• （1）济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可 售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的 局面；
• （ 供应2），由推于行政土府地严公格开执E招行v标土a、地l挂u年a牌度t、i计o拍n划卖，o制建n度立ly，土.在地一储定备程体度制上，提控高制了土建地 ted •wi设 （th用3）A地国s的家p价对o格部s，e分房.小S地钢l产id铁开e、发s小开f建o始材r向等.资N高本E耗市T能场、3转高.移5污；C染企lie业n关t停P并r转of的il宏e 5.2
ted •wi2告及t、h，青城A济岛s市南（p综o城居合s市第e实综1.S2力合位lE的id竞）v竞ea争，s争l力u目fao排根前tri名据济o.Nn位南20E居o还0Tn5全无年l3y国法中..5第真国C1正城8l承位i市e担，n竞t起已争P环经力ro渤远报f海不ile 5.2 南是翼发C重展op要房y的地rig次产h级业t 经的20济基0中础4心。-2的0作11用A。s增p强os济e南P城ty市L综td合.实力
济南市房产空置率
• 受国家宏观调控的影响，今年1-5月份，济 南市房地产投资结构出现了新的调整和变 化，住宅投资E虽va然lu仍ati占on主o体nly地. 位，但投资
ted wi比th重As有po所se回.S落lid。e商s f品or房.N空ET置3面.5积C达lie4n7t .P8万rof平ile 5.2 方C米o，py同rig比ht增20长0246-2.30％11，A其sp中os，e P住ty宅L空td置. 面 积为36.4万平方米，同比增长21.2；住宅空 置1-2年（含1年）19.0万平方米，同比增长 94.9％。
西方经济学课程调研报告
济南市房地产现状及发展
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By 张冰，张源， 杨春胜，余九九
管理学院电子商务0502
（3）济南未来房地产业发展面临的机遇
• 1、区域经济一体化，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼， 成为承东启西、连接南北的重要节点城市。而山东半岛城市群建设和济 南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联 系。
• 2、城市化与城乡统筹，未来城市化的快速发展成为济南房地产业发展
• （6）个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行 不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。
济南市房价发展趋势
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济南居民购房目的
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（2）济南房地产渐显品牌势力，品牌竞争力开始占据优势。
• 济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。但在近几年， 随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化， 平缓态势逐渐被打破，竞争开始加剧。在市场压力不断
（1）济南房地产现状
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、 服务的行业，具有基础性、
先导性、带动性和风险性等特点。
主要矛盾：①城市E开va发lu用ati地on与o保nly护. 耕地的矛盾；② te开d 发wi用th地As供po不se应.S求lid与es土f地or资.N产ET闲3置.5浪C费lie的nt矛Pr盾of；ile③5.2 政府土C地o出py让rig“ht招20、04拍-2、01挂1”As引po发s的e P高ty价L供td.地与稳 定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资置业者 增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速
扩张与市场秩序不规范的矛盾。
2005年济南市住宅价格
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济南市房地产价格的持续上涨主要 有以下几个原因
• 3、政府服务效率的竞争 目前珠三角、长三角的城市以及 省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走 在全国的前面。济南市亟需改变目前投资审批时间长的问 题，以便提高招商引资和经济运行的效率。
济南居民对住宅面积的需求
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心城每年将有10—12万的新增人口和10平方公里的增长空间。因此，适 应城市规划调整扩大的要求，济南房地产业发展面临着巨大的发展机遇。
济南房地产面临的挑战
• 1、城市区位竞争 济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自 然形成的人居环境差异，使得“十一五”期间济南房地产 业的发展更直接地面临着与沿海城市的竞争。
观政C策o，p在y一rig些h方t面2提0高0了4房-2屋0的1建1设A成s本p；ose Pty Ltd.
• （4）随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、 科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动 了房价的上升；
• （5）近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资 金成本；
加大的情况下，济E南v地alu产a开tio始n逐on步ly显. 示出品牌竞争力的 ted优w势ith，A大s型po房se地.S产li企de业s、fo具r .备N一ET定3品.5牌C积li淀en的t P房r企of开ile始5.2
在竞争C中op占yr据ig优ht势2。004-2011 Aspose Pty Ltd.
• 对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立，正逐步 成为济南各房地产公司的首要战略。就济南地产而言， 项目仍然是地产品牌建设的第一依托。
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当然包括土地成本低，谁就具有竞争优势。 之间的竞争以成本竞争为主要特征谁的项第一阶段：成本竞争阶段。在这一阶段，房地
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济南居民对住宅的需求
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济南居民对户型的需求
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最用主地要紧的张前等提问条题件，之将一会E。 在v“但a十是lu一，a五济t”南io期城n间乡o更二n加元ly突结. 现构出矛来盾。突因出此、，城统市筹扩协展 ted w调i城th乡A关s系p至o关s重e要.S。lides for .NET 3.5 Client Profile 5.2
• 3、城C市o产p业y结ri构g调ht整2济0南04市-产2业0结11构将A发s生po较s快e变P化t，y在L强t化d.第二产 业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业能 带动数十种相关行业发展，因此，房地产业必然成为“十一五”期间重 点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。 • 4、城市总体规划调整 根据新的济南城市总体规划，“十一五”期间中
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谢谢欣赏！
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济南居民对住宅环境的需求
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