2001年济南房地产市场调研分析报告一、投资环境研究1. 济南市总体社会经济情况济南市是中国东部沿海经济大省——山东省省会，是全省的政治、经济和文化中心，也是“中国经济综合实力50强”城市之一。

● 济南市经济逐年增长注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，近年济南市国民经济和社会发展保持良好的发展态势，全市GDP 总值和人均GDP 总值逐年增长。

尤其是2000年，济南市完成国内生产总值达到952.2亿元，比上年增长12.1 % ；完成人均国内生产总值17001元，增长11.2 %。

● 产业结构调整，第三产业比例逐步加大注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，济南市近年产业结构有所调整，第三产业比例逐步加大。

尤其是2000年，济南市工业企业实现增加值达到219.2亿元，增长了10.2 % ；农业生产保持稳定，第三产业快速发展，成为经济增长的重要力量。

三次产业结构由上年的10.5∶45.4∶44.1调整为10.0∶43.9∶46.1，形成了“三二一”的产业结构格局。

● 财政金融形势保持稳定在2000年，济南市金融机构各项存款余额达1275亿元，各项贷款余额1069亿元，分别比年初增加213.7亿元和233.9亿元。

金融机构新增贷款中，中长期贷款比重增加。

至2001年1-5月份，城乡居民储蓄存款余额491亿元，比年初增加28亿元。

金融机构各项贷款余额1153.3亿元，比年初增加84亿元。

中长期贷款比重的增加，表明金融机构看好济南市未来发展。

而城乡居民储蓄存款的增加说明了市民持币待购的心理预期。

● 城市化进程步伐加快按照国外资料，城市人口在30 % - 55 % 是城市化加速阶段。

在2000年，济南市市域总人口达到562.7万人，比上年增长9.09 % 。

济南城市人口大约在36.91 %，正处在城市化加速阶段的起步时期。

济南近年人口变化情况注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》人民生活得到改善在2000年，济南市全年城市居民人均可支配收入达到8471元，比上年增长18.3 % ；农民人均纯收入3047 元，增长3.5 % 。

全市在岗职工平均工资10475元，增长15.3 % 。

2000年恩格尔系数为34.6 % 。

随着各项改革进一步深化，社会保障制度改革步伐加快，医疗制度改革正逐步推开。

全市已建立起下岗职工基本生活保障、失业保险、城镇居民最低生活保障三条保障线相衔接的保障体系，基本实现了养老金的社会化发放。

济南市近年城市居民生活水平指标注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》至2001年1-5月份，在市场和物价方面，济南市实现消费品零售总额161.9亿元，增长12.3 % 。

其中5月当月实现零售额31.1亿元，增长12.7 % 。

个体私营商业继续快速发展，1-5月份个体私营经济实现社会消费品零售额62亿元，增长16.1 % ，增幅分别比国有和集体经济高出14.2个和12.8个百分点。

市场物价保持平稳，居民消费价格指数为100.1 % 。

综上所述，济南市总体经济情况呈现以下特点：●济南市国民经济保持较快的增长，尤其是第三产业迅速发展。

●济南市产业结构趋向合理，逐步形成了“三二一”的产业结构格局。

●济南市财政金融形势保持稳定，金融机构各项存、贷款余额保持增加。

●城市化进程步伐加快为房地产业发展拓展了空间，也增加了对公用设施的需求。

●恩格尔系数逐年下降，人民生活水平不断提高，消费能力增强。

2. 基础设施注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》✧2000年，全市煤气、液化气供气量分别达到8091万立方米和4.1万吨，比上年分别增长3 % 和8.7 % ,天然气用气人口21万人，供气总量1104万立方米；城市气化率90.2 %。

✧2000年自来水供水量2.8 亿吨，日供水能力达到138吨。

城市排水设施，采用雨污分流制，完善雨、污水排水管网，扩大集中污水处理能力，雨水收入雨水管道，就近排入河道。

✧南市引黄供水工程已实现部分供水，兴济河污水处理厂等项目正按计划顺利进行。

✧2000年全市集中供热面积2089万平方米。

新建改建部分热电厂，如金鸡热源厂工程。

预计2010年中心城区的供热面积5080万平方米，热化率50 %。

✧济南电网主要由黄台、石横两个电厂及500千伏济南变电站供电，覆盖面积8227平方公里，综合供电能力120万千瓦。

✧轨道交通及高架旅游轻轨工程，济南市规划中的道路线网规模在93-108公里。

拟定方案将千佛山、植物园、泉城广场、银座商城等连接起来，全长达到9.75公里。

预计2001年做好方案论证和项目立项的前期准备工作。

✧2000年，济南市公交汽车营运线路89 条，比上年净增25 条；营运线路总长度1979公里，增加244 公里；新增营运车辆500部；年末拥有各种公交营运车辆1700辆，比上年增长16.7 % ；全年客运量4.6亿人次，增长15.0 % 。

出租车全面升级，档次提高，年末拥有各种类型出租汽车10700辆。

2001年计划新增公交车辆300辆，新辟调整线路5-10条。

✧蓝天工程的实施。

为全面加强城市管理，改善城市环境质量，在济南市大规模实施了以"治山、治气、治水"为主要内容的蓝天工程，取得了明显成效。

一是治山。

完成大环境造林4.58万亩；市区植树70.1万株，新建绿地47.9万平方米，全市绿地广场达35处，总面积100多公顷。

二是治气。

淘汰燃煤锅炉264台，市区销售和使用的煤炭含硫量达标率为83.2%；取缔露天烧烤炉具9000余套，关停"三小"企业320多家；淘汰"面的"3000余辆，建设清洁燃料加气站8座，改装双燃料公交车辆10辆，工业烟尘和二氧化硫达到国家规定的排放标准，大气质量明显改善。

