云锡房地产公司工程建设领域突出问题专项治理排查问题整改方案为认真贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅、以及云南省委、省政府、省国资委党委关于开展工程建设领域突出问题专项治理工作的各项要求，根据云锡控股公司《关于印发〈云锡控股公司开展工程建设领域突出问题专项治理方案〉的通知》，地产公司党委高度重视专项治理工作，认真按要求规范组织开展了清查工作。

一是做好宣传动员，营造工作氛围。

二是建机构专题研究工作，定计划周密安排布置。

三是摸清项目底数，确定排查重点及内容。

四是认真排查督查，分析问题原因，制定整改措施。

一、排查的基本情况1．地产公司自查的开发（投资）项目共16个。

已完工项目两个：夏意雅园、良晨水逸。

在开发项目14个：上东城、百富琪、**区经济适用房、俊发合作项目、文山丽水龙庭、文山山水康城、文山巴黎岛、文山体育场馆、个旧紫竹园33幢、彩云间、安宁太平、螺蛳湾项目、玉溪玉水金岸、吉祥花园项目。

2．16个项目中，只有个旧紫竹园33幢是自主开发项目，其它15个均属合作项目。

合作的方式有：承包项目开发权；合作开发，对方负责开发；合作开发，我方负责开发；资本运作，我方派入人员监管资金安全；合作开发，我方负责开发，PT模式；项目开发带资本运作，合作方负责开发。

3．16个项目中，投资额达5000万以上的有14个，3000—5000万的1个（文山巴黎岛项目），200—3000万的1个（个旧紫竹园33幢）。

以上项目的投资额均指云锡实际投入资金额，不是项目总投资额。

4．16个开发项目对照七个环节自检自查后，云锡房地产公司未出现违法违纪的情况，排查存在问题11个，突出问题17个。

其中：在16个开发项目存在的共性问题2个，突出问题2个；8个项目（夏意雅园、良晨水逸、上东城、百富琪、文山丽水龙庭、文山山水康城、文山体育场馆一期、吉祥花园项目）上存在问题9个，突出问题15个。

除良晨水逸项目在未取得《建筑工程规划许可证》即开工建设，已被规划局检查进行过处罚，其余16个问题均属内部管控不到位而产生的问题。

地产公司本着解决好公司在项目开发决策、销售管理、资金管理使用等重点部位、关键环节存在的突出问题，来加强地产公司项目开发的管控。

在学习实践科学发展观活动中，完善了公司的开发流程和管理制度，严肃纪律，强化监督，取得了一定的成效。

专项治理工作的开展刚好是我们对制度流程实施的一个检验。

二、整改落实项目及措施针对存在的问题，公司认真对待并进行专题研究分析，按“三明确、一承诺”制定了整改落实方案。

一是明确了要整改落实项目；二是明确了整改落实措施18条；三是明确了项目整改责任领导及责任部门；对每个项目的整改时限作出了承诺。

共性问题：（一）开发项目的决策行为与风险防范中存在的问题。

项目投资可行性研究的实施不到位，可行性研究报告材料的归档不完整。

2009年6月之前，可性行研究没有标准的制度流程给予支持，仅作为对新项目立项的一个简单指导环节，没有形成综合的研究报告，各部门工作展开缺乏协作性和沟通性，将项目现场调研，经济指标测算，规划设计，合作方概况等因素遗漏或者分离开来，为了项目银行融资资料的完整性，由一个部门单独赶制调研报告，导致其他部门对新项目并不了解，不能给出部门专业指导意见，使项目的可控风险得不到有效防范。

2009年之前没有将报告材料的归档责任细分到部门以及个人，导致资料完整性不足或是查询困难。

整改措施：1．严格执行公司现行的房地产开发制度与流程，立项通过后完成地产公司与集团控股公司合同协议两级审核汇签，增加对对隐性风险的分析、可控风险的减弱，不可控风险的规避与预防。

2.指定相关部门负责可行性研究报告的归档管理，并收集缺失或不完整的报告资料。

建立数据库，加强电子文档管理，使查询更便捷。

3．2009年6月地产公司完善开发经营制度流程，后期以来的新项目从立项到开发到结束都有了指导规范，即保证了工作开展井井有条，又加强了风险控制。

4．总结经验为今后新项目作指导，为地产公司的长期战略目标的实现奠定基础。

责任领导：毛旭责任部门：投资发展部、审计法务部责任人：XXX 牟渝云整改时限：2010年6月底以前（二）招投标环节方面的问题。

在2009年8月前涉及到的招投标工作均按国家的法律、法规及地产公司的《云锡地产招投标管理办法》和《招标管理实施细则》办法来进行实施，基本遵循了招投标工作公开、公平、科学、择优的原则。

2009年8月，昆政办[2009]93号文《关于印发进一步加强国有投资建设项目招标投标管理若干规定的通知》，规定了各类工程建设项目达到规定标准的，必须进入行政主管部门交易中心公开招标。

按此政策规定须进入行政主管部门交易中心公开招标的项目地产公司就不能再自行组织招标。

整改措施：严格实施已制定的公开公正、规范有序的招投标制度。

按昆政办[2009]93号文《关于印发进一步加强国有投资建设项目招标投标管理若干规定的通知》，修订完善《云锡房地产公司招投标管理办法》及《招标采购管理程序》，并按规定规范运作。

责任领导：张智伟责任部门：经营管理部责任人：XXX整改时限：2010年12月底8个开发项目存在的问题：（三）夏意雅园项目存在内部管理不到位的问题。

1.工程超概算。

项目在2003年根据当时的市场实际情况进行了项目的经济测算工作，预计各可盈利2000万元。

因土地等政策原因项目至2005年年底才开工。

2005年后，材料价格上涨（如钢材由2003年概算时的2250元/T上涨至2005年年底的4800元/T）、政策变动费用增加、公建配套建设收费增加、设计源头成本控制不到位、规划设计变动、验收规范提高等因素导致工程成本大幅增加，致使项目的实际成本超原测算、概算成本。

