2012年融创销售逐月均价
品牌愿景
品牌扩张 策略
品牌主张
•至臻，致远
品牌定位
•中国高端精品物
业缔造者
融创坚持“高端精品”的产品定位，在有竞争力 的地段建设有竞争力的楼盘。 在所进入的城市占有较大份额，得到社会各界 的高度认可。 “为客户提供大气舒放、贵气质 感、富有品质的高端生活体验，用心周到的服 务”的品牌定位已深入人心。
收入/签约额
55.2%
58.5%
2012
50
0
2010
2011 收入/签约额
2012
快速扩张的策略：大量拿地，大举并购，进入新的区域，形成京、津、渝、沪、杭的区域聚焦布 局，做大做强的策略和措施贯彻彻底。 合作开发与举债：由资产=（母公司权益+少数股东权益）+（有息负债+预收款项+其他负 债），可以看出，少数股东权益、有息负债、预收款项、其他负债的增速都非常快，资产的快速 增长与合作开发、高额举债和良好的销售业绩有关。 强大的营销能力：销售一直是融创的强项，凭借良好的地段、优质的产品、强大的渠道、精准的 推盘节奏、良好的口碑、以及高额的销售佣金，销售业绩良好。不但签约额在增加，“收入/签约
融创销售额高速增长有两个原因： 1、公司推盘量进行高速释放期； 2、销售单价涨幅较快。 融创2010年有9个在售项目，已结算的销售均价 为9267元/平米； 2011年有14个在售项目，已结算的销售均价为 14112元/平米； 2012年在售项目达26个，已结算的销售均价涨 至17304元，仅次于绿城的19615元，排名全 国第二。
2012年底权益土地储备分布（万平方米）
600 504 500 422 400 300 200 100 12 0 天津 北京 上海 重庆 杭州 苏州 无锡 宜兴 常州 天津 苏州 北京 无锡 上海 宜兴 重庆 常州 杭州 2.8% 156 117 148 0.6% 27.4% 20.9% 7.7% 5.8% 553 2.3%
合作开发是融创快速发展的另一个重要途径，通过合作，融创在产品开发、土地获取、融 资途径等方面获得了良好的支撑。绿城、保利、世茂、方兴、九龙仓、首钢等业界领先企 业均同融创有着较为深入的合作。
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融创简介
孙宏斌简介
时间 1988年 从清华毕业，同年进入联想。 被联想以挪用公款罪名送进监狱，获刑5年。 创建顺驰，以房地产中介所进入地产界。 已经在天津开创顺驰前期基业的孙宏斌为了获得比常规更快的发展，向柳传志借款50万元。 在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，顺驰和联想集团、中科集团成立天津中科联想房地产 开发有限公司。 顺驰集团开始开发房地产，并逐渐成为当地绝对的“大哥大”，占到一级市场15%的市场份额，并逐渐 在北京和上海开设了分支机构。之后，顺驰房地产的品牌在天津家喻户晓，并成为当地最大的房地 产商。 联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公司更名为天津顺驰投资有限公司。 顺驰和联想旗下的融科智地房地产有限公司共同组建新公司，开发天津翡翠城项目。当年，顺驰集
安全性 园林景观 会所
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一、融创简介
二、融创开发模式 三、融创特点 四、相关结论
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融创特点 特点一：规模扩张迅速
800 700 600 500 400 300 200 100 0 709
规模指标
356 120 47 74 208 106 67
120% 100% 80% 94%
近三年复合增长率
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融创特点 规模扩张手段
各年资产构成（亿）
250 217 200 150 116 100 95 71 47 25.1 0 3.5 母公司权益 少数权益 有息负债 57 14 预收款项 其他负债 58 40 88 151 2010 2011 221 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 79.8%
85% 63%
110%
336 157 83
60% 40%
192
20%
0%
2010
2011
2012
自2010年上市至今，融创在总资产、净资产、营业收入、签约销售额等方面成倍增长，近3年总 资产复合增长率94%，净资产复合增长率85%，收入复合增长率63%，签约额复合增长率更是 达到110%，绝对是高速发展。
权益土地储备占比分布
7.3%
25.0%
57
47
2012年，融创通过收购成功布局了上海和杭州，并进一步加强了在北京、天津、重庆的优势地 位，形成了京、津、沪、渝、杭五大区域的发展格局； 截至2012年底，融创共拥有土地储备2017万平方米，其中权益面积1444万平方米，绝大部分都 为优质地块，为未来发展提供了有力的支持； 融创将深耕“京津沪渝杭”五大区域及其辐射范围，提高区域内占有份额和品牌知名度。
保利地产
2011年
2012年
2012年 2012年 绿城中国 2012年 2012年 2013年 方兴地产 2012年 九龙仓 2012年
