用途
占地 建筑规模 面积 容积 （万平方 （公 率 米） 顷） 33.72 2 49.71 63.24 2.705
备注 地块1的容积率为1， 其余为1.6
居住用地
待研究用地 31.62 市政用地 4.63
科研用地
办公用地 合计 规划绿地
1.57
0.38 71.92 130
1.5
1
2.355
0.38 118.39 已实施46.67公顷
规划新增集体产业用地及资金平衡用地均通过调整原规划待深入研究用地得到， 未增加新的城市建设用地指标，因为道路拓宽，总建设用地指标还有所减少。
区域总规模略有增加
根据区域发展需求，适当调整容积率，区域建设规模由原来的310.33万平方米增加到356.06万平方米。
公共绿地面积有所减少
由于道路拓宽原因减少14.55公顷绿地面积。
三、改造思路和目标
南苑村改造方案的实施：
第一、解决农民上楼问题，用棚改政策，使村民安居乐业；
第二、解决南苑机场进京第一印象, 彻底改变机场周边环境； 第三、充分利用现有土地资源，实现规划，实施绿地。
四、项目概况
区位情况
南苑村
南苑机场 南 中 轴
绿隔地区 南苑集团
在中心城布局中的区位图
在南苑地区中的区位图
村民回迁安置
需求
五、实施方案
9800人需要安置用房，按每人50平方米， 需安置住宅面积约49万平方米。 方案 1-4号地作为村民安置房用地。地块相对完整、 集中，可实施性强。总用地面积约23.24公 顷，按照容积率2.0-2.5测算，居住规模 50.19万平方米可满足安置需求。容积率由 1.6调整至2.0，局部2.5（1号），建筑控制 高度45米，由于容积率的提高建筑规模较 06版控规增加8.13万平方米。
调整后规划
8
8号地作为还建用地。用地面积9.02公顷（含
养老院0.4公顷），容积率2.5，建筑控制高度 45米，提供集体产业面积22.6万平方米。用于 发展集体产业。
解决问题
现状86.38公顷，71.2万平方米的的集体企业 全部腾退，可腾退土地77.36公顷。 实现绿地1500亩。
公共设施配套
四项目概况
全村常住人口情况
人口
人口状况
4023 1341 6777
人数
全村总人口情况 户数
10800
农业
户数 人口
3033
居民
户数
1692
全村农业人口情况
农业人口 （人） 4023 劳动力 （人） 2762 超转 （人） 1059 残疾人 （人） 147
收入分配情况
2013村内年劳均分配约3.13万元，人均分配约1.75万元。
设整合自身土地资源和产业发展，以切实改善农民居住条件和提高收入水平、全面
实现城市化为己任，对南苑村进行全面改造，实现生态环境建设、产业结构升级、 发展绿色产业、村集体经济持续发展和农民持续增收。
一、项目背景
南苑村不属于绿隔地区，不是市级挂账重点村，没有成型的旧村改造政策可以直 接利用，且南苑村仍以农民为主，仍居住于宅基地之上，现行棚改政策并非十分适用。 因此，本着发展经济，快速提高农民生活水平，摈弃等、靠、要的思想和发展观念，我 村争当试点，以积极主动的精神，以建设美丽北京为出发点，全面实现南苑村城市化为
教育配套设施用地（公顷） 小学（R52） 中学（R51） 按平均值539平方米/千人 按平均值698平方米/千人 所需用地 控规占地 比较结果 所需用地 控规占地 比较结果 4.39 4.09 少 5.69 9.23 满足 5.15 5.19 增加1所 6.67 9.23 现状满足
指标规模
城市建设用地有所减少
设定南苑村集体为开发主体，所需资金全部由南苑村自筹，通过部分地块上市交 易平衡资金，剩余地块以占地模式发展集体产业。
五、实施方案
拆迁成本测算
二、项目开发成本测算
（二）项目开发成本：
根据丰台区相关政策，结合周边在施项目征地、拆迁补偿情况，做出本测 算。项目一级开发成本主要包括：前期工程费用、征地费用、拆迁补偿费用、 市政建设费用、财务费用、一级开发投资回报额及两税两费等内容。
5
1
2 3 6 8 7 4
调整后规划
解决问题
9800人全部转居，1170个院落，宅基地 32.2公顷全部拆迁。 村民回迁上楼后可腾退土地8.96公顷。
现状村庄宅基地
五、实施方案
产业升级
模式
参照纪家庙村集体产业“退八还二”的模式。 需求 对现状占地86.38公顷，71.2万平方米的的集 体企业进行腾退，按政策可还建17.28公顷， 21.36万平方米集体产业用地。 方案
改变周边环境，农民居住条件明显提升
拆除集体企业71.2万平方米，还建22.6万平方米；腾退农民住宅36.2万平方米，新建回迁房50.19万平方米。 合计拆除建筑规模107.4万平方米，还建建筑规模72.79平方米，集体建拆比为67.7%
原规划用地平衡表