2．销售管控方面的问题。

一是团购项目，轻视了项目前期策划，产品配比有问题，销售与设计环节的严重脱节，导致出现大量车位剩余，住房窗前有采光井等问题未能对客户前期透底，导致出现争议；二是销售代理机构选择、管控有问题，云锡地产与销售代理机构之间存在一个中间人，销售代理的责、权、利约定不科学合理。

销售代理机构操作和我方管控不到位。

整改的措施：1．建立先干后算，算清再干的预算体系，并严格按制度进行招投标和合同评审。

在实际施工过程中，积极采取措施减少项目成本的增加：材料自行采购（通过招投标方式降低价格）、严格控制施工过程中的变动签证、组织好各交叉专业的相互配合减少返工工程量。

2．加强营销策划管理。

已建立专业化的具有房地产行业标准特征的八大管理体系。

如《工程和质理管理体系》《项目开发策划、销售、客车户服务体系》等，从2009年下半年起，所有开发或拟开发的项目者严格执行八大体系流程。

责任领导：张智伟责任部门：营销策划部、工程管理部责任人：XXX 辜之俊整改时限：2010年6月底完成（四）良晨水逸项目存在的问题1．在未取得《建筑工程规划许可证》即开工建设，已被规划局检查处罚252.7万元。

原因分析：该项目靠地块南边的45米规划道路,市规划局反复进行了四次道路规划重新调整，道路规划调整使我公司已审批的建筑方案也进行了调整，致使我公司报规时间拖延至2006年9月。

在此期间，由于我公司受与体育局合同约定，更为主要的是来自购房运动员的多方面压力（部分购房运动员职工也集众到市政府上访），同时省体育局为了考虑稳定因素，多次责成我公司尽快动工建设。

因此，我公司在未领取《建设工程规划许可证》便开始动工，造成规划查处罚款。

整改措施：后续经过相关规划手续的补办，取得了《建筑工程规划许可证》等的合法手续，并依法依规完成了验收备案，完成了该项目的开发建设。

目前正在进行产权证的办理2．工程超概算及销售管控方面存在的问题。

（问题及整改措施与夏意雅园项目的相同）责任领导：张智伟责任部门：营销策划部、工程管理部责任人：XXX 辜之俊整改时限：2010年6月底完成（五）百富琪项目投入资金风险防范的问题。

该项目投入资金7500万元，已收资金占用费500万元。

由于用地面积、规划方案及相关政策变动，为保证项目顺利进行，更好地发挥双方优势及整合优化双方合作资源，双方在平等自愿的基础上，本着互惠互利、风险与利益均衡的原则，签订补充协议。

因改变合作方式，对我方投入资金存在一定的风险。

整改措施：双方于于2010年1月11日签订了补充协议，退还云锡本金7500万，补尝我方6000万后，云锡地产退出合作项目。

按协议约定，在2010年6月30日前分三次清还云锡地产本金及补尝金共计13500万元。

截止到4月底已收回4266万收益款。

责任领导：张智伟责任部门：财务部、审计法务部责任人：XXX 牟渝云整改时限：2010年6月底完成（六）上东城项目收益款的回收问题。

2009年5月19日以补充协议方式决定我方在按协议约定时间提前收取应得收益后退出项目合作。

上东城项目的合作方泰兴隆地产公司不履行签订的协议，拖欠公司收益款8078万元（2009年12月底），收益款收回无保障措施。

整改措施：地产公司于2010年1月19日召开了“上东城项目收款的专题会”，任命总经理助理陈蒿保为项目负责人，并派一名销售人员到上东城项目销售中心，配合财务人员收款，资金支付审批由毛旭总经理审批。

截止到3月15日已收回1600万欠款。

责任领导：程嵩保责任部门：财务部、营销策划部责任人：XXX 张贺伟整改时限：2010年6月30日前（七）文山丽水龙庭项目内部管控的问题1.销售与设计脱节,导致开发产品滞销,积压资金约8000万元。

原因分析：规划设计与销售存在脱节，导致开发产品滞销。

设计没有严格图审工作，导致联排别墅有41户层高不足；叠加别墅2栋设计有地下车库，但是建好后无法设置坡道，不能作为车库使用；商铺室内设计柱子过多，设计不合理等问题；空中联排户型过大且不合理，总价高，难销售。

2.合同履约未按期实现，造成延期交房。

在“三位一体”的公司体制下运行，权责不清、管控流程模糊、管理职责不清、分设后互相推委扯皮，导致工程质量存在若干缺陷，合同履约不能按期实现，造成延期交房。

3．结算困难的问题。

由于施工过程的管理不到位，导致隐蔽工程、材料单价、工期目标无法管控等问题，给决算工作带来了困难。

4.售后服务不规范，影响了公司的诚信体系。

由于施工单位交工后对工程质量没有实行售后维修，使地产公司投入大量人力、物力、财力进行售后服务。

整改措施：1．做好市场调研，策划后销售工作。

总结经验，因地制宜开发当地市场有需求的产品，销售全方位参与设计、施工、交房的全过程。

2．实行项目经理责任制，严控工程建设的质量、工期。

3．已按合同范围进行了结算，遗留问题待与建设集团协商解决。

4．制定售后服务的责任制，对施工单位和物业管理要有严格的经济管理措施。

责任领导：毛旭责任部门：文山分公司责任人：XXX 陈洪整改时限：2010年11月底完成（八）文山山水康城项目内部管控的问题1.规划设计与销售管理方面的问题。