合作拿地 同保利联合，地价款总计30.8亿元，融创持股49.5%。
合作拿地 融创绿城联合保利21.24亿夺得上海外高桥地块，融创绿城占49%。 收购股权 融创5100万元收购该项目公司51%股权。 战略合作 总价33.58亿元收购绿城8个项目。 合作拿地 双方以16.44亿夺得浦东新区地块。 合作拿地 联手以90.19亿元取得上海黄浦区项目，各占50%。 合作拿地 联合取得北京朝阳地块，地价30.67亿元，融创占49%。 合作拿地 融创绿城联合九龙仓以8.34亿元摘得浦东新区唐镇5街坊地块。 收购股权 3.49亿元获得万通地产持有的天津泰达23.5%的股权 收购股权 以5.6亿元收购杭州城建望江府项目50%股权。 收购股权 以9.07亿元获得世茂杭州之江度假村49%股权。
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融创开发模式 融创收购绿城项目结构
融创中国
100%（控制） 51%（控制）
绿城集团
49%（重大影响）
融创置地
50%（控制） 50%（重大影响）
无锡滨湖 上海森业
50%（控制）
融创绿城
50%
50%（重大影响）
绿城项目
（控制） （共同控制） （重大影响）
6家
1家
1家
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融创开发模式 土地储备
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融创开发模式 合作开发撬动发展
合作方 时间 2005年 事件 简况 合资公司 成立首钢融创，注册资本1亿元，双方各50%。
合作基本原则：优势互补
首钢
2008年
2011年 2011年
合作拿地 首钢融创取得北京西山壹号院项目，总价20.1亿元。
收购股权 向首钢支付14.5亿收购首钢融创50%股权，100%持股持股49%。 合作拿地 保利融创获取天津“棉二”项目，总价29.9亿元，总件面32万平 米。
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一、融创简介
二、融创开发模式
三、融创特点 四、相关结论
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融创开发模式 区域聚焦战略
2012年融创销售面积分布（万平方米）
60 50 40 30 20 10 0 天津 北京 上海 重庆 苏州 无锡 宜兴 常州 5.25 4.57 48.39 41.13 30.31 25.3% 50.58
融创自身优势： 1、先进的管理及经营理念； 2、优秀的市场营销能力； 3、强大的资本运作能力； 4、良好的执行力和进取精神。
天津泰达 2012年 杭州城建 2013年 世茂房地 2013年 产
合作伙伴优势： 1、先进成熟的产品开发能力， 绿城长期专注于做产品，绿城的 研发团队、设计资源都是对融创 完全开放的； 2、强大的政府背景和资金实 力，融创操盘，如保利、方兴、 首钢、泰达、世茂、九龙仓； 3、优质的土地资源和当地优 势，如杭州城建。
事件
1990年
1994年 1994年 1995年
1996年 1998年 2002年 2003年 2006年 2007年
团开发的商品房占据了天津市场10%的份额。
顺驰进入北京，并开始了全国扩张战略。 顺驰因扩展太快，遭遇资金链断裂，被迫售予香港路劲基建集团。同年，孙宏斌建立顺驰不动产网 络，其成为中国最大的地产中介商之一。 孙宏斌将主要精力转移到融创地产集团的经营上。 -4-
融创中国发展模式研究
2013年7月
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一、融创简介
二、融创开发模式 三、融创特点 四、相关结论
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融创简介 融创概况
融创中国从事高端住宅和商业地产综合开发，于2010年10月在香港联交所上市的红筹公 司；
2012年，实现销售额356.4亿元，同比增长85%；主营业务收入208.4亿元，同比增长 97%；净利润26.1亿元，同比增长10.6%； 融创的业务主要分布在北京、天津、上海（含苏南）、重庆、杭州五大区域； 资本运作是融创的长项，依靠重要股东贝恩资本和德意志银行的推动，促成其在香港联交 所上市；
2012年融创销售金额分布（亿元）
120 100 80 60 40 20 0 天津 北京 上海 重庆 苏州 无锡 宜兴 常州 27.27 13.90 13.35 74.29 58.87 58.92 104.05
2012年销售金额占比
3.7%1.6% 16.5% 3.9% 16.5% 29.2% 7.7% 20.8%
进驻北京、无锡、苏州、重庆 获取并开始操作北京融创西山壹号院项目 贝恩与德意志银行收购雷曼股份，成为融创股东 成功登陆香港联交所主板市场，踏足国际资本市场 进驻宜兴，操作融创氿园项目 获取并开始操作天津融创滨海新区项目、融创大学城项目
获取并开始操作重庆融创麓山项目 以33.58亿元收购绿城8个项目50%的股权，将绿城部分版图纳入融创 领域
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