序号 用地代码 C 1 其中 C1 C5 C6 E1 F3 G1 G2 M1 R2 R5 6 其中 其中 S 其中 U R51 R52 R53 R54 用地名称 公共设施用地 行政办公用地 医疗卫生用地 教育科研设计用地 水域和其它用地 水域 多功能用地 其它类多功能用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 工业用地 一类工业用地 居住用地 二类居住用地 配套教育用地 中学用地 小学用地 托幼用地 中小学合校 道路广场用地 道路用地 市政公用设施用地 供应设施用地 供水用地 供电用地 供燃气用地 交通设施用地 公共交通用地 其它交通设施用地 邮电设施用地 邮政设施用地 电信设施用地 待深入研究用地 区域总用地 占区域总 建筑面积 面积(公顷)用地比例 （万平方 (%) 米） 35.97 8.72 53.66 24.3 5.89 37.37 1.98 0.48 2.37 9.69 2.35 13.91 4.29 1.04 0 4.29 1.04 0 7.36 1.79 22.78 7.36 1.79 22.78 150.33 36.46 0 142.67 34.60 0 7.66 1.86 0 1.07 0.26 1.18 1.07 0.26 1.18 98.1 23.79 189.42 87.37 21.19 180.83 10.74 2.60 8.59 5.14 1.25 4.11 1.2 0.29 0.96 1.97 0.48 1.58 2.43 0.59 1.95 76.63 18.59 0 76.63 18.59 0 7.63 1.85 4.25 1.72 0.42 0.69 0.53 0.13 0.21 1.09 0.26 0.44 0.11 0.03 0.04 3.82 0.93 1.53 2.78 0.67 1.11 1.04 0.25 0.42 1.05 0.25 1.43 0.28 0.07 0.28 0.76 0.18 1.15 30.91 7.50 61.82 412.29 100 310.33
R53 0.51 U21 0.84 U13 0.11
教育设施满足区域新增人口发展要求 增加居住用地带来新增人口14138人，增加12班 幼儿园2所，18班小学1所可以满足区域需要。
U21 1.42 C5 0.4 R53 0.51 U21 2.97
R52 1.21 U12 0.75 U12 0.52
序号 用地代码 C 1 其中 E 其中 F 其中 G 其中 M 5 其中 R R2 R5 6 其中 其中 S 7 其中 U U1 其中 U2 8 其中 其中 U3 其中 U4 其中 U9 9X 合计 U21 U29 U31 U32 U44 U11 U12 U13 S1 R51 R52 R53 R54 M1 M9 C1 C5 C6 E1 F3 G1 G2 G3
调整后规划用地平衡表
用地名称 公共设施用地 行政办公用地 医疗卫生用地 教育科研设计用地 水域和其它用地 水域 多功能用地 其它类多功能用地 绿地 公共绿地 生产防护绿地 生态景观绿地 工业用地 一类工业用地 集体产业用地 居住用地 二类居住用地 配套教育用地 中学用地 小学用地 托幼用地 中小学合校 道路广场用地 道路用地 市政公用设施用地 供应设施用地 供水用地 供电用地 供燃气用地 交通设施用地 公共交通用地 其他公共设施用地 邮电设施用地 邮政设施用地 电信设施用地 环保设施用地 其他市政公用设施用地 待深入研究用地 区域总用地 占区域总 建筑面积 面积(公顷) 用地比例 （万平方 (%) 米） 36.83 8.93 54.33 24.68 5.99 37.37 2.46 0.60 3.05 9.69 2.35 13.91 4.29 1.04 0 4.29 1.04 0 7.42 1.80 22.78 7.42 1.80 22.78 136.63 33.14 0 17.52 4.25 0 6.28 1.52 0 112.83 27.37 10.09 2.45 23.73 1.07 0.26 1.18 9.02 2.19 22.55 112.51 27.29 244.45 99.69 24.18 234.19 12.82 3.11 10.26 5.14 1.25 4.11 2.3 0.56 1.84 2.95 0.72 2.36 2.43 0.59 1.95 91.27 22.14 0 91.27 22.14 0 10.55 2.61 0.51 1.88 0.22 6.29 6.13 0.16 1.05 0.28 0.77 0.26 0.26 0.34 2.7 412.29 2.56 0.63 0.12 0.46 0.05 1.53 1.49 0.04 0.25 0.07 0.19 0.06 0.06 0.08 0.65 100 5.37 1.04 0.20 0.75 0.09 2.52 2.45 0.06 1.44 0.28 1.16 0.10 0.10 0.27 5.4 356.06