二、在建工程出租

一、背景


二、案例分析
三、法律风险提示
二、案例分析（续）
2010年4月12日，原告A与被告B签订了租赁合同，原告A将其厂房租给被告B使用。租赁合 同约定：由于B在A出租的空置厂房上投入昂贵的硬件、软件资源，故A不得以任何借口将房屋 使用权收回，否则A赔偿B的一切损失。合同签订后原告即将房屋交付给被告，被告即投入资 金对房屋进行装修。被告自认2010年7月因故停产。但又占用房屋至今，被告除了支付原告租

三、预租合同法律效力疑问 预约合同？房屋租赁合同？
详见在建工程 出租部分分析

四、法律法规及地方规范
1、全国性的法律或行政法规：无专门规定
2、地方性法规和地方政府规章：
《上海市房屋租赁条例》第九条
《哈尔滨市城市房屋租赁管理办法》第七条 《呼和浩特市房屋租赁管理办法》第十八条

五、案例 北京和德俱乐部有限公司与北京中粮广场发展有限公司房屋租赁纠纷案
使 安 期
付
用
方
要 限
式
求
；
； ；
问题四：如何避免优先购 全 性 能 ； 买权纠纷
责 约 责
任 任
； ；
（ 八 ） 物 业 服 务 、 水 、 电 、 燃 气 等 相 关 费 用 的 缴 纳 ； 问题五： （ 九 ） （ 争 十 议 解 ） 办 其 违 他 约 定
房屋损坏了，谁来维修？
。
第三章 房屋租赁合同纠纷案例分析

本
案
的
争
议
焦
点
如
下
：
一、关于本案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的 租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，对 照本案情形，青田某制伞有限公司在 2011年9月22日取得了出租厂房的建设工程规划许可证，该时间在一审庭审辩论终结前， 故 本 案 的 租 赁 合 同 应 认 定 为 有 效 。 二、关于本案合同解除后剩余租赁期内装饰装修残值损失如何分担的问题。因本案双方均同意租赁合同解除，但对合同解 除后已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第十一条第（三）项规定，“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过 错承担相应的责任”。本案中承租方虽未按照合同约定的期限支付租金，但出租方也存在将无建设工程规划许可证的房屋交付 承租方，对承租方正常生产经营产生一定影响的过错，故双方均应对合同解除后剩余租赁期内的装饰装修残值损失承担相应责
一、房屋租赁合同效力纠纷 二、房屋租赁合同履行、解除纠纷 三、优先购买权纠纷 四、其他

一、房屋租赁合同效力纠纷
1、预租
2、在建工程出租
一、预租

一、背景

二、概念
出租人尚未建成房屋或尚未取得房屋所有权时，与有意承租该 房屋的预租人订立的，预定将来待租赁的房屋具备合法使用条件 时，订立房屋租赁合同，并由预租人向出租人支付一定预付款的 行为。
问题三：承租人擅自变 人，怎么办？
问题二： 房屋未取得建设 工程规划许可证， 能不能租？
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（
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定，装饰装修建设工程的造价735354元。在诉讼过程中，原告自认第一年和第二年的租金总 共450000元。 2011年2月24日原告诉至法院，请求判令（1）解除租赁合同；（2）被告支付租金共 计450000元；（3）要求被告腾房并拆除装修装饰等添附物并恢复原状；（4）被告承担合同 解除之日至被告实际交房之日房屋占有使用费。被告反诉判决（1）租赁合同无效；（2）A向 B返还押金并赔偿经济损失。
任。
三、法律风险提示
一、关于租赁合同效力
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题
的解释》（法释[2009]11号） 1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设 的房屋：租赁合同无效，可补正 2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑：租赁合同无效，可补正 二、关于租赁合同无效后法律后果 1、房租使用费：有效对待 2、损害赔偿：
第二章 房屋租赁合同主要条款
问题一：预租合同是 否有效？

一、房屋租赁合同主要条款 《商品房租赁管理办法》第七条：房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房 屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容： （ 一 ） 房 屋 租 赁 当 事 人 的 姓 名 （ 名 称 ） 和 动房屋结构，作为出租 住 所 ；
问题与讨论： 赁（水电）押金50000元之外，至今未付租金。双方致成纠纷。 1、房屋未取得建设工程规划许可证， 合同是否有效？ 另经查明，该厂房于2004 年6月24日由相关部门颁发建设用地规划许可证，房屋建成后， 2、合同解除后，装饰装修残值损失 2011年9月22日由相关部门颁发建设工程规划许可证（一审法庭辩论终结前）。经第三方鉴 如何承担？
商业房屋租赁合同法律风险及防 范PPT定稿
目录

第一章 前言


第二章 房屋租赁合同主要条款
第三章 房屋租赁合同纠纷主要类型

第四章 相关法律法规、司法解释
第一章 前言
一、房屋租赁合同的定义 二、房屋租赁合同的法律特性

一、房屋租赁合同的定义
《合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使 用、收益，承租人支付租金的合同。 《城市房地产管理法》第53条：房屋租赁，是指房屋所有权人作 为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的
行为。
占有 使用 收益
租赁关系
使用 收益 占有 处分
处分
二、房屋租赁合同的法律特性
1、房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征， 应适用《合同法》有关租赁合同的一般规定。 2 、租房合同与一般租赁合同不同之处，主要在于合同标的物是 属于不动产的房屋，由此也带来某些法律规则上的特殊性，如房屋的 承租人有优先购买权，房屋租赁要向房屋管理部门登记备案等。