三是治水。

共完成1009米河道棚盖，269家废水工业污染源全部实现达标排放。

对工商河、护城河、全福河等河流进行了清淤，市区水体污染状况有了明显改善。

✧“一环九射”绿化美化工程是济南市第四期造绿工程的主要内容，也是改善济南市大环境的一项跨世纪工程，主要包括市区二环沿线（一环）和九大出入口（九射）的综合整治与绿化美化，全长174公里。

综上所述，济南市基础设施建设呈现出以下几个特点：●济南市社会事业项目建设得到加强，在供水、天然气、污水处理、道路及众多社会事业项目方面的逐步改善和兴建，保障了居民的生活，提高了生活质量，为居民争取更好的生活居住环境打下了坚实的基础。

●作为城市化最明显的标志，公共交通的发展和延伸，是刺激房地产业富有成效的因素之一。

而住房制度的改革，给房地产开发建设注入了新的活力。

在许多购房者看来，选购一套合适的房子，考虑的不单单局限于价格高低，便利的交通及相关的配套设施，已经在人们购房需求中占的比重越来越大。

眼下许多人已意识到，随着城市不断发展、延伸、公共交通已不仅成为人们雏形的重要工具，还是保证其所在地价和房屋升值的可见因素。

蓝天工程和“一环九射”绿化美化工程的实施，是济南市政府大力改善城市环境的举措，使居民最大受益，生活环境有所提高。

同时，环境的更优化和道路绿化的跟上，使济南城市建设从中收益非潜。

不光是建设项目开工量有所增加，而且一些楼盘依据好的环境条件价格也有所提升。

3. 政府政策与措施近几年济南市为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发展目标，政府采取了若干措施：●加大旧城改造的力度，实行旧城改造和实物拆迁与货币拆迁相结合的政策。

济南市决定利用三年时间进行全面的旧城改造。

改造范围包括一环路以内及沿线，即经十路以北、北园大街以南、历山路以西、纬十二路以东。

预计改造区片49片，总占地423万平方米。

●按照《济南市旧城区改造政策规定》，各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保证开发商有利可图；开发建设单位投资“旧城区改造项目”可享受按开工前缴纳30％，预售前缴纳30％，竣工验收交付使用前缴纳40％分期缴纳土地出让金、城市建设基础设施配套费优惠，开工前一次缴齐的，可享受10％的优惠；开发建设单位投资“旧城区危陋房屋区片改造项目”，除享受“旧城区改造项目”的各项优惠政策外，可视情况免收或部分免收土地出让金和城市建设基础设施配套费。

开发建设单位投资“旧城区特殊改造项目”，享受“旧城区改造项目”和“旧城区危陋房屋区片改造项目”规定优惠政策后仍不能保本的，可通过奖励容积率等补偿办法，使其保本微利。

●大力发展住房金融，适应居民住房消费的需求，进一步提高金融对住房市场的支持力度。

●规范发展物业管理业。

进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，切实提高管理及服务质量，改善居住环境。

同时要研究和争取出台职工工资中增加物业管理费支出的政策，提高物业管理费的支付能力。

●切实改进房地产行政管理工作。

落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导性意见》，为购房人提供方便快捷的服务和产权保障。

济南市几次下文减化购房手续，银行贷款更加轻松方便，原来三个月的贷款手续，现在缩短为15个工作日以内。

●据悉，济南市从8月1日起，现有公有住房的租金将进行调整，适当调高，调整时间将持续到2002年7月31日。

这次价格调整已经过价格决策听政会通过，并经省物价局批准。

同时，已按住房货币化分配办法领取住房补贴的职工，应在其租住的公有住房基准租金的基础上，每平方米使用面积还要加收费用，其中，双职工家庭增加8元，单职工家庭增加4元。

这一举措的实施将刺激济南市居民够房的消费增长，也是促进“切实启动个人住房消费”这一中心工作的进行。

综上所述，在国家宏观面上，由于住房实物分配的结束，以及住房分配货币化及住宅商品化的开始，创造了一个潜能极大的住宅市场。

而近一两年银行连续7次降息，国家对房地产市场税费政策一路下减，引起房价降低。

具体到济南市，随着旧城改造步伐的加快，实物拆迁与货币拆迁政策的同步实施，许多拆迁居民对住房有了更大的选择空间。

拆迁居民对安置的住房如有不满，可按政策规定获取一定数额的资金用于购买中意的商品房。

应该讲这不仅对于广大拆迁居民是件喜事，对于房产开发商来说无疑也是一次“商机”。

政府的行为直接影响和刺激了济南市房地产市场的供给与需求，进一步促进住房消费的增长。

二、 济南市房地产市场研究1. 济南市房地产市场概况1.1 济南市房地产市场总体状况注：数据来源《济南统计年鉴》注：数据来源《济南统计年鉴》上图表明，济南市近年房地产投资和销售额逐年增加，个人购房面积相应增长。

2000年，个人购房面积达到了创记录的95.9万平米。