，降低成本
需要结合经济效益进行测算
（4）教育配套定位策划（视项目规模及规划要求而定）
（5）关于公建配套的成本收益分析
别墅客户分析：以改善性的自住客户为主，集中在XX区域，年龄大都在40岁以上之间；
2、城市/区域潜在购房客户分析
客户群体
城区改善型客户
县城进城客户
XX
XX
置业目的
置业偏好区域
居住需求
配套需求
3、客户购买力分析
4、客户区位需求分析
5、客户购房目的与计划分析
6、结论
五、定位建议
1、客户定位
客户来源
核心客户：
2012
2013
2014
分析：
（8）第三产业增速及占比
（9）净资产100万以上人群匡算
（10）城市定位（政治、经济、交通、文化、旅游、地缘）；
（11）城市面貌（基本面貌、建成区面积、建成区占比与容纳人口占比）；（重点关注指标）
（12）城市规划（功能板块、发展方向、片区规划定位）；（重点关注指标）
（13）城市房地产相关政策、法规。
产品类型
面积段
间隔
均价
总价
产品总量（套）
月均去化（套）
别墅
XX-XX
XX-XX
XX-XX
洋房
XX-XX
两房
三房
XX-XX
高层
XX-XX
3、市场差异化分析结论
差异化产品类型