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XXXX-世联-西安新鸿基项目整体定位及物业发展建议
8
挑战一
项目南北侧为高层的集资房,西侧为低品质的安 居房,对本项目的形象与价位都存在负面影响
西安新鸿基曲江项目整体定位 及物业发展建议
项目定位审视
本报告是严格保密的。
1
项目限制性条件
占地面积 153.149亩 容积率 ≤1.8
本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心 地段、无强势景观资源的中等规模项目
覆盖率 ≤ 30%
绿化率 限高
≥40% 60m
市中心 主城 (钟楼) 区
取地成本 200万/亩
西安市部分楼盘06-07价格对比情况表
6000 5000 4000 3000
5190
4282
3669
3537
3412
3054
2861
2000
1000
5000 4000
4800 3300
4800 3800
2006 4500
3580
2007 4900
4100
3700
3800
4500 3700
4200 3400
车位
919个
坡屋顶,不可出现独栋, 容积率在1.8以下可调整
西高新
车程半小 时内 曲江 新区
区域属性:
本项目
➢有利因素: ➢曲江区位优势 ➢限高条件较为宽松 ➢无拆迁压力 ➢不受政府90/70等政策限制 ➢片区规划前景向好
二线省会城市 新兴高档居住区
非核心地段
西安在房地产市场划分中属二线城市
2004年以来,随着政府规划的利好,曲江高档居 住区的地位日益显现
目前曲江新区以雁塔南路为中轴线,以大雁塔和 大唐芙蓉园为核心,项目处于非核心地段
➢不利因素:
➢目前周边不成熟、生活配套 少、物业相对档次较低
➢相比中海、金地,品牌知名 度相对较弱
项目属性:
中等规模
没有强势外部资源
占地153亩,在曲江片区属于中等规模
目前周边无强势资源,西、北、南方向楼盘档次不 高,地块东侧为空地
2项目不能成功联动,而是内部竞争,贬损价值
本报告是严格保密的。
3
机会一
资本流动性过剩带来资产升值,房地产成为财富 工具,市场补涨,房价逐步拉升,整体大势向好
市场现象1:储蓄搬家,民间资本主动寻找投资 对象
07年5月起,居民储蓄余额出现滑坡,最高缩水幅度2.5%
市场现象2:资产价格全面升值
国家发改委统计,07年上半年全国商品房价格涨幅为 14.22%,全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%, 二线城市全面上涨。
3000
2000
1000
0 成都 武汉 南昌 沈阳 西安 长沙 重庆
0
白桦林居 雅荷春天 西安印象 锦园新世纪 绿地世纪城 假日花城 紫薇馨苑
本报告是严格保密的。
4
机会二
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区,已经确立其 富人区地位
曲江被赋予文化旅游区的定位,其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值
本报告是严格保密的。
6
机会四
西安曲江的低密度市场充满机会,高端的低密度 市场存在巨大空缺
未央 车程1小时
板块
城北未央 湖
长安秦岭
主城区 车程半小时 曲江
曲江
总结
自然景观资源为主 休闲度假/生活区 位于城市边缘
人文景观资源为主 观光旅游区 临近主城区
定位
曲江位于城 市豪宅的价 值体系,竞 争优势明显
本报告是严格保密的。
2
本项目面临的四大机会
机会 1
资本流动性过剩带来资产升值,房地产成为财 富工具,市场补涨,房价逐步拉升,整体大势 向好
机会 2
曲江作为西安唯一的城市豪宅片区,已经确立 其富人区地位
机会 3
在景观日益丰富的前提下,曲江将逐渐由政府 主导融入资源主导,本项目的地段价值将快速 提升
机会 3
本报告是严格保密的。
7
本项目面临的三大挑战
挑战 1
项目南北侧为高层的集资房,西侧为低品质的 安居房,对本项目的形象与价位都存在负面影 响
挑战 2
本项目虽临近未来的曲江池公园,但与公园之 间却为金地项目所阻隔
挑战 3
本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商 的竞争,且多数项目地段优于本项目
本报告是严格保密的。
消费者针对房地产的心态发生变化
房地产作为高端客户的财富工具而存在
•作为固定资产的商品房成为投资出口,资产升 值又放大了他们手中的财富和购买力;
低端消费者提前为居住资料买单
•居住资料对他们而言是生活必需品,在房价快 速上升的过程中,低端消费者比以往更加容易放 弃过多的要求购置房产。
07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价(元/平米) 6000
曲江是西安历史积淀的凝结,是城市文明的聚合,是整个西安菁华之所在,是城市房地产 价值峰值区。
本报告是严格保密的。
5
机会三
在景观日益丰富的前提下,曲江将逐渐由政府主 导融入资源主导,本项目的地段价值将快速提升
➢远离核心资源 ➢远离配套
价值辐射区
➢二级资源 ➢配套较弱
价值承接区
➢一级资源 ➢配套核心区
独栋 联排 叠加
0
航天御苑价格变化
17000 14300
11500 8990
8380 6700
5000 10000 15000 2007.03 2007.07
20000
车程1.5小时 秦岭
市场产品以大为 美,以豪为美, 规划呆板,精细 不足,配套欠缺, 品质感有限
➢ 单体规划以行列式布局为主,建筑密度过高; ➢ 景观园林主题不鲜明,欠缺软景、层次感,精细化不足; ➢ 建筑外观缺乏创新,外立面粗糙,品质感差; ➢ 户型设计浪费大量空间,人性化不足,实用性较差; ➢ 内部缺乏配套,且档次不高,难以满足顶端客户的需求。
以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发,为片区塑造了丰厚的人文景观资源
临近城市核心区,周边片区收入水平较高,片区内外交通发达,通达性良好
景观 资源
城市
富人区
历史 文化 资源
城市 资源
景观资源 文化积淀 配套资源 交通资源 土地资源 依托板块 政府规划
大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池公园等 自古以来的皇家园林,坡水园林相得益彰 现主要依托雁塔城区,未来有大唐不夜城等商业配套 四周为主要交通干道环绕,通达性良好 开发中期,核心区土地资源稀缺 位于科教文化发达的雁塔区内,临近碑林区、西高新 低密度居住区,中国传统文化为主题的文化旅游区
价值峰值区
随着曲江池公园的建成,本项目所在地段 将成为片区资源价值的峰区。
香蜜山
枫丹雅苑
瀚城
翠海花园
香格丽苑 香域中央 新天国际名苑 香蜜湖1号
中旅公馆
价值逐 级递减
熙园
香榭里
香
水榭花都
蜜
湖
堤香名苑
深圳香蜜湖
东海花园
大雁塔 旅游区
中海国际社区
海洋馆
大唐芙蓉园
金地芙蓉湖畔
爱谷
曲江池公园
金地南湖项目
